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欄目簡介

城市更新是我國“十四五”規劃確定的城市建設領域的重點工作任務，是我國未來較長一個時期城市發展的重要形態。城市更新也是一個內涵豐富、外延廣闊的概念，匯集了大量的新技術、新政策。為了幫助廣大從業者更好的參與城市更新工作，我們開辟這個專欄，力求從基本概念著手，對城市更新的方方面面逐一解讀，以供參考。

城市更新工作中，涉及國有土地使用權和國有房屋產權變更的，除常規的政府征收方式外，部分城市也在探索采取協議搬遷的方式。那么，什么是協議搬遷？協議搬遷的操作流程是怎樣的？協議搬遷后的土地是怎么供應到實施主體并辦理規劃手續的？協議搬遷與征地拆遷的區別和聯系是什么？讓我們來一一了解一下。

一、什么是城市更新中的協議搬遷

協議搬遷主要指搬遷人（項目意向實施主體）按照統一的搬遷補償安置標準與被搬遷人（更新范圍內建筑物及其附屬物的權利主體）簽署搬遷補償安置協議，按照協議約定對被搬遷建筑物及其附屬物進行改造或拆除，并以貨幣或回遷方式向被搬遷人進行補償的過程。其作用體現為：將相關權益轉移到同一主體，形成單一權利主體。

二、協議搬遷的操作路徑

我們以《深圳經濟特區城市更新條例》、《深圳市城市更新項目搬遷補償協議（示范文本）（征求意見稿》為例，從適用情況、啟動條件、基本流程、搬遷協議的主要內容等方面介紹協議搬遷的操作路徑：

（一）適用情況

1、城市基礎設施和公共服務設施亟需完善；

2、環境惡劣或者存在重大安全隱患；

3、現有土地用途、建筑物使用功能或者資源、能源利用明顯不符合經濟社會發展要求，影響城市規劃實施；

4、經市人民政府批準進行城市更新的其他情形。

舊住宅區拆除重建后優先用于公共租賃住房、安居型商品房和人才住房等公共住房建設。

（二）搬遷補償安置的啟動條件

全面啟動搬遷補償安置工作應滿足以下條件：

1、項目列入城市規劃計劃和年度計劃；

2、項目完成城市更新單元規劃編制并獲批復；

3、城市更新的實施主體確認；

4、確定搬遷補償的范圍及談判對象。

（三）搬遷補償安置的基本流程

1、摸底調查：實施主體自主或聘請第三方對土地及建筑物現狀、權利主體基本情況、市場行情、決策、備案程序等進行調查；

2、權屬確認：實施主體通過查詢被搬遷物業權屬登記信息、收集權屬證明文件等方式對被搬遷人身份及其與被搬遷物業權屬關系進行確認；

3、編制方案：實施主體編制搬遷補償方案，包括協議生效時間、生效條件、搬遷補償標準和方式、協議有效期、權利義務、預告登記約定、不得加改擴建、違約責任等內容；

4、簽訂搬遷補償協議：實施主體與物業權利人遵循平等、公平的原則簽訂搬遷補償協議；

5、安置補償：采用產權置換、貨幣補償或者兩者相結合等方式，由物業權利人自愿選擇；

6、建筑物拆除/改造：實施主體與區城市更新部門簽訂項目實施監管協議后，按規定拆除或保留；

7、不動產權屬注銷登記：建筑物拆除或改造后，由物業權利人或者其委托的實施主體依法辦理不動；產權屬注銷登記手續。

（四）搬遷補償協議的主要內容

搬遷補償協議不僅是確定實施主體與物業權利人權利與義務的基礎，也是城市更新主管部門、住房建設主管部門、不動產登記機構等政府部門進行備案審查、確認實施主體、辦理回遷房權屬、履行行業監管等職責的前提和重要依據。在城市更新項目的推進過程中，搬遷補償協議及其簽訂始終占據著核心的位置。

搬遷補償協議主要內容包括：被搬遷物業的基本情況及物業權利人；物業搬遷補償方式及標準（產權置換、貨幣補償、產權置換與貨幣補償相結合、其他補償方式等）；預告登記；被搬遷物業的移交、拆除與權屬注銷；置換物業的開發建設；置換物業的選擇與交付；雙方的權利與義務；違約責任。

三、協議搬遷后的土地供應

協議搬遷后，政府通過協議出讓的方式將土地使用權給到實施主體?！渡钲诮洕貐^城市更新條例》中明確，“實施主體不動產權屬注銷登記完成后，實施主體應當先按照規劃要求向政府無償移交公共用地，再申請以協議方式取得更新單元規劃確定的開發建設用地使用權，并簽訂國有建設用地使用權出讓合同。項目拆除范圍內的原土地使用權自動終止，出讓后的土地使用權期限重新起算。

在其他城市，協議搬遷后土地供應的方式還沒有明確約定，有待工作實踐中探索完善。

四、協議搬遷與征地拆遷的區別和聯系

1、協議搬遷與征地拆遷的區別

征地拆遷，是為了公共利益的需要而進行的行為征收，是由政府來主導的，一般來說，被拆遷方無法拒絕，拆遷過程也有嚴格的法律規范進行約束，需要遵循《土地管理法》和《國有土地上房屋征收與補償條例》規定的法定程序。一般來說，征收對象是國有土地、集體土地及其上的房屋和附屬物。

協議拆遷一般是由民事主體來進行的，不具有強制性，有很大的靈活性，主要是搬遷主體通過與被拆遷方協商一致，從而對其房屋進行拆遷。協議拆遷的對象主要是國有土地及其上的房屋和附屬物。

2、協議搬遷與征地拆遷的聯系

政府征收的土地是有前置條件的，即必須是為了公共利益的征地，詳見《國有土地上房屋征收與補償條例》。協議搬遷不受此約束。

協議搬遷和土地征收不是互斥的關系，而是互相配合的關系，在一些地方的城市更新政策和實踐中，先用協議搬遷解決大部分，留下小部分未簽約的房屋用征收方式解決。

五、結語

在實施城市有機更新過程中，搬遷補償工作尤為重要。現行的房屋征收是政府主導的行政行為，一方面要投入大量政府財政資金，地方政府財政壓力大；另一方面是具有一定風險性，沒有退出機制，難以調動群眾積極性。當前房屋征收無論是政策適用，還是工作模式都已無法滿足城市更新中房屋搬遷的現實需求。深圳市等城市通過活用協議搬遷政策，有效破解搬遷補償階段難題，為各地積極穩妥推進城市有機更新提供借鑒。

本文作者

顏繁瑤

項目經理

投資顧問部

責任編輯：張鑫

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