一、何為業主
不動產登記簿記載的房屋所有權人為業主。房屋租賃人不是業主。與房屋所有權人同居住者也不能稱之為業主（包括父母、子女等）。
業主可以是自然人、法人和其它組織，可以是本國公民或組織，也可以是外國公民或組織。
取得建筑物專有部分所有權的人，應當認定為業主。
尚未依法辦理房屋所有權登記，但符合下列情況之一的，在物業管理活動中享有業主權利、承擔業主義務：
（一）因人民法院、仲裁機構的法律文書或者人民政府的征收決定等取得房屋所有權的；
（二）因繼承取得房屋所有權的；
（三）因合法建造等事實行為取得房屋所有權的；
（四）基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為已經合法占有建筑物專有部分的；
（五）法律法規規定的其他情形。已經達到交付使用條件，尚未出售或者尚未向買受人交付的專有部分，建設單位為業主。
二、業主的權利與義務
（一）業主在物業管理活動中享有下列權利
1.對物業服務區域內共有部分實施共同管理；
2.對共同管理的有關事項提出建議；
3.對需要業主共同決定的事項，行使表決權；
4.在物業管理活動中，享有選舉權和被選舉權；
5.對物業管理活動享有知情權、監督權；
6.監督業主大會和業主委員會的工作；
7.監督物業服務合同的履行；
8.監督專項維修資金的管理和使用；
9.業主可以委托他人參加業主大會會議。
10.法律、法規、規章以及管理規約、業主大會議事規則規定或者約定的其他權利。
（二）業主在物業管理活動中履行下列義務
1.遵守法律、法規、規章及相關規定；
2.遵守管理規約、業主大會議事規則；
3.遵守物業服務區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；
4.執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；
5.履行物業服務合同約定的義務；
6.按照規定和約定交納專項維修資金、支付物業費和其他應當由業主共同分攤的費用。業主與物業使用人約定由物業使用人支付費用的，從其約定，業主負連帶支付責任；
7.法律、法規、規章以及管理規約、業主大會議事規則規定或者約定的其他義務。
（三）業主的知情權
1.業主要求查看并復印以下資料，業委會不得拒絕
（1）可以查看并復印業主大會所有已經在小區公告過的決定決議的信息資料。
（2）可以查看并復印業主委員會的信息資料：
A.業主委員所有已經在小區公告過的決定決議的信息資料；
B.業主委員會已經形成會議記錄的決定決議的信息資料；
C.業主委員會與物業服務企業簽訂經過業主大會同意的小區《物業服務合同》的信息資料；
D.經過業主大會同意的小區《管理規約》、《業主大會議事規則》、《業主委員會工作規則》、業主委員會制定的其他規章制度，以及相關法律法規政策規定等信息資料；
E.共有部分的使用和收益情況，以及經過業主大會同意的由業主委員會代表業主大會對外簽訂的公共收益合同或協議的信息資料；
F.經過業主大會同意的建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況的資料信息；
G.經過業主大會同意的建筑物及其附屬設施的專項維修資金的籌集、使用情況與管理的資料信息；
H.業主委員會監督物業服務企業根據《物業服務合同》履職盡責的往來函件以及與其他相關單位交往的信函等的信息資料；
I.業主大會和業主委員會工作經費的收支情況的資料信息；
J.業主委員會選舉及備案的信息資料。
2.業主要求查看并復印以下資料，業主委員會可以拒絕
（1）業主委員會經討論研究未形成會議記錄的決定決議的信息資料；
（2）業主委員會內部工作事務的有關活動的信息資料；
（3）業主委員會會議尚未形成正式決定的一些過渡性的信息資料；
（4）業主委員會與其相關單位協商未達成一致的會議紀要；
（5）業主向業主委員會提交的意見和建議的信息資料；
（6）業主委員會委員個人的意見表達不必向業主公開的信息資料。
3.業主要求查看并復印業主大會、業主委員會相關資料的規矩
（1）業主在向業主委員會申請查看信息資料時，需要提前預約，且需要提供證明業主身份信息的材料等；
（2）業主可以查看并印制業主委員會的信息資料，但原件不得帶出業主委員會辦公室。
（四）業主在物業服務區域內禁止下列行為：
1.房屋裝飾裝修時，不得損壞房屋承重結構、主體結構；
2.不得違章搭建建筑物和構筑物；
3.不得侵占、損壞樓道、公共園林綠地等物業共有部分；
4.不得擅自改變住宅、車庫、綠地或者其他附屬設施的使用性質；
5.不得隨意堆放、傾倒垃圾、雜物；
6.不得違反相關法規規定堆放易燃、易爆、劇毒、放射性、腐蝕性物品，排放有毒、有害物質；
7.不得占用、堵塞、封閉避難層、疏散通道，消防車通道和安全出口；
8.不得超過規定標準排放噪聲或者產生振動；
9.不得在公共門廳、疏散走道、樓梯間、安全出口停放電動自行車或者為電動自行車充電，用電梯轎廂運載電動自行車；
10.不得在陽臺等處擱置、懸掛易墜落危險物等；
11.不得從建筑物中拋擲物品；
12.不得毀壞電梯及其安全保護裝置、警示標志等相關設施設備；
13.不得違反規定飼養動物；
14.不得有法律、法規和管理規約禁止的其他行為。
15.不得擅自占用、挖掘物業服務區域內的道路、場地。因維修物業或者公共利益的需要，確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當告知業主委員會和物業服務人，并及時在物業服務區域顯著位置公示。
未產生業主委員會的，向居（村）民委員會報告。施工現場應當設置明顯警示標志和采取安全措施。臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。
16.不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主一致同意。
17.業主專有部分出現危害安全、妨礙公共利益及其他影響物業正常使用情形時，業主或者合法物業使用人應當及時養護、維修，相鄰業主應當提供便利。
18.轉讓、出租物業或者設立居住權的，應將管理規約、物業服務收費標準等事項告知買受人、承租人或者居住權人，并自合同簽訂之日起十五日內，將物業轉讓、出租或者設立居住權的相關情況告知業主委員會和物業服務人。
19.裝飾裝修房屋的，事先應告知物業服務人，遵守物業服務人提示的合理注意事項，并配合其進行必要的現場檢查。
20.業主、合法物業使用人（包括物業承租人、借用人、居住權人等）裝飾裝修房屋過程中產生的建筑垃圾，由業主、合法物業使用人負責清理。
三、業主應當知曉的幾個概念與關系
（一）彼此之間的關系
1.開發商與物業公司的關系
（1）在業主大會成立并依法選聘物業服務人（包括物業服務企業和其他管理人）之前，房地產開發建設單位即開發商依法依規選聘物業服務人，簽訂書面的《前期物業服務合同》。
前期物業服務人依據與開發商所簽訂的《前期物業服務合同》約定，開展物業服務人所涉及的工作內容。
（2）前期物業服務企業，是開發商依法依規為業主簽訂來小區，為業主的物業提供服務管理的一個企業。
（3）業主在與開發商簽訂《商品房買賣合同》時，開發商在物業銷售前將制定的《臨時管理規約》、《前期物業服務合同》，向物業買受人明示，并予以說明。物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守《臨時管理規約》、《前期物業服務合同》約定并予以書面承諾。
（4）業主接房并裝飾裝修入住時，前期物業服務企業已經入住小區的了。
（5）《前期物業服務合同》可以約定期限；但是，期限未滿、業主委員會與業主大會招聘的新的物業服務企業簽訂的《物業服務合同》生效的，前期物業服務合同終止。
（6）業主應當遵守《臨時管理規約》、《前期物業服務合同》約定。
2.業主與物業公司的關系
（1）《前期物業服務合同》中業主與物業公司的關系是合同關系，只不過這份《前期物業服務合同》是由開發商依法依規代為業主簽訂的。
（2）業主大會授權業委會簽訂的《物業服務合同》中業主與物業公司的關系，是真正意義上的《物業服務合同》中甲方與乙方的關系。業主是主人，物業公司是業主通過業主大會會議形式決定而聘請來的，其目的就是為業主的物業提供物業服務管理的。管理業主的物業，服務物業的主人（業主）。雙方的權利義務約定在《物業服務合同》中，受法律保護。
3.業主與開發商的關系
業主與開發商是合同關系。雙方的權利義務約定在《商品房買賣合同》中約定，彼此遵守。
4.業主與業委會的關系
業主是業主大會的組成全部成員，業委會是業主大會的執行機關。通俗一點講，業主（老板、老板娘），通過召開業主大會正式會議（臨時會議）形式，決議業主大會議案，通過了議案，業委會（鰍兒、義務打工仔）就去執行業主大會通過的這個議案的內容。
“老板、老板娘”就是全體業主，“義務打工仔、鰍兒”就是業委會幾位委員。小區里的一切涉及共同公共事務的決策權力，屬于業主大會，業主大會是小區最高的決策機構。業主大會通過的決定，一般來說需要2/3的業主參與投票表決后又1/2（或3/4）通過才可以實施的。
（二）權利義務
1.開發商
《商品房買賣合同》中約定以及國家相關法律法規規定和地方政府部門規章執行。與業主發生糾紛時，可以協商解決，亦可以通過司法訴訟途徑解決。
2.物業公司
《物業服務合同》（含《前期物業服務合同》）約定以及國家相關法律法規規定和地方政府部門規章執行。
與業主發生矛盾糾紛時，可以自行與物業公司協商解決，亦可以通過業委會平臺與物業公司溝通交流協調解決，或者20%以上業主聯署簽名，提議召開業主大會臨時會議表決決議解決，最后還可以通過司法訴訟途徑解決。
對于物業公司不履行《物業服務合同》約定，不作為甚至偷工減料亂作為時，業主可以監督，如果物業公司“死不悔改”，提議召開業主大會臨時會議炒了它。
3.業委會、業主大會
（1）業委會
業主委員會由業主大會選舉產生，五人至十五人單數組成，每屆任期不超過五年。業主委員會主任、副主任由本屆業主委員會在其成員中推選產生。業主委員會成員出缺時，設有候補委員的，由候補委員依次遞補。
業委會這個依法依規成立的公益組織：是由物業管理區域內由業主選舉出的業主代表組成，通過執行業主大會的決定代表業主的利益，向社會各方反映業主意愿和要求，并監督和協助物業服務企業或其他管理人履行物業服務合同的業主大會執行機構，不具備獨立法人資格。
（2）業主大會
業主大會是物業服務區域權利和管理責任主體，履行以下職責：
（一）制定和修改業主大會議事規則；
（二）制定和修改管理規約；
（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；
（四）選聘和解聘物業服務人；
（五）使用建筑物及其附屬設施的維修資金；
（六）籌集建筑物及其附屬設施的維修資金；
（七）改建、重建建筑物及其附屬設施；
（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動；
（九）在物業服務區域公共空間安裝個人身份和生物特征識別設備；
（十）物業服務區域劃分與調整；
（十一）實施自行管理；
（十二）物業費調整；
（十三）設立業主代表大會以及確定其職責；
（十四）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
業主大會作出決定，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定本條前款第六項至第八項規定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意；應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。
提交業主大會會議表決的事項，應當尊重社會公德，不得違反法律、法規的規定和損害社會公共利益。
業主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業主大會定期會議每年至少召開一次，具體召開次數由業主大會議事規則約定。
業主大會會議應當討論并決議以下內容：
（一）審查業主委員會和物業服務人的年度工作計劃；
（二）選舉需要補選的業主委員會成員；
（三）決議下一年度物業管理有關事項；
（四）決議下一年度業主大會收支預算；
（五）決議物業管理的其他有關事項。
業主大會會議應當有物業服務區域內專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與。業主大會會議應當由業主委員會作出書面記錄并存檔。業主大會的決定，應當自己作出決定之日起七日內以書面形式在物業服務區域內公告，公告應加蓋業主大會印章。
利用共有部分開展經營活動，經業主大會決定，可以授權業主委員會管理，也可以以合同方式委托物業服務人或者其他經營主體經營。
利用共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后，收益屬于業主共有。業主共有部分收益應當優先用于業主公共支出，也可以按照業主大會的決定使用。
共有部分收益應當單獨列賬。業主大會應當設立業主共有資金賬戶，共有部分收益應當及時轉入該賬戶。共有資金賬戶由業主委員會管理。
經業主大會決定可以對共有部分收益等共有資金進行審計，審計費用在共有部分收益中列支。
物業服務區域專有部分面積占比百分之二十以上的業主，或者人數占比百分之二十以上的業主對共有部分收益收支情況提出書面異議的，可以組織業主審計小組或者委托第三方機構進行財務審計，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當進行指導監督。
做一個具備法律法規知識的業主，才能依法依規維護自身合法權益！唯有共商共建，才能共享共贏！
