萬達模式的挑戰
無論是外界對萬達資金的質疑，還是王健林對萬達資金的自信，都有一個不容回避的問題，面對越來越密集的商業地產開發，萬達模式是否可持續？
雖然，王健林對2012年上半年，萬達僅有一家廣場和兩家酒店開業的解釋是：“很多人不清楚，商業項目不適合在上半年開業，以前也是集中在三、四季度，全年30個項目開業計劃不變。”但實際上，王健林對經濟形勢的改變已有預估。
萬達高層透露，在一次內部會議上，王健林就預警：從2012年開始，中國經濟徹底進入中速增長期，每年增長6%—8%，今后二三十年還會繼續增長，但會逐年降低速度。而萬達上半年出現的20年來首次增速放緩，已經說明經濟困難局面反映到了“抗周期”的消費行業。主要表現為：一是以前每年每個商場的人流同比增長都是兩位數，但今年跌至個位數；二是客單價(每位顧客購買的商品金額)在下降；三是商家減少開店，從以前的來者不拒，到今年開店計劃大幅度減少。
專家們認為在目前狀況下，房地產投資還有所增加，相當于原來十個人吃飯，現在十二三個人吃飯，可以想象房地產企業經營的困難。未來狼多肉少已成定局。
商業地產的困局，其實早在2010年就埋下了伏筆。
地產界人士算了一筆賬，2010開始宏觀調控，下半年開始搞限購，資金開始集中投入商業地產。但是一般的企業不會有萬達的速度，兩年就能開業，一般企業操盤項目都是3—4年，也就是說在2013—2014年商業地產將進入開業高峰，隨之而來的則是招商競爭，也可能建完之后招不到商，或者招商之后，開業3—6個月經營不好關店。
在戰術層面，王健林認為商業地產與住宅地產相比有很多不同。
“我這十幾年就講一句話：招商在前、建設在后。說白了核心一點就是為了規避很多毛病(行業潛規則)。比方說你要先建成再來招商，正常市場應該給你100塊錢一個月，有品牌的商家一看你已經建成再招，我就給你50塊錢一個月，你不讓它進去這50都沒了，這就造成你原來的預期、盈利模型全部被打破，你可能連還本付息的能力都沒有了。所以我的經驗是先把商業資源搞好再來做商業地產，但很多企業不是這樣的。這些年，我給幾個大銀行做顧問，處置了好幾個這種購物中心項目，最后的結果都是很慘。”
在整體經濟減速的情況下，為了躲避住宅的限購而被迫轉戰商業地產的諸多房地產企業，或許又會落入另一個尷尬境地。
“轉型最好是主動的，有意識的，而非被迫的，從戰略層面來講，一般被迫轉型獲得成功機會就小的多。”王健林說。
豪賭旅游
在王健林的指揮下，萬達開始有意識地調整其戰略方向，旅游地產則是萬達轉型的重要方向之一。
無論外界怎么看，王健林對于長白山萬達城的定義就兩個字——“顛覆”。
為了打造長白山，王健林去考察過加拿大的著名滑雪勝地威斯勒，他的印象中，那里只是有上百家酒店的小鎮。
而在王健林的構想中，萬達的長白山項目不去占用長白山原有的景觀資源，而是通過總共200億巨資的投入，打造一種復合型的“大旅游”模式，把商業、旅游、消費、文化進行多要素組合,文化中心、電影院、卡拉OK、電玩城、博物館、滑雪、購物廣場等產品全部納入進來。同時規劃十幾個不同品牌，不同檔次，不同風格的酒店，以滿足不同需求。在21平方公里的范圍內進行整體規劃，然后分期實施。
“建出來的東西是一股腦想好的。”王健林認為投資規模和內容的復雜性是聯系在一起的，投資越多、樣式組合越復雜，意味著吸引力會更大。
王健林的龐大構想意味著顛覆的同時，或許也意味著風險。
雖然據媒體報道，萬達長白山項目的拿地成本幾乎可以忽略不計，但投入200億元巨資打造一個旅游地產項目，萬達的現金流是否還依然健康？而這也正是王健林最為關心的問題。
對于商業地產項目，萬達可以依靠銷售住宅，甚至可以依靠出售寫字樓來平衡現金流，但是對于“一生可能只去一次”的長白山，萬達又靠什么來平衡現金流呢？
在王健林的模型中，以長白山為例的旅游地產項目，一半現金流來自于住宅的銷售，另一半則來自旅游本身的盈利能力。
對于長白山旅游地產這種新鮮事物，王健林也承認萬達是在摸索階段。“這是一種創新，也在試驗當中，我不敢百分之百打保票說我每一個行業都能做到最好。但是，你不做全，多要素不組合，僅僅搞幾個雪道，配幾個酒店，這能做到一流嗎？你覺得會有吸引力嗎？人家憑什么到你那去投資呢？”
在長白山旅游度假區，萬達規劃了400多萬平米的住宅，但目前售價只賣到3000多元/平米，400多萬平米的住宅僅能回收100億元的投資，那么其余的部分也只能依靠旅游、文化等項目來進行回收。
“長白山200億投資怎么會賣出稅后利潤200億呢？神仙也做不到。如果住宅能夠把整個投資稀釋掉50%，甚至40%，我就有勇氣投更多的資金在文化和綜合性內容上。否則，你就沒有勇氣投200個億，可能就變成50個億了”，王健林依然謹慎。
從今年7-9月的第一個銷售季來看，銷售情況超出此前的預計。如果未來能夠增加航班，解決交通問題，王健林相信銷售情況會更好。
而與長白山南北遙相呼應的萬達西雙版納項目，出自大旅游概念的同一構想，與長白山項目不同的是，西雙版納項目增加了一個以水為主題的水秀演出，同時為了配合養老地產的需求，規劃建設了一所5萬平米的三甲醫院，同時有中、小學的配套。據王健林透露，西雙版納住宅的銷售情況要好于長白山。
雖然旅游地產未來存在不確定性，但令人關注的是，在地方政府的支持下，融資渠道卻較商業地產暢通得多。
據媒體報道：“長白山國際旅游度假區開發有限公司”的被抵押土地共37塊，共獲得貸款6.2億元。而作為撫松縣政府融資平臺的恒信投資管理有限責任公司，曾經承辦了6億元的《長白山國際旅游度假區投資擔保函》。地方融資平臺為商業項目作擔保，顯示出地方政府對此項目的支持力度。
南開大學旅游與文化發展研究中心研究員裴鈺在接受《英才》記者采訪時表示：“現在宏觀調控的情況下，旅游地產是一個很好的融資手段。在今年6月的一次機構交流會上，華僑城高層透露，準備將歡樂谷的門票作為收益憑證，在深交所掛牌。短期內，旅游地產無法回籠投資，但是通過資本運作，可以獲取發展所需的資金。”
而參與長白山開發的泛海集團[1.40 -1.41%]，也在2011年曾為長白山國際旅游度假區南區項目公開發行總額為28億元的公司債[141.52 0.01%]券。
萬達目前雖然并未以長白山收入進行公司債融資，但是其聯合泛海集團、聯想控股等有實力的企業共同開發，也緩解了萬達自身開發的資金壓力。
