不是所有人都敢買法拍房，但肯定所有人都想買法拍房。
怕的是法拍房的風險，要的是法拍房的便宜。
當然，這是前些年的情況，之前的文章已經說了【法拍房現在可以放心買了】，法聯四保已經為購房者將法拍房入住風險完美規避了。
但當下市場，普通購房者在短時間內還是對法拍房的購置會有很多疑惑和顧慮，這些都是情理之中的，畢竟對于一般家庭來說，買套房子已經算是人生中少有的大事。
所以，這篇文章就是來說清楚：一個普通人買法拍房需要經歷什么？
一、 了解法拍房常識
1、限購問題
全國范圍來看，除北京、廣州、深圳、南京等少數城市外，均不受限購政策影響。
一般情況下，競拍北京市法拍房，需要滿足北京市購房資質：京籍戶口，個人可購買一套，家庭可購買兩套；非京籍戶口需連續繳納60個月社保或者個稅，可購買一套。
不過，在北京一些由外地法院查封的法拍房，并未納入北京市限購政策范圍，可自由購。法拍房“自由購”政策規定：凡具備完全民事行為能力的自然人和法人均可參加競買。舉個例子：山東的法院查封了北京的房子，進行拍賣，這房子就不算限購。
目前一線城市里也就只有上海法拍房完全不限購，所以在一線城市的法拍房市場，購房者更多在乎的可能并不是價格，錢不錢的不重要，關鍵是這房子要買到手。
2、貸款
2017年開始，法拍房即與新房、二手房一樣可通過按揭貸款購買，并且首付比例與其他房產相同。需要注意的是，法拍房可以商業貸款，但是不能夠公積金貸款。
拍賣成功后，如果不能按時付尾款，競買人不僅僅要損失拍賣保證金，還可能要損失重新拍賣造成的損失。
一般情況下，在競拍成功后7-30天就要交付尾款，且不能延期，因此，法拍房貸款的及時性非常重要，購房者需要提前做好相關資質審核。
只不過二手房是先辦理房產抵押銀行才貸款，而法拍房是銀行先放款再辦理抵押，中間需要擔保公司提供階段擔保。
3、交稅
與普通二手房交易不同的是，法拍房交易買方需要繳納契稅和個人所得稅。
西安的政策：個人購買，首套房90㎡（含）以下按成交價的1%，90㎡以上按成交價的1.5% ，二套房90㎡（含）以下按成交價的1%，90㎡以上按成交價的2%，三套及以上按成交價的3%。
但是，房屋性質是經濟適用房還需繳納其他的費用，而且房屋稅收政策每個城市各有不同，比方說北京的第二套房直接按3%收。
4、個人還是機構
之前說過，房屋盡調很重要，對房子沒把握的可以請機構進行盡調，法拍機構都是要對盡調文件里的信息負責的，一旦不符，都有相應的賠付。
至于是否全流程找機構代辦，那就見仁見智了，此處硬廣（買法拍房，認準法聯房拍）
二、熟知法拍房購買及過戶流程
1、房子盡調
第一步，選好你要的房子，確定該房屋沒有問題。
想要以優惠的價格購買法拍房并不是一件容易的事情，因為關于標的物的房產需要做好盡調。
一定不能為了省事而忽略房屋的基本情況，最好自己去實地看房，法院都會有安排時間。
通過拍賣公告，法院官網查詢披露的判決信息，個人和銀行債務關系這種拍賣比較干凈。
一般的法拍公司都有單獨的盡調服務，會極其詳細地將當前房屋的各類信息進行調查整理。
2、確保入住
確實有一些人買法拍房是不在乎能不能入住的，他們只是將法拍房作為投資，拍下之后等升值再轉手賣掉。
但普通家庭在選擇法拍房之前，入住自然是最關鍵的問題。
關于入住問題，在盡調環節其實就已經會告知房屋當前存在的風險，不只是入住，還包括是否欠繳水電物業費，是否有租賃，是否有老幼在家等等。
用戶在了解當前風險后，判斷入住是否順利，然后再考慮是否參與拍賣。
這也是為啥法拍毛坯房為啥最搶手的原因，不存在上述三種問題的任何一種，交錢就直接買。
3、繳付保證金
參與法拍房購買之前，需要進行競拍，而競拍之時必須繳納保證金，確保你是來正經拍賣的，不是來搗亂湊熱鬧的。
這筆錢是起拍價總價的5％到20％，一套起拍價500萬的房源，按照5%的押金來計算的話，至少需要交納25萬。
競拍前一定要考慮好，千萬不要在競拍成功后悔拍，因為保證金金是不會退還的。
繳納保證金最好在拍賣前三天完成，踩點交錢有可能因為系統原因和銀行卡限額而繳納失敗。
4、準備所需材料
買法拍房的流程和普通商品房的流程是不同的，因此購房者應該提前咨詢好工作人員，法拍房的過戶注意事項和需要準備的材料。
法院一般都會配合提供你相關的材料，這樣你就可以快速辦理完房屋過戶手續了。
5、付錢過戶
競拍成功后，在法院規定時間內將尾款全部打入指定賬戶就可以了。
然后就是等著法院確認到賬然后出示材料。
現在很多流程都簡易處理了，不需要買家再到處跑。
因為完全不需要對方配合，只需要帶著法院的裁定文件到房管局就可以了，所以大多數情況反而比二手房的過戶會更快。
三、選房考慮的具體因素
1、是否已經取得產權證：關系到能不能過戶，是不是有二次稅費，優先選擇已經取證的。無證的需要考慮二次過戶的稅費成本。
2、是否100%產權：如果是50%產權，可能無法過戶。
3、是否租賃：買賣不破租賃，短期租賃且沒有預付房租的可以考慮。如果是十年以上長租且已經預付租金的，考慮惡意租賃的可能，麻煩多不要碰。
4、賣方是否個人：如果是公司，計稅方式不一樣，會有更多的稅費。
5、上次交易情況：交易價格及方式。如果是贈送可能會有巨額稅費。
6、水電物業欠費情況：涉及到你的購買成本
7、房屋是否騰空：如現有人居住，可能過戶后無法入住，需要另立案件處理。
8、確定房屋當前市價，確保拍賣價格高出市價及時跟價 。
綜上，當上述所有內容你都十分清楚并理解之后，那就大可放心的參與到法拍房的選擇和購買之中。
這就是一個普通人買法拍房所需要經歷的所有心路歷程，希望更多人可以了解法拍房，讓法拍房也可以像二手房一樣放心買賣，順利交易。
