本文來自微信公眾號(hào)：真叫盧俊（ID：zhenjiaolujun0426），作者：Moon，
其實(shí)對(duì)于法拍房增多這件事，相信各位都有所耳聞。還記得早在2022年，根據(jù)阿里拍賣平臺(tái)的數(shù)據(jù)，我們就發(fā)現(xiàn)法拍房的數(shù)量已經(jīng)一路狂奔到了200萬套。
而最近有個(gè)不太一樣的變化引起我注意的是：拿出來法拍的住宅越來越多了。
數(shù)據(jù)整理自：中指數(shù)據(jù)CREIS
單從數(shù)量上說，2023年1~6月法拍房總掛牌量30.4萬套；而其中住宅占比最高，高達(dá)59%，并且這樣的趨勢(shì)還是在上漲。
數(shù)據(jù)整理自：中指數(shù)據(jù)CREIS
我們可以看到，對(duì)比2022年1~6月，法拍掛牌的住宅在14.1萬套，到了2023年上半年，這個(gè)數(shù)字變成了17.9萬套，多了近4萬套住宅，占比也飆升到了近6成。包括前段時(shí)間鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)二手降到14w/平的翠湖天地，它的前身也是今年新出爐的法拍房。
為什么現(xiàn)在越來越多住宅正在被法拍，這些法拍房的真實(shí)成交情況又是怎樣的呢？
一、先來看看，都是哪些城市的房子在被法拍
數(shù)據(jù)整理自：國信達(dá)數(shù)據(jù)
首先讓我注意到的是，除鄭州外，今年以來拿下法拍住宅掛牌前5的城市全都集中在南方地區(qū)。前兩名被川渝地區(qū)承包，并且成都還反超了重慶。說起來重慶也算是法拍界的老大哥了，早在2021年底，重慶法拍住宅掛拍量就突破了4萬套，常年穩(wěn)居全國第一。
而曾經(jīng)僅次于重慶的成都，如今單就法拍住宅來說反而超過了重慶，或許也和當(dāng)下的成都樓市有關(guān)。2023年5月，成都的新房價(jià)格同比（8.3%）、二手房價(jià)格同比（8.7%）漲幅均位列全國第一。面對(duì)如此火爆的樓市刺激，房產(chǎn)的流動(dòng)性上來了，那些想要快速變現(xiàn)的債權(quán)人，自然也會(huì)更愿意推動(dòng)法拍。
而不同于一直以來都處于高位的重慶、成都，還有一個(gè)城市的法拍掛牌讓我嚇了一跳：那就是最近法拍掛牌激增的昆明。
圖片來源：中指數(shù)據(jù)CREIS
在整個(gè)2022年，昆明共掛拍1.1萬套，同比激增達(dá)161.9%。而在今年上半年，昆明的法拍市場(chǎng)住宅掛牌同樣坐在了第5的位置。
這樣的趨勢(shì)，可能還會(huì)在今年繼續(xù)蔓延。要知道法拍房的主要來源其實(shí)就是債務(wù)糾紛，從最高人民法院查找的數(shù)據(jù)顯示，法拍房掛拍量較高的城市，大多數(shù)也位于近年破產(chǎn)企業(yè)數(shù)量較多的城市，主要集中在重慶，長三角區(qū)域的浙江、江蘇，以及廣東這樣的珠三角區(qū)域。
據(jù)最高法院統(tǒng)計(jì)，2023年1月，全國在審破產(chǎn)案件企業(yè)數(shù)達(dá)2335個(gè)，其中浙江破產(chǎn)企業(yè)數(shù)量達(dá)391個(gè)。這樣就不難理解為什么我們看到今年溫州、杭州、寧波的法拍住宅掛牌量也都不低。
以杭州為例，有部分項(xiàng)目，單個(gè)小區(qū)的法拍掛牌量就能突破10套。
數(shù)據(jù)整理自：中指數(shù)據(jù)CREIS
那么，這些城市掛牌法拍的住宅越來越多，市場(chǎng)的真實(shí)成交就越好么？
二、法拍成交，開始出現(xiàn)兩極分化
首先我們先來看看，法拍成交率最高的是哪些城市。
數(shù)據(jù)整理自：國信達(dá)數(shù)據(jù)
和大家想象的以低價(jià)撿漏著稱、誰賣的低誰就好的法拍情況不太一樣，那些成交最好、流拍率最低的地區(qū)，反而是掛牌量較少且成交均價(jià)較高的城市。
排名前列的上海、杭州、寧波、無錫，無一例外都是當(dāng)下長三角區(qū)域的強(qiáng)勢(shì)城市。比如排在第一位的上海，成交均價(jià)在6.3w/平左右，價(jià)格遙遙領(lǐng)先其他城市，但是它的流拍率卻是最低的。
具體來看下上海5月法拍住宅的成交情況。
數(shù)據(jù)整理自：中指法拍數(shù)據(jù)
成交折扣率在7折~9折之間的上海法拍住宅，占比最多，高達(dá)85%，甚至超10%的住宅還是高于評(píng)估價(jià)成交的。
此外，我們也看到一些多年沒有出現(xiàn)在二手成交市場(chǎng)的房源，近期卻在法拍市場(chǎng)被拍出了高價(jià)。在今年4月23日，就剛好成交了一套位于浦東新區(qū)的濱江凱旋門一期。
因?yàn)殒溂业淖钚露殖山粩?shù)據(jù)還停留在2020年單價(jià)14w/平的價(jià)格，所以這里我們以近期的掛牌價(jià)作為參考。
圖片來源：鏈家
可以看到，265平的疊墅掛牌單價(jià)16.2w/平，即使是單價(jià)最高的135平兩房，掛牌價(jià)也就在25.7w/平。
圖片來源：阿里拍賣
那你能想象嗎？最近在法拍市場(chǎng)成交的這套房齡近10年的二手房，建筑面積為345.26平，反而拍出了8946.2萬的高總價(jià)，算下來該房源每平單價(jià)約25.9萬，比鏈家目前的最高掛牌單價(jià)還更高。
掛牌少且成交貴的城市被拍出的概率更高，那么與之相對(duì)應(yīng)的，那些掛牌量高，成交價(jià)又較低的區(qū)域呢？
我們就拿法拍住宅掛牌量排名前5的城市來說。
數(shù)據(jù)整理自：國信達(dá)數(shù)據(jù)
這些掛牌量高，且成交均價(jià)大多都不到1w/平的城市，流拍率基本都在60%以上。
圖片來源：阿里拍賣
比如我在瀏覽重慶的法拍房時(shí)就發(fā)現(xiàn)，無論是位于江北區(qū)、南岸區(qū)這樣中心城區(qū)的房源，還是超300萬的別墅項(xiàng)目，或是30萬以內(nèi)的低價(jià)房源，從價(jià)格來看起拍價(jià)都給了近五折的折扣。
但現(xiàn)實(shí)都是圍觀看熱鬧的居多，真正報(bào)名的人幾乎沒有。
由此可見，當(dāng)下的法拍市場(chǎng)倒是有點(diǎn)像二手市場(chǎng)，那些掛牌較少的高能級(jí)城市，即使成交價(jià)比較高，但還是物以稀為貴，越貴越稀缺的，反而更能吸引人競(jìng)拍。
三、那么，又是哪些房源在被法拍呢
首先值得注意的是，今年不少上億的豪宅都開始掛牌法拍了。
就拿一線城市來說，我整理了今年部分1億以上的法拍房：
數(shù)據(jù)來源：阿里拍賣、京東拍賣
不僅有很多大面積的上億豪宅在法拍，甚至就這樣的高價(jià)下，不少小區(qū)還能做到多套房源出售。
比如在上海，近期以1.58億天價(jià)刷新7月成交記錄的綠城黃浦灣樓王。這是一套高區(qū)江景大平層，在7月1日經(jīng)過39輪出價(jià)最終以較起拍價(jià)溢價(jià)26.4%成交，單價(jià)超34w/平。
而在此之前的6月，同樣一套綠城黃浦灣的上億豪宅可沒有這么幸運(yùn)，一輪流拍后于7月3日再次流拍。
這樣的價(jià)位的頂級(jí)豪宅，居然一個(gè)月內(nèi)就接連拿出2套法拍，可見今年確實(shí)多了很多高段位選手，正在涌向法拍市場(chǎng)。
第二個(gè)，有溢價(jià)也要拿下上億豪宅，當(dāng)然也有趁著市場(chǎng)降溫，趁機(jī)撿漏的學(xué)區(qū)房。
每到3、4月都是學(xué)區(qū)房成交的旺季，而今年學(xué)區(qū)房房價(jià)可不太樂觀，就連上海對(duì)口明珠小學(xué)的最強(qiáng)學(xué)區(qū)房朱家灘小區(qū)，也從15w/平的掛牌價(jià)一路跌到成交均價(jià)在10w/平，跌超30%。
而學(xué)區(qū)房市場(chǎng)的回落，也讓不少人動(dòng)了趁機(jī)撿漏的心思。
就比如同樣也是杭州頂級(jí)學(xué)區(qū)房的中大文錦苑，曾經(jīng)因?yàn)閷?duì)口“學(xué)軍小學(xué)本部 十三中”，早在2018年時(shí)，就曾賣出過15w/平的超級(jí)單價(jià)。
而最近接連成交兩套法拍房，尤其是3月10日成交的一套97.04平的房源，折合起拍單價(jià)僅約5.82w/平。如此性價(jià)比的價(jià)格，自然能引來10人報(bào)名，39次出價(jià)。
上億的豪宅、撿漏的學(xué)區(qū)房，為什么突然冒出來這么多法拍房源？
四、背后也和當(dāng)下的樓市情緒相關(guān)
除了企業(yè)破產(chǎn)產(chǎn)生的債務(wù)糾紛外，現(xiàn)在的樓市走向也確實(shí)對(duì)法拍房數(shù)量上漲有一定刺激作用。
第一，應(yīng)該是來自房價(jià)跌價(jià)的影響。從數(shù)據(jù)來看，今年6月，二手房價(jià)下降城市有63個(gè)，創(chuàng)最多下調(diào)城市記錄。
此外不久前我看到這樣一則消息：
不少業(yè)主開始免費(fèi)送房子了，條件只有一個(gè)，接下剩余的房貸。而之所以會(huì)這樣做，也是因?yàn)檫@位業(yè)主的這套房子購于2017年，包括28萬元首付 90萬元按揭貸款。面積69平，折合單價(jià)1.7w/平。而如今小區(qū)均價(jià)只要1.25w/平，首付跌沒了不說，房貸本金還剩80萬，但小區(qū)同面積的掛牌價(jià)，有的已經(jīng)低過80萬了。
這樣的房子繼續(xù)還貸其實(shí)就相當(dāng)于純粹虧錢。
此外，也是因?yàn)?strong>如今二手房的流動(dòng)性正在走低。
根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，全國50個(gè)重點(diǎn)城市的二手房成交周期已經(jīng)延長到了65天。并且據(jù)上海證券報(bào)報(bào)道，現(xiàn)在購房者中大部分客戶會(huì)把時(shí)間花在談價(jià)格、談成交周期上，市場(chǎng)成交率也只有20%至30%。
一方面房價(jià)在降低，另一方面房子還不好賣出去，或許這樣的情緒下，自然也會(huì)讓很多購房者失去繼續(xù)還貸的動(dòng)力。
當(dāng)然畢竟法拍房一直以來都算是一個(gè)特殊渠道，如果我們真的看到了較為優(yōu)質(zhì)的法拍房時(shí)，也需要警惕背后的債務(wù)糾紛問題。
那么各位，你會(huì)愿意選擇購買法拍房么？
本文來自微信公眾號(hào)：真叫盧俊（ID：zhenjiaolujun0426），作者：Moon
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