往期文章精選
追 尋 法 律 適 用 的 精 義
洞 悉 法 律 行 為 的 規(guī) 范
用 邏 輯 和 經(jīng) 驗 去 感 知 法 律 生 命 的 溫 度
往期文章精選
1.最高院：輪候查封不屬于正式查封，債務(wù)人以輪候查封超標的額為由而提出異議時不予支持
2.最高院：抵押權(quán)人同意抵押人銷售抵押物的情況下，抵押權(quán)消滅
4.最高院：在無商品房預(yù)售許可證的情況下，消費者所簽訂的商品房買賣合同不能對抗人民法院的查封效力
5.最高院指令江蘇高院再審判例 || 未按照《貸款通則》規(guī)定辦理展期手續(xù)的展期不成立，保證人對于延期后的還款義務(wù)不承擔保證責(zé)任
6.最高院：因法院限制離職法官作為律師執(zhí)業(yè)引發(fā)的糾紛，人民法院不予受理
7.最高院：經(jīng)法律文書確認的不動產(chǎn)物權(quán)所有人即使未經(jīng)過戶登記亦可對抗針對名義物權(quán)所有人的強制執(zhí)行
10.最高院：查封物被出租后申請執(zhí)行人可通過執(zhí)行程序隨時主張解除承租人對查封物的占有，而不必另行訴訟解決
裁判要旨
以房屋買賣形式保證借貸債權(quán)的實現(xiàn)時,因雙方缺乏真實的房屋買賣關(guān)系意思表示,在沒有舉示借貸關(guān)系轉(zhuǎn)化為房屋買賣關(guān)系的相應(yīng)證據(jù)的情況下,即使雙方已經(jīng)辦理房屋預(yù)售網(wǎng)簽備案,該房屋買受人也不能據(jù)此主張排除對該房屋的強制執(zhí)行。
案情介紹
2010年12月13日，紅楓房產(chǎn)公司（甲方）與陳亮（乙方）簽訂了兩份《商品房購銷合同》，約定：登記備案房屋價格為每平方米單價4萬元，但雙方實際約定的房屋總價為每套500萬元，備案登記的房屋銷售價格不再適用。房屋總價1000萬元，乙方在本協(xié)議簽訂后支付。二、甲方應(yīng)在2011年5月15日前交房，甲方如未能在2011年5月15日前交房的則有權(quán)選擇解除合同；甲方選擇單方合同解除的，須同時滿足以下條件：1、甲方補償乙方270萬元，2、甲方將購房款和補償款合計1270萬元在提出解除合同前支付給乙方；否則甲方不得選擇解除合同等。又紅楓房產(chǎn)公司（甲方）與陳亮（乙方）簽訂《補充協(xié)議二》），約定：甲方有權(quán)在2012年8月20日前回購上述房屋，回購房款總價格為1160萬元；或在2012年12月20日前回購上述房屋，回購房款總價格為1280萬元。
另案中信信托公司對紅楓房產(chǎn)公司申請執(zhí)行，將涉案房屋在內(nèi)的房源進行查封拍賣。
陳亮主張其對涉案房屋已支付全款并實際合法占有，且對未過戶登記無過錯，因而其擁有實體權(quán)利足以阻卻法院拍賣行為。
裁判意見
最高院認為：本案爭議的焦點是陳亮主張其享有排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益是否成立。
根據(jù)一審及二審期間查明的事實，陳亮主張排除強制執(zhí)行的理由是其與紅楓房產(chǎn)公司之間存在合法有效的房屋買賣關(guān)系，該買賣關(guān)系依法應(yīng)受到法律保護。對此，陳亮提供了與紅楓房產(chǎn)公司簽訂的《商品房購銷合同》、《補充協(xié)議一》、《補充協(xié)議二》、銀行轉(zhuǎn)賬憑證、收款收據(jù)、《房屋交付確認書》及房屋預(yù)售網(wǎng)簽備案等證據(jù)，以證明雙方房屋買賣關(guān)系的真實性、合法性。本院認為，盡管陳亮提供的有關(guān)證據(jù)能夠證明其與紅楓房產(chǎn)公司之間存在形式上的房屋買賣關(guān)系，但雙方之間存在真實房屋買賣關(guān)系的證據(jù)，尚有不足。主要理由為：第一，紅楓房產(chǎn)公司作為訟爭房屋出賣人，認為其與陳亮之間的房屋買賣關(guān)系意思表示虛假，雙方并不存在真實的房屋買賣關(guān)系。紅楓房產(chǎn)公司認為陳亮所購別墅實為該公司為擔保林獻榮的債權(quán)而簽訂，林獻榮是陳亮等出借款項的集資轉(zhuǎn)貸人，其與紅楓房產(chǎn)公司系民間借貸關(guān)系。這一意見與紅楓房產(chǎn)公司、東方云頂公司、胡方云、單建珍與林獻榮2011年12月21日所簽《備忘錄》載明雙方確有借款本息和林獻榮向紅楓房產(chǎn)公司出具的《承諾》中有關(guān)林獻榮將房屋權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓陳亮、林獻榮承諾在另有購房者的情況下配合紅楓房產(chǎn)公司解除房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議并取得70%房屋售價的約定相印證。紅楓房產(chǎn)公司主張其與陳亮之間不是房屋買賣關(guān)系，而是借貸擔保關(guān)系，具有可信性。第二，陳亮與紅楓房產(chǎn)公司所訂房屋買賣合同，有違常理。一是，雙方購房價格約定與常理不符，也背離市場行情。雙方所訂《商品房購銷合同》約定陳亮所購兩套別墅總價格為5000余萬元，每平方米單價為4萬元，而隨后簽訂的《補充協(xié)議一》約定每套別墅價格為500萬元，兩套共計1000萬元，每平方米單價僅為7900元，該價格與網(wǎng)簽備案合同價格相差5倍有余，這一差異與正常的房屋銷售明顯不符。同時，根據(jù)一審法院對房屋價格的調(diào)查情況及各方的陳述，涉案別墅2011年的市場均價在每平方米單價2萬元左右，陳亮所購房屋價格也較大的背離了市場行情，有違市場規(guī)律。二是，作為房屋購銷合同，購房人的目的是取得房屋，出賣方的目的是獲得賣房款，但雙方的《補充協(xié)議一》、《補充協(xié)議二》卻明確約定紅楓房產(chǎn)公司享有合同解除權(quán)和回購權(quán)，且解除權(quán)與回購權(quán)的行使時間均在約定的房屋交付使用時間之前，明顯與房屋購銷合同的目的不符。同時，《補充協(xié)議一》和《補充協(xié)議二》還約定了紅楓房產(chǎn)公司行使解除權(quán)的條件及不同回購時間需支付的固定回購價款，而陳亮也自認回購款是按時間和一定利息標準進行計算的，其中的利息標準遠高于一般的銀行同期同類貸款利息，利息達到年利率36%，這也與房屋買賣合同的特征不符。第三，結(jié)合紅楓房產(chǎn)公司有關(guān)資金鏈斷裂債務(wù)無法及時償還、房屋未經(jīng)竣工驗收以及涉案房屋于2012年8月1日、8月2日即被中信信托公司申請查封之情況，陳亮所持購房款收據(jù)、房屋確認書及房屋預(yù)售網(wǎng)簽備案等，實有以房屋買賣形式保證債權(quán)實現(xiàn)或排除強制執(zhí)行的目的，亦難以證明雙方存在真實的房屋買賣關(guān)系。第四，陳亮雖認為其與紅楓房產(chǎn)公司存在民間借貸關(guān)系亦不影響之后雙方成立房屋買賣關(guān)系，但其并未舉示借款合同和借貸關(guān)系轉(zhuǎn)化為房屋買賣關(guān)系的相應(yīng)證據(jù)。本院認為，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第一百零八條規(guī)定，陳亮主張其與紅楓房產(chǎn)公司存在房屋買賣關(guān)系，證據(jù)不足；其據(jù)此主張排除強制執(zhí)行，無事實及法律依據(jù)。如陳亮與紅楓房產(chǎn)公司存有糾紛，可以另尋法律途徑解決。
案例索引
《陳亮與中信信托有限責(zé)任公司、昆山紅楓房地產(chǎn)有限公司案外人執(zhí)行異議之訴案》【(2016)最高法民終369號】
