還沒向大家透露，就是剛過去的兩2020年，小編剛剛在老家完成了從無產階級到有房一族的蛻變，高高興興過了年。我買的是一套二手房，整個流程可以說該費的心都費了，能想到的都想了，結局很美好，過程很抓狂。其中有一些經驗可能對想要買二手房的朋友有些許作用，接下來，我就從找房、看房、找中介、貸款、交房等幾個點展開哈！
一、找房
1、如何找房？
買房人在找房的時候，99%都是先從線上各種平臺如58、鏈家、貝殼等開始找，對比價格、描述等等，但網上的房子那么多，該看哪個位置呢？所以，要先在大腦里過一遍，你想買的房子，大概在哪個區域，這個房子要具備哪些條件？否則樓海茫茫，你要的房子在哪？
（1）地段
區域：首先我們得先確定在哪個區，比如我在A區工作，肯定買的房子越近越好啊，那我們就確定在A區這個區域，然后看下房價，如果預算允許，接下來再確定一下交通。
交通：交通是每個買房人必須要考慮的問題，發達的公共交通會讓生活的舒適店指數級提升，出門上班方便，房子價格穩定。例如，我們公司就在地鐵旁，那么我要選擇的小區距離地鐵越近就越好，可是地鐵房有很多，要選哪個呢？
首先要說一下，緊鄰地鐵一定售價很高，所以，我選擇了步行10分鐘可以到達地鐵的小區，價格低了不止一點點。
如果您對地鐵沒要求，或者所在地根本就沒地鐵，那么公交方便也就顯得比較重要了，開車不方便的時候，公交也是很重要的選擇。
學區房：
學區房這個問題也是因人而異的，比如未來三五年基本不會有生寶寶的打算，或者單身的朋友，學區房暫時就不用考慮了。如果家里有孩子要上學，學區房還是很有必要的。
戶型是大家都非常重視的一個事情，首先，最好選項就是南北通透較方正的戶型，有個大陽臺要加分很多。從大小來講，我是不建議買一居室的，無論是單身男女還是家庭都不太適合。一居室是一個人生活的小空間，可即便你是單身，也有朋友來家里作客的時候，一居室會讓空間顯得非常局促。首套房貸款比例為20%，兩居室一般只比一居室大概多十幾二十平米，平攤到每月還款里面，也不會多到對生活有絕對影響。比如你買一居室，每個月要還2500元，如果買兩居室，每個月大概只要多還幾百元即可。如果真的有還款負擔，還可以租出一間減輕負擔。其實，我是買了三居室的，未來幾年內，可能我需要結婚，這可能就是我的婚房，即便不結婚，父母可能也會經常過來住，三居室對我來講生活更方便、合理，且三居室即使以后想要賣了，也比較好賣。
房齡房齡不一樣，價位差距也比較大，一般二手房我是不考慮超過20年房齡的，20年前很多小區戶型規劃不合理，社區公共設施設備老化、陳舊，車位都很少，最后買了套2010年建成的房子，房子和小區整體與現在新小區差距不會很大。還有個重要的原因，如果房齡超過30年，那么貸款是不容易貸的，如果房齡已經有20年了，就意味著未來我想賣掉，要在10年內就賣掉，否則很可能賣不掉了。
配套。買二手房一般對比新房都有個優勢，那就是配套齊全。我買的小區周圍一公里之內有兩個大型商場，一座醫院、一個公園，其它的商戶菜店小賣部也很多，對于愛生活的我簡直就很完美了，特別是我愛跑步，隔三差五的到公園里跑個五公里讓身體釋放一下，有個健康的好身體真的很重要！
樓層和朝向：樓層和朝向對價格的影響很大，低樓層的采光差，噪音相對來說大一些。朝向呢一般有限排序是：南,東南,西南,東,西,東北,西北,北。朝向涉及到房子的陽光照射，這個要根據地域來的。關于房子總價我要說一句，一定要按照自己的能力來，不要太超過能力范圍，不然你和你的家庭都會很辛苦。而且后期中介總會推薦給你比你心里價位更高的房子，不要受誘惑！要按照自己的計劃來！
2、選房
（1）線上選房：當你確定好以上的幾個因素之后，選房子就沒有那么難了。線上有很多App，幾乎都會出現那種引誘上鉤的虛假房源，這個就要靠自己仔細鑒別了，所以沒有推薦的APP，實在要推薦，那就找個所在門店比較多的吧。
（2）線下選房：你既然已經確定了區位和地段，最好的辦法就是掃街，把你的需求、情況寫出來，到這附近三公里內的所有中介走一遍，看一下中介現有的房源，把需求寫出來也方便中介有更合適的房源可以及時聯系你。跟中介聊過了，最好還要和附近的大爺大媽聊一聊，也許你會有更多收獲。
二、看房
1、選中介
買二手房一定要選對中介。大中介和小中介的主要差別在于，大中介相對靠譜一些，小中介選對了服務好費用低。大中介房源會多一些，小中介靈活一些，如果自己已經找好房主溝通好價格，那么找個小中介辦下剩余的手續，是花不了多少錢的，大約也就幾千塊完全搞定。如果房源都是中介給找的，那么中介一定是要收中介費的，大中介一般2.5%左右，小中介最低可講到1%。這里大中介2.5%也不是絕對的，就像我找了某家，因為我買的房子幾個大中介都有這套房源，如果某家不給我降中介費，完全可以找別家大中介，誰能有錢不賺呢？再有，中介很多時候會一個勁的勸你交定金、趕快交，這時候一定要穩住，買房子可不是小事，別聽他們忽悠。
我對選中介有以下幾個建議：
（1）找一個至少干了8年以上的中介，房產里面的大坑小坑有很多，自己如果沒經驗，中介同樣也沒經驗很容易被坑或者發現不了問題，買房子可是大事，大多人都經不起被坑的。但同時老中介忽悠人的本領也高的很，一定要對中介有和房子有清醒的認識。
（2）房源要多，多找中介，有一些房源可能不是每個中介都有，個別大的中介房源相對多一些。
（3）靠譜。中介一定要是一個靠譜的人，大部分中介都只是一心想賺你的錢，不是真正為你著想，所以找一個靠譜的中介很重要。
很幸福，在老家我也有朋友就是做中介的，他會把他們公里系統里幾乎所有靠譜的房子都推給我看，讓我省了很多心，同時也省了很多錢，雖然他也賺了我一點錢，但是我心里還是很感激，因為他返了我一部分傭金，我還請他吃了飯。
2、看房
當你把你確定買房的幾個因素和價格告訴中介之后，中介會給你推薦房子，把房子的大概大概情況包括結構、配套、朝向、價格、房子優缺點等等告訴你，如果看圖片感覺可以接受，那就約個時間去實地看看房。需要注意的是，如果這個房子不符合你的要求，那就不要浪費時間去看了，因為房子有很多，根本看不過來。
3、實地看房
（1）看房時間。
如果感覺這個房子各方面都比較滿意。那至少要看兩次房，一次在白天去看，看房子采光好不好，還有一次最好在雨天看，看房子有沒漏水等情況。
物業。還有這棟樓樓下路面、垃圾箱、小區環境、樓梯扶手這些能看出物業服務好不好的細節。
房子結構。
看下戶型有沒有斜角、是否方正這些問題，有些房子的個別空間很容易被浪費，不是多了個角就是少了個角。還有些老戶型房屋布局不合理，衛生間小的不得了，廚房大過客廳，或者陽臺無法利用的事也是屢見不鮮。還有一點就是房子的挑高，個別戶型挑高非常低，低到跳起來就能觸摸到棚頂的一律不要！
三、確定房子
當你看過不少房子之后，你也算是半個專家了。就到了確定房的時候。
講價。無論這房子多么滿意，一定切記，都要努力挑房子的缺點，這樣才能給議價空間，比如說這房子明明各方面都很滿意，你可以說這物業服務看著就很一般，你看樓梯的扶手上都是灰，晚上的時候比較吵，小區垃圾存在清理不及時等等，總之，一切你能想到的都說一遍。但是凡事有個度，不能太過分的雞蛋里挑骨頭。
2、稅費。很多城市都存在滿五年且是家庭唯一一套住房會減免個稅，我買的房子個稅是1%，就會少幾萬塊錢。還要看房子是否有貸款，貸款的欠款誰來還。最好的就是買沒有貸款、沒有抵押的房子，大紅本在手的，省去很多不必要的煩惱。
3、交房。交定金之前一定要確定房子里是否有租客，最好在合同上簽好：原房主XXX保證此房沒有任何租約，負責自愿承擔所有損失，并賠償購房者違約金X元。為什么這樣寫，因為國家有規定，買賣不破租約，就是說，這房子是你買了，但是你買之前房東把房子剛租給租戶幾年甚至二十年，你也不能把租客趕出去，有一些人在這里面被坑，希望大家引以為戒。
四、簽約
選好了房子之后，準備簽約之前，一定要讓中介把所有的稅費算出來。房子的過戶評估價和實際價格不一樣！過戶評估價比你成交價一般都要低。
1、稅費
一般的稅費包括以下部分：
（1）契稅。（房產交易中心對房產所在區域有個估值價，一般都比成交價低很多，可以把總房價寫少一點，合理避稅）
（2）個稅。
（3）中介費。中介費就像之前說的那樣，幾乎任何一家都是可以議價的，少0.1個百分點就是幾千甚至幾萬，所以能講價一定要講。并且一部分中介會給你返回一部分傭金。這里還要說一下，有人買二手房甚至交了貸款評估費、還有什么各種服務費，實際上，銀行貸款根本沒有評估費，也沒有其它費用。大部分費用都是中介自己杜撰出來的，完全可以不交！
2、合同條款
買房子和賣房子不同，一般都是中介擬的標準合同。但是作為買方，一定要仔細讀各個條款，然后選擇對自己有利的條款。特別是一些懲罰條款。
定金一般5%就可以了，打款前必須要注明購房定金字樣，簽合同的時候要交的，直接打到原房主名下卡里就好。首付款各地方都有所不同，有的地方是20%，有的地方是30%，準備好錢就行了，銀行放貸款是急不來的，他們自有自己的一套流程要走，不必擔心下不來貸款，只要征信過關就沒問題。
（3）交房時間。交房時間盡量寫清楚到某年某月某天，還要明確如果對方違約了，那么每推遲一天的違約金金額是多少。
（5）補充條款。有些條款可以根據實際情況寫進合同里的，不要相信原房主和中介的口頭承諾，落在紙上才是承諾！
五、貸款
建議大家有公積金的都用這種商貸+公積金組合貸款的方式。
1、選銀行
（1）貸款折扣。貸款之前有個征信，如果貸款折扣可以要提高，就提前去銀行做貸款征信查詢，一般可以保留一個月。也就是說，你提前做了貸款征信查詢，一個月以內，如果銀行貸款折扣提高了，你還是可以按之前查征信的低折扣來貸款。記得是去找客戶經理做貸款征信，不是自己在機器做的征信查詢哦。
（2）放款速度。要提前跟銀行的客戶經理溝通好大概的放款速度很重要，也可以問問中介最近的放款速度，他們會比較了解。
（3）提前還款違約金。每家銀行貸款的政策不一樣，比如招行就不錯，貸款滿一年提前還款沒有罰息。每個銀行提前還款的罰息不一樣，這個要自己了解清楚，有時候中介也會推薦銀行，關鍵還是要自己進行鑒別。
2、商業貸和公積金貸款都是在你所選的貸款銀行做。其實銀行會問你，程序上不用擔心，銀行的人都會幫你弄好。
3、還貸款的卡最好選擇公積金卡。公積金和商業貸款在一個銀行卡還款，最好都放在公積金卡，以后用起來都會很方便，不建議隔行還款。
貸款的流程是去銀行辦理業務，首付款托管在銀行-銀行把材料弄好送去公積金中心（3天左右）—公積金中心批復（5個工作日）—銀行商業貸款批復（3個工作日）—拿貸款審批函—辦理過戶—5個工作日拿新的房產證，并辦抵押—5個工作日左右銀行放首付款給業主—1周左右銀行和公積金中心放尾款
尾款放款的實際要看銀行貸款額度，快的一周，慢的幾個月的都有。注意在拿到新的房產證后要多復印幾份哦~
六、交房
十八拜終于拜完了，這時候到最后一定也要用心一點，比如水電煤氣物業費這些都要算清楚，還有網費、有線電視，避免后期產生麻煩，很多手續都是要原房主與你一起才能辦理的哦！
洋洋灑灑寫了這么多夠啰嗦了，怕大家看到吐，沒辦法，分享經驗的同時更怕哪個環節少說了再上當受騙掉坑就不好了。有什么問題歡迎留言詢問哈，有問必答！
