01
武漢的商業格局
冬季的武漢一般來說是大面積的灰，霧蒙蒙的天際線分不太清是遍布城市的湖面水汽還是干脆就是霧霾。總的來說，如果不是因為差旅，冬日打卡武漢并不是一個好的時間選擇。不過，這次漢口K11重新開業的消息對我們來說是個出差之余不錯的考察機會。
在分析新開的漢口K11項目之前我們不妨回顧一下武漢的商業格局。武漢大抵來說承襲清末以來漢口，武昌，漢陽三鎮，漢口是商業中心，武昌是科教文衛，漢陽是工業區的城市格局。漢口一直是武漢商業項目無論從規模，數量還是檔次來看最為集聚的所在。當然隨著城市的發展這種城市功能定位格局有所解體，武昌的街道口，漢街早已自成一級。漢陽地區傳統孱弱的商業配套目前除了王家灣商圈也來了遠洋歸元里，融創漢陽1890等新玩家摩拳擦掌。但總的來說，漢口的商業中心地位還是很穩的。
圖源：網絡
而漢口的商業格局，可以說存在著一條'龍脈’，這就是解放大道。打開地圖可以看到漢口較為精華的商業綜合體次第沿著解放大道展開。從黃埔路的武漢天地，到循禮門商圈，武廣商圈，再到凱德西城，宜家薈聚。而武漢的輕軌一號線也基本沿著這個方向展開。這個格局有一點像曼谷的BTS沿線。即城市精華商業配套沿著一條主干道展開。這種線性中心格局在國內并不多見。
而這其中，最為核心的區段毫無疑問就是武廣商圈了。武漢國際廣場可以說在武漢可以對等SKP在北京的地位。無論是從其規模，品牌以及業績，對所有其他項目是“碾壓級”的優勢。這其中地段，歷史發展，地方國企背景的資源優勢等綜合因素造就了這樣一個商業巨無霸。
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或許，只能說或許，武廣的存在在某種程度上造成了武漢商業市場發育不良的基因。因為其黑洞一般的品牌吸附力以及強勢對位使得其他商業在定位上以及品牌上只能以惹不起躲得起的態度自覺讓路。其中典型的案例就是武漢的壹方。這個由瑞安開發，旁邊就是武漢房價最高最有商業品質的武漢天地，開業前就放話定位高端的商業至今一層預留給奢侈品旗艦店的空間只能長期尷尬地搞起各種網紅展覽，活生生將商業價值最高的首層做成了一個三流藝術展覽場。
未來隨著武廣對面的恒隆廣場工程收尾即將迎來開業，以及央企背景的萬象城的入市，能否打破武漢長期以來武廣一家獨大的商業格局，值得觀察。而對于漢口K11來說，它在區位上屬于武廣商圈的絕對輻射范圍以內，未來武廣，恒隆,K11三家以互相直線距離不到兩公里的范圍共同組成升級后的武廣解放大道商圈。它采取的項目營造策略，設計策略以及招商運營策略就非常值得玩味了。
恒隆廣場鳥瞰 圖源：網絡
02
商業街Avenue 11的打造
這里我們不妨在提一下更早開業的光谷K11 Select。筆者一直覺得在國內的一二線城市，最不適合開K11的城市或許就是武漢。武漢整個城市自帶一種大而糙的粗糲感，似乎與K11這種小情小調的精致藝術路線格格不入。而光谷可能又是武漢最不適合開K11的地方。這里的關鍵詞是科技，廣電，華科，高新產業等，突然間冒出一個'藝術’標簽顯得格格不入，廣大碼農們顯然也毫不買賬。K11 Select開業至今不要說全國，乃至在武漢也沒引起任何反響。很多去過K11 select的朋友都表示選址問題很大，畢竟K11從一開始誕生就是定位體驗，藝術，文化和小眾高端的項目，和光谷高科技產業新城的全家一站式購物中心的需求實在是不搭。
光谷的K11 Select 圖源：網絡
圖源：彼山
圖源：彼山
03
網紅化的商業內部空間改造思考
進入商場應該說第一個視覺印象大面積的“黃色”還是頗為讓人驚訝，因為像上海和香港的K11 musea的室內大體延續了土豪香檳金的配色。而這一次漢口K11的室內營造則顯得港味十足，黃色配色以及倒圓角，線條色塊的組合有一種'港潮’的風味在里面，顯得頗為跳脫。
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而從網上公布還未開業的HK1室內效果圖那種傳統土豪香檳風還是“雖遲但到”的。因此筆者理解HK2的這種室內設計策略可能是因為相對HK1的新建，這里商業面積不大（街區加室內不到三萬）且硬件桎梏多，那就干脆來個徹底的網紅化營造，將色塊做到最顯眼，打卡元素做到最多，未來真正的零售擔當可能是HK1館，這個小館則作為打卡地以及更年輕潮流的品牌集聚區。
HK1效果圖延續了K11一貫的室內香檳暗金色系 圖源：網絡
香港K11 MUSEA 圖源：網絡
因此整個室內處處給人這種'用力過猛’的感覺也就不難理解了。從體驗來說，這種過多視覺元素的狂轟亂炸確實會給人帶來一些眩暈和不適，但可能以后更大體量的HK1館開業后兩種購物體驗可以完成對沖。就我個人來說，黃色主題的最大中庭還是相當喜歡，有種穿越到香港一個小潮mall的感覺。至于女性主題的粉紅圓筒和男士主題的類似“賽博朋克”的藍色網格墻，這種亞克力質感營造的網紅blingbling風格個人覺得顯得低廉了一些，手法也不是那么高級。
圖源：彼山
值得一提的是，K11的衛生間設計也極具“網紅藝術化”，每層樓的每個衛生間都設有不同的主題，且形成了一道靚麗的風景線，連衛生間也能變成拍照打卡之地，這也充分體現出港資企業對這種細節的用心之處。
圖源：K11
總之，整個HK2的改造可以感受到業主對這個老百貨場景化改造艱難而用力的嘗試，可能用力過度，但傳統百貨業態如何改造出場景一直是個很難的課題，各種平衡并不好把握。就從我們在做的案子來說，業主一方面深知傳統百貨已經難以為繼，缺乏體驗性的品牌擁擠堆積正在趕走年輕客群，一方面一旦進行改造往往又非常不舍得將傳統眼光看'這都是租金啊’的寶貴面積進行場景改造。
所以總的來說K11 HK2館的改造既在低區保留了傳統百貨的承租能力較高的美妝品牌，腕表以及服飾零售，又在高區大膽革新開辟出兒童體驗，電玩，餐飲，健身等體驗大于租金的業態模塊，不失為一個非常值得考察借鑒的最新嘗試。從整體的業態定位來說，因為HK1館尚未開業難以看出業態策略的全貌。但可以感覺到在武商武廣以及即將入市的恒隆的未來商業格局下，K11不太可能在重奢品類方面在該商圈火中取粟，但其社交，打卡以及潮流氛圍的整體場景營造對于周邊大量集聚的寫字樓白領，社區居民以及游客來說，也由于K11清晰的差異化定位，從感受體驗來說相信能在未來這個武漢核心商圈中占有消費者心中的一席之地。
商場的動線設計因為老舊物業改造，為了提升空間體驗，在原百貨平板的格局下挖出幾個共享中庭。這導致了剩下的公共空間感覺有點過于局促，少數走道甚至凈寬不足兩米。但業主顯然考慮到空間尺度的局限，在品牌店面管理上最大程度的打開了店鋪界面，同時各個品牌也強調了與公共空間的在風格上的融合。例如4層電玩主力城市玩家在走道邊界稍微內退設置了一個折面主題墻十分出彩。整個項目商場樓層面積小且各個分區在顏色以及視覺上區分度很強，基本沒有出現找不到路或迷失等商場日常迷惑。
圖源：彼山
