本文我們做個對比，從長遠角度看，在澳洲究竟是買房劃算還是租房便宜？
澳儲行（RBA）最近發現：自1955年以來，租房或買房兩者間并無太大差別。
盡管頻頻有新聞爆出，鼓吹房地產行業一片繁榮，以及在郊區買個百萬澳元的房子都并不算貴。但在過去的60年中，業主與租客的花費其實不相上下。
當然，前提是租客們在花銷方面都非常自律，注重儲蓄，并將其儲蓄都用于除現金存款外的其他投資上。
如同任何財務決策一樣，買房與租房也會產生各自的成本與收益。下面我們來看看它們各有哪些利弊。
買房
買房的好處
1）房價隨著時間升值。
有關房價持續上漲且在過去幾年內漲勢迅猛的報道鋪天蓋地，大家都聽過。自2013年年初以來，悉尼的住房均價猛漲26％，其他主要城市增幅也并未落后太多。這對有房一族而言無疑是利好消息。
然而，盡管從長期來看，房價在持續上漲，但也有增長疲弱甚至價值下跌的時候。在金融危機期間，美國的房價的平均跌幅為33.8％。
在房價疲弱的時候，房屋業主還需了解市場行情并做好應對。
2）買房可以享受債務杠桿帶來的益處。
當你借錢買房時，銀行會按房價的某個百分比貸款給你。在澳大利亞，銀行提供的貸款通常會占房款總額的極大比重，這意味著投資房產的貸款或債務杠桿相當高。
例如，購房者通常只需付房屋總價的20%作為首付，剩余的80%房款則由銀行提供按揭貸款，貸款價值比（LVR）高達80%。
假設你打算購買總價為50萬澳元的房產，首付為10萬澳元，剩余的40萬澳元則采用借款或貸款。若一年后你以55萬澳元的價格出售該房子，那么該房產本身的價值上漲了10％，而你的投資回報率卻高達50％，因為你用10萬澳元的投資（即首付）賺取了5萬澳元的利潤。這就是5倍的杠桿，因為你獲得了5x10％的回報。
值得注意的是，在扣除交易成本及償付本金后，實際回報率可能會下降。反之，如果房價從50萬澳元降到45萬澳元，則在償付本利和交易成本扣除后，你的利潤會變成-50%，甚至更低。
3）買房還帶來了一些無形利益，如安全感。
不用擔心被房東趕出門時會無家可歸，而且能隨意翻新自己的住房。
買房的壞處
1）償付利息。
如果房租是死錢，那么償付利息也一樣。當前的平均浮動利率約為4.50％，這意味著若貸款40萬澳元去購買總價50萬澳元的房子，每年需支付1.8萬澳元的利息。若租賃相近房價的房屋，租期為一年，房租約為1.95萬澳元，幾乎與年利息的金額（1.8萬澳元）相同。
目前利率處于歷史最低點，在未來5年或10年內，利率極有可能會比現在高得多，這意味著未來的按揭還款額或將增長。據RBA預估，浮動按揭利率長期以來一直保持在6.20％左右。
2）機會成本。
該成本常被人忽略或仍未完全理解，這涉及將你的錢與一個房產綁定在一起的成本和將其另做他用的成本。簡單來說，機會成本是指你在別處獲得的回報，而非把錢用于房子首付。回報可能源于現金存款（目前利率約為4％）、多元化投資組合（史上最高回報率達8％）或投資自己生意后獲得的回報。
3）所有權成本。
買賣物業的交易成本很高。RBA估計，購買房屋的成本（含印花稅）和其他購買成本（如產權轉讓），平均可達4.3％。而銷售房屋的成本，包括房地產代理傭金和廣告費用，總計可達3.0％左右。因此，買賣房屋的總成本在7.3％左右。這還不包括擁有一處物業所需負擔的持續運營成本。據RBA估算，該筆成本每年至少為2.6％，含市政管理費、維修/維護費、折舊費、物業管理費、水費和保險費。
租房
租房的好處
1）儲蓄回報。
租金可使你把儲蓄投資在其他地方以賺取回報，有時可能比房產投資上獲得的回報更高。這是買房機會成本的另一面。由于RBA降息，近來定期存款和儲蓄賬戶的回報率持續下跌，使得股票和債券等其他投資更具吸引力。銀行存款利率目前低于4％，而股票和債券的多元化投資組合在很長一段時間內曾一度保持著近8％的回報率。
2）靈活性。
盡管擁有一套房產所提供的穩定性更高，但租房則更為靈活，對于因工作變動或鄰里關系不睦亦或是想要在不同社區生活的年輕的單身人士或家庭而言，租房極具吸引力。
3）多樣性。
對大多數人（如果不是全部的話）而言，買房子都得傾其所有。
在某個國家的某個城市內某個郊區購得某幢房子。像這樣把所有財富都押在這個單一的投資上，風險太大了，因為會受到一系列不可控因素的影響。租房則可以拓寬投資領域，分散風險。
例如，我們Stockspot的投資組合就涵蓋了來自世界各地的股票和債券，總數超過1,400只，其中還包括分配給澳大利亞的地產股。
因此，你可以從一些房地產風險敞口獲利，同時也可以借助更多投資，分散風險。
租房的壞處
1）租賃成本（房租）。
澳大利亞的租賃成本一直穩步增長，目前澳大利亞的租金回報率（年租賃成本/房價）為3.9%，幅度變化在2.5%-5.0%，視房屋位置、房產價值、是公寓還是住宅等因素而異。租金相當于按揭利息，這是（房屋）資產的借貸成本——就租房而言，資產即為房產，以按揭利率計算的借款。從長期來看，租金回報率的平均值在4.2%，而浮動按揭利率的平均值為6.2%。當前的按揭利率較低，約為4.5%，鼓勵許多人關注買房。然而，買房者應將30年按揭利率中較高的平均值納入考量范疇。
也就是說，一旦你申請了這項簽證，在5年內就可以在中國暢通無阻，除了不能參加社保以外，幾乎享受與中國公民同等的待遇。
2）無強制儲蓄。
與買房者不同，無需被迫每月還房貸（包括償付利息和償付本金），一般不鼓勵租房者采用強制儲蓄，有助于誘導租房者使用閑錢消費，而非擱在一邊。然而，技術的發展為其提供諸如Pocketbook和Stockspot等服務，令消費者能夠更為方便地做預算、儲蓄和投資，對澳大利亞租房者而言，尋找合適的房東變得更為容易。
調研結果
我們進行了調研，詢問人們在未來七年內是更愿意買房呢？還是租房并將其存款用于多元化的理財投資呢？調研結果表明，基于房產和投資的不同回報率，整體的財務狀況可能會有相應差別。
正數表明租房比買房好，百分比顯示的是未來七年多回報率的差異。下表中的25個投資組合數據中，其中16個為正數，這表明租房比買房更為劃算。作為“基準情形（base case）”對應的8.4%（正中位置），對應的房產增長5.5%，投資組合增長7.5%。
結語
我們的分析結論與RBA一致，在未來七年內基于長遠假設，租房者的經濟境況可能要好于房屋業主（買房者）。這與RBA的評估結果一致，相較于租房，其認為澳大利亞房產估值過高達19%。
打算購房的買家們在將存款用于購房前應該三思。杠桿和多元化投資弱化可能使買房者的風險高于眾人的預期。房產抵押（property mortgage）的一大益處就是長期以來一直是鼓勵存儲的。由于技術的發展進步，誕生了許多服務（例如我公司提供的服務），如今儲蓄變得更為容易、更易于負擔，無需抵押。租客們也比過去有了更多的投資選擇。
本文基本假設
本文來源：http://blog.stockspot.com.au/
