【欄目分類】二手房買賣
【出處】盈科房產(chǎn)律師網(wǎng)(http://www.51fcls.com)
【摘要】購買二手房與購買一手房的流程有一些不同，但是大致也差不多，基本就是看房、調(diào)查、簽合同、交錢以及過戶等步驟，下面我們就對(duì)此詳細(xì)的跟大家講解一下，在二手房買賣流程中的每一個(gè)細(xì)節(jié)是怎樣的?
【關(guān)鍵詞】北京房產(chǎn)糾紛律師
【寫作日期】2017年9月6日
【正文】第一步、買房看房。
想要挑選到稱心如意的房源，不僅要綜合考量房屋的地理位置、戶型、周邊環(huán)境、物業(yè)服務(wù)等基本情況，還要注意認(rèn)真審查房主資格，查實(shí)賣方是否具備交易資格，是否對(duì)房屋擁有所有權(quán);認(rèn)真審核房屋是否存在共有人，房屋所有權(quán)人的共有人(一般是其配偶)是否對(duì)交易行為知情并有書面授權(quán)認(rèn)可;查實(shí)交易房屋是否有承租人或第三人居住，居住的承租人或第三人是否有優(yōu)先購買權(quán);仔細(xì)審核交易的房屋是否存在所有權(quán)糾紛，是否被法院、房產(chǎn)部門查封，是否存在違法行為導(dǎo)致房屋無法交易;事先調(diào)查交易房屋能否辦理戶口遷移手續(xù)，以防止房屋購買后戶口無法遷入。
第二步、產(chǎn)權(quán)調(diào)查。
要了解房屋的產(chǎn)權(quán)狀況，購房人第一步要做的是要求賣方提供合法的證件，包括產(chǎn)權(quán)證書、身份證件、資格證件以及其它證件。產(chǎn)權(quán)證書是指“房屋所有權(quán)證”和“土地使用權(quán)證”;身份證件是指身份證、工作證和戶口簿;資格證件是指查驗(yàn)交易雙方當(dāng)事人的主體資格。例如：商品房出售要查驗(yàn)出售方房屋開發(fā)經(jīng)營資格證書;代理人要查驗(yàn)代理委托書是否有效;共有房屋出售，需要提供其他共有人同意的證明書等等。其它證件是指：出租房產(chǎn)，要查驗(yàn)承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的協(xié)議或證明;共有房產(chǎn)，要查驗(yàn)共有人放棄優(yōu)先購買的協(xié)議或證明;中獎(jiǎng)房產(chǎn)，要查驗(yàn)中獎(jiǎng)通知單和相應(yīng)的證明等。
查驗(yàn)的具體方式是：查驗(yàn)產(chǎn)權(quán)記錄。包括：1、房主是誰，假如為共有財(cái)產(chǎn)，則應(yīng)注意各共有人的產(chǎn)權(quán)比例及擁有權(quán)形式;2、檔案文號(hào)，即該宗交易的文件編號(hào)，假如查詢者希望獲得整份文件，可依此編號(hào)向有關(guān)方面取閱該份文件副本;3、登記日期，此日期為該項(xiàng)交易的簽訂日期;4、成交價(jià)格，即該項(xiàng)交易的成交價(jià)，查詢者應(yīng)注意如果成交價(jià)是注明“部分成交價(jià)”，則代表該成交價(jià)不單只包括該房屋，并且包括其它房地產(chǎn)成品;5、其它內(nèi)容，如房屋平面圖等。
房屋產(chǎn)權(quán)記錄只登記了房主擁有產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性以及原始成交事實(shí)。至于該房屋在經(jīng)營過程中發(fā)生的債務(wù)和責(zé)任，則必須查驗(yàn)有關(guān)的證明文件。包括：抵押貸款的合同、租約等，還要詳細(xì)了解貸款額和償還額度、利息和租金的金額，從而對(duì)該房產(chǎn)有更深的了解。另外，購房者還需了解的內(nèi)容有：所購房有無抵押、房屋是否被法院查封等。
第三步、談房?jī)r(jià)、付款方式、違約責(zé)任和定金問題。
要求中介公司出示其與上家之間就該房屋掛牌出售的委托協(xié)議。在該協(xié)議中應(yīng)當(dāng)包括房屋基本狀況、房?jī)r(jià)、委托期限及委托中介公司向下家收取定金的內(nèi)容;與中介公司簽訂書面的中介協(xié)議。該協(xié)議至少應(yīng)包括房屋基本狀況、房?jī)r(jià)、保留期限及定金的處理方法等約定，并一定要加蓋中介公司的印章;與中介公司簽好中介協(xié)議后實(shí)際交付定金前，購房者還應(yīng)要求中介公司出具上家委托中介收取定金的委托書;收到委托書后，在交付定金時(shí)應(yīng)要求中介公司出具收取定金的收據(jù)。該收據(jù)僅有中介公司經(jīng)辦人員的簽字不行，一定要加蓋中介公司的印章。
第四步、簽訂合同。
簽合同時(shí)候必須注意：必須確認(rèn)房主真實(shí)身份;必須明確雙方違約責(zé)任;必須標(biāo)明付款過戶時(shí)間;必須注明費(fèi)用交接時(shí)間;必須有代理費(fèi)明細(xì)單;買方必須見房主;必須學(xué)會(huì)使用補(bǔ)充協(xié)議。
第五步、交首期房款或者定金。
購買二手房交易按揭貸款的基本操作流程：確定按揭服務(wù)公司和貸款方案，借款人在辦理貸款前首先需要與中介確定按揭服務(wù)公司，并向按揭服務(wù)公司提出貸款咨詢，確定貸款方案;查詢公積金(如需公積金貸款)，與賣方確定購房意向后，借款人提供公積金賬號(hào)，由按揭服務(wù)公司進(jìn)行公積金查詢，確定可貸款的金額和貸款年限;簽定房屋買賣合同，借款人與賣方簽定房屋買賣合同。由于交易中心要求不同，楊浦、普陀、黃浦、長(zhǎng)寧等區(qū)的房屋，需在合同簽好后到所在區(qū)域的交易中心辦理房屋過戶;準(zhǔn)備貸款資料，審核貸款資質(zhì)，按揭服務(wù)公司協(xié)助借款人按照銀行要求準(zhǔn)備貸款資料，有的房屋需要由指定的評(píng)估公司進(jìn)行房?jī)r(jià)評(píng)估;并且由按揭服務(wù)公司進(jìn)行初步審核;簽貸款協(xié)議，公證，保險(xiǎn)，按揭服務(wù)公司將初審后的貸款資料交貸款銀行審核，通過后，按揭服務(wù)公司將安排借款人與銀行簽定貸款協(xié)議和辦理協(xié)議公證，同時(shí)收取費(fèi)用，包括房屋保險(xiǎn)費(fèi)等。辦理房屋過戶和抵押手續(xù)，借款人到房屋所在區(qū)的交易中心辦理房屋過戶和抵押手續(xù)，并將抵押收件收據(jù)通過按揭服務(wù)公司交貸款銀行;辦理房產(chǎn)證和抵押證明，貸款人的房產(chǎn)證和他項(xiàng)權(quán)利證明辦出后，按揭服務(wù)公司將您的產(chǎn)證復(fù)印件和他項(xiàng)權(quán)利證明原件交銀行;銀行放款，銀行在收到借款人的以上兩證后，按揭服務(wù)公司將所貸金額發(fā)放給借款人。
第六步、賣方償還貸款。
第七步、賣方注銷房地產(chǎn)抵押登記。
第八步、買房申請(qǐng)公積金商業(yè)貸款。
申請(qǐng)公積金應(yīng)是在房公積金管理中心系統(tǒng)連續(xù)繳存住房公積金6-12個(gè)月的職工。但住房公積金處于封存狀態(tài)的職工，不能申請(qǐng)住房公積金貸款。借款人持購建房屋合同或協(xié)議(購買商售房許可證復(fù)印件;建房、修房的須持政府土地規(guī)劃管理部門的批準(zhǔn)文件)、身份證、住房公積金儲(chǔ)蓄磁卡、印章到各市區(qū)縣的公積金管理中心申請(qǐng)住房公積金貸款，使用夫妻雙方住房公積金貸款的，還須攜帶結(jié)婚證或其他夫妻關(guān)系證明，填寫《個(gè)人住房公積金貸款貸款申請(qǐng)書》。貸款銀行根據(jù)借款人的申請(qǐng)考核借款人是否符合貸款條件，計(jì)算貸款額度，確定貸款期限。
當(dāng)?shù)毓e金管理中心(或委托銀行)審核批準(zhǔn)借款人的申請(qǐng)后，借款人與公積金管理中心簽訂借款合同和抵押合同(用房地產(chǎn)抵押的簽訂抵押合同，個(gè)人擔(dān)保的需要享受公積金的個(gè)人雙人擔(dān)保)。
辦理住房抵押的要去辦理房產(chǎn)抵押公證。屆時(shí)，需要帶好房產(chǎn)證(及土地證)、身份證、結(jié)婚證、戶口簿和復(fù)印件一式5份，辦理公證和房屋他項(xiàng)權(quán)證有關(guān)手續(xù)。
借款人用房產(chǎn)抵押的辦理完抵押手續(xù)后，連同借款合同、抵押合同(質(zhì)押合同)、房屋他項(xiàng)權(quán)證或抵押權(quán)證明書等借款資料交公積金管理中心。屆時(shí)，公積金管理中心將委托建設(shè)銀行房信部門按時(shí)把款打入您的個(gè)人賬戶。
第九步、申請(qǐng)過戶，并拿到收據(jù)。
第十步、賣方將房產(chǎn)交給買方。
第十一步、買方取得房地產(chǎn)權(quán)證。
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