農村土地承包經營權流轉的法律規定和相關案例
農村土地流轉，正式叫法是農村土地承包經營權流轉，是指承包農戶將自己承包的集體土地部分或全部以轉包、出租、互換、轉讓、入股等方式轉移給第三方經營，農戶從中收取一定收益的行為。土地流轉是通過實現所有權、承包權、經營權三權分離，來提高土地的利用率，推動農業產業化和現代化，從而提高農業生產效率和增加農民收入。
根據我國法律規定，農村土地流轉必須堅持農村土地集體所有、不得改變承包土地的農業用途，流轉期限不得超過承包期的剩余期限等基本原則。農村土地集體所有是我國的一項基本制度，不得改變農村承包土地的農業用途，也是土地基本制度。而關于承包期限，大家知道，耕地的承包期為三十年。草地的承包期為三十年至五十年。林地的承包期為三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，經國務院林業行政主管部門批準可以延長。而且，按照規定，承包方流轉農村土地承包經營權，應當與受讓方在協商一致的基礎上簽訂書面流轉合同。綜合來說，國家對土地流轉的政策是既鼓勵創新土地流轉形式，又嚴格規范土地流轉行為，既要加強土地流轉管理和服務，又要加強土地流轉用途管制。所以，大家在進行土地流轉的時候，要按法律法規的規定辦理。
農村土地承包經營權流轉的受讓方可以是承包農戶，也可以是其他按有關法律及有關規定允許從事農業生產經營的組織和個人。在同等條件下，本集體經濟組織成員享有優先權。在現階段，農村土地流轉的主要形式為互換、出租、轉包、入股、轉讓等方式。下面我就逐一為大家介紹下這些流轉形式的相關規定。
1、互換是指承包方之間為方便耕作或者各自需要，對屬于同一集體經濟組織的承包地塊進行交換，同時交換相應的土地承包經營權。土地承包經營權互換的一個重要條件就是只能在本集體內的農戶間進行，不能與其他集體經濟組織的農戶互換土地承包經營權。互換后，當事人可以要求辦理農村土地承包經營權證變更登記手續。
2、出租是指承包方將部分或全部土地承包經營權以一定期限租賃給他人從事農業生產經營。出租后原土地承包關系不變，原承包方繼續履行原土地承包合同規定的權利和義務。承租方按出租時約定的條件對承包方負責。
我們通過一個案例來了解土地承包經營權出租的相關法律規定。該案中，原告趙某系某村村民，從1999年開始承包位于該村村東的零散地0.2畝，承包期限為30年。2010年6月7日，原告與被告（該村村委會）協商，將自己承包的該0.2畝零散地交給被告村委會，由村委會將此地轉給村民張某使用，使用期限至該承包地到期為止。村委會每年給原告土地補償費600元。村委會支付了原告趙某三年土地使用費共計1800元后就不愿再支付補償費。而現在該0.2畝土地仍由張某占有使用。法院認為，原被告雙方簽訂的協議書，屬于土地承包經營權出租合同，協議合法有效。法院判決由村委會按使用年限支付趙某土地補償費。這個案件中，存在土地承包經營權出租合同關系的雙方是趙某和村委會，實際使用土地的村民張某與趙某并無直接法律關系，而是跟村委會形成了轉包的關系，因此應由村委會而非張某支付土地補償費給趙某。
3、轉包是指承包方將部分或全部土地承包經營權以一定期限轉給同一集體經濟組織的其他農戶從事農業生產經營。轉包后原土地承包關系不變，原承包方繼續履行原土地承包合同規定的權利和義務。接包方按轉包時約定的條件對轉包方負責。承包方將土地交他人代耕不足一年的，不屬于轉包。
4、入股是指實行家庭承包方式的承包方之間為發展農業經濟，將土地承包經營權作為股權，自愿聯合從事農業合作生產經營；其他承包方式的承包方將土地承包經營權量化為股權，入股組成股份公司或者合作社等，從事農業生產經營。以土地承包經營權入股要求從事農業生產不得進行其他行業的經營，入股更多是一種具有合作性質的流轉形式，而不是入股組成公司從事經營，最普遍的形式就是各類農業合作社。入股能夠使土地進行集約化經營，同時農戶能對入股取得的收益按股分紅。
5、轉讓是指承包方有穩定的非農職業或者有穩定的收入來源，經承包方申請和發包方同意，將部分或全部土地承包經營權讓渡給其他從事農業生產經營的農戶，由其履行相應土地承包合同的權利和義務。轉讓后原土地承包關系自行終止，原承包方承包期內的土地承包經營權部分或全部滅失。是否終止原承包關系是轉讓和互換形式區別于轉包、出租、入股等形式的主要特征。需要注意的是，承包方未經發包方同意，采取轉讓方式流轉其土地承包經營權的，轉讓合同無效。但發包方無法定理由不同意或者拖延表態的除外。
案例：2006年2月20日，某村委會與園林公司簽訂了一份《協議書》，約定：村委會將本村80畝廢地（取土形成的塘）租給園林公司興辦公益事業，租期30年，從2006年2月至2036年2月，并約定不經村委會同意，園林公司不得擅自將廢地（塘）轉租他人。《協議書》簽訂后園林公司在租賃的土地上建起了垂釣中心。2011年3月22日，園林公司與李某簽訂一份《轉讓協議書》，約定：公司將該垂釣中心轉讓給李某，轉讓物為85畝垂釣中心的一切可動、不可動土地、房產等。后村委會起訴，請求確認園林公司與李某簽訂的《轉讓協議書》無效。
法院審理后認為：村委會與園林公司簽訂的《協議書》名為土地租賃協議實為集體土地的承包經營合同，且是其他方式的承包（即不是家庭承包）。合同內容不違反法律、行政法規的強制性規定，為有效合同。園林公司在承包經營該土地的過程中，與李某簽訂了《轉讓協議書》，其中關于土地部分與李某形成的是農村集體土地以其他方式承包的承包經營權流轉關系。村委會與園林公司簽訂的《協議書》中明確約定園林公司不得擅自將廢地轉租他人，園林公司未經村委會同意將涉案土地轉讓給李某的行為違反了合同約定，事后村委會對《轉讓協議書》亦未予以認可。《中華人民共和國農村土地承包法》第四十九條規定：“通過招標、拍賣、公開協商等方式承包農村土地，經依法登記取得土地承包經營權證或者林權證等證書的，其土地承包經營權可依法采取轉讓、出租、入股、抵押或者其他方式流轉。”《最高人民法院關于審理涉及農村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十一條規定：“承包方未依法登記取得土地承包經營權證等證書，即以轉讓、出租、入股、抵押等方式流轉土地承包經營權，發包方請求確認該流轉無效的，應予支持。但非因承包方原因未登記取得土地承包經營權證等證書的除外。”本案中，承包方園林公司在與李某簽訂《轉讓協議書》時，尚未登記取得土地承包經營權證書，園林公司依據其與村委會的《協議書》所取得的還是債權，并未取得土地承包經營權。園林公司在與村委會簽訂合同后，一直未申請登記土地承包經營權證，故園林公司未取得土地承包經營權證等證書系其自身原因所致。據此法院判決園林公司與李某簽訂的《轉讓協議書》無效。
此案告訴我們兩點：一是承包方采用轉讓方式流轉土地承包經營權的，應經發包方同意，否則轉讓無效；二是通過招標、拍賣、公開協商等方式承包農村土地，只有經依法登記取得土地承包經營權證的，其土地承包經營權才可依法采取轉讓、出租、入股、抵押或者其他方式流轉，否則流轉也無效。
最后我們講一下一種比較特殊，但又最便利、最有經濟價值的流轉方式——抵押。抵押是指抵押人和債權人以書面形式訂立約定，不轉移抵押財產的占有，將該財產作為債權的擔保。當債務人不履行債務時，債權人有權依法以該財產折價或者以拍賣、變賣該財產的價款優先受償。土地承包經營權能夠抵押就使得承包人多了一個融資渠道。國務院也在201５年下發《關于開展農村承包土地的經營權和農民住房財產權抵押貸款試點的指導意見》，要求慎重穩妥推進農村承包土地的經營權抵押貸款試點和農民住房財產權抵押、擔保、轉讓試點工作。
根據現有的相關法律規定，通過招標、拍賣、公開協商等方式承包農村土地，經依法登記取得土地承包經營權證或者林權證等證書的，其土地承包經營權可以依法采取轉讓、出租、入股、抵押或者其他方式流轉。而根據《農村土地承包法》的規定，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農村土地，可以通過招標、拍賣、公開協商等方式承包。前面我們已經講到，通過家庭承包取得的土地承包經營權可以依法采取轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式流轉。結合物權法和擔保法的相關規定，我們認為，家庭承包取得的土地經營權不可以抵押，而通過招標、拍賣等取得的“四荒”土地的承包經營權可以抵押。那么，土地承包經營權抵押除了承包經營權的取得方式限制外，抵押還有那些特別規定呢，實踐中有哪些突破呢?現在我講兩則案例，看看兩則案例的區別在哪。
案例一 2013年8月8日，周某與任某簽訂《抵押轉租協議書》1份，約定：1、由任某借給周某人民幣四十萬元整，借期兩個月。2、周某須在約定的時間內還清款項。如周某到期不能如數還清借款，須在3日內將所承租村西約5畝土地轉租給任某。法院認為《抵押轉租協議書》約定，周某如到期不能還清借款，則須將涉案土地剩余年限的承租權及地上物轉租給任某，由此可認定，周某將涉案土地剩余年限的承租權及地上物轉租給任某系對其償還借款提供的抵押擔保。《最高人民法院關于審理涉及農村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》第十五條規定：“承包方以其土地承包經營權進行抵押或者抵償債務的，應當認定無效。”本案中，周某系承包村集體擁有的5畝耕地使用權，現其將該土地承包經營權進行抵押違反法律規定，應認定無效，故周某與任某簽訂的《抵押轉租協議書》無效。故任某應將其占有的涉案土地及地上物返還給周某。
案例二 鄒某因欠丁某借款未還，雙方在2001年2月14日簽訂土地轉讓合同，鄒某將其向村里承包的耕地40畝轉讓給了丁某用于抵債，轉讓期限自2001年2月14日始至2026年12月31日止。2013年7月19日，鄒某訴至法院，請求確認其與丁某簽訂的以地抵債協議無效，判令丁某返還鄒某40畝耕地，合理清算雙方債權、債務。本案經一審、二審和再審，法院均認為最高人民法院司法解釋：“承包方以土地承包經營權進行抵押或者抵償債務的，應當認定為無效”的規定，針對的系以家庭承包方式取得的責任田用以抵償債務應當認定無效的情形，而本案抵債的土地并非責任田，是鄒某與村里人換得，故不適用該條規定。此外，丁某作為該集體經濟組織成員，已在發包人村委會記載的臺賬上辦理了更名手續，其將案涉土地改造為水田并耕種十余年，與村委會已經形成了穩定的承包經營關系。法院綜合本案當時的歷史背景及有利于維護現有土地承包關系角度考慮，確認鄒某與丁某簽訂的土地轉讓合同（實質是抵債協議）有效。
從這兩個案例我們可以看出，家庭承包的土地承包經營權不得用于抵押，只有依法取得土地承包經營權證或者屬于荒山、荒地、荒溝、荒灘的土地承包經營權才能用于抵押。現在逐漸突破的是:不是通過家庭經營方式承包的土地承包經營權即便不是“四荒地”仍然可以抵押，當然這點會有較大爭議。
前面講了各種農村土地承包經營權的流轉方式，現在我總結一下土地流轉需要注意的就是：1）不得改變土地農業用途；2）不超過剩余承包期限；3）以轉讓方式流轉的，應當事先向發包方提出轉讓申請；4）要簽訂書面合同；5）流轉后要及時進行土地承包經營權的變更和登記，取得土地承包經營權證。希望廣大農民朋友，在合法的基礎上，結合自身情況，選擇恰當的流轉方式，在維護自身合法權益的前提下，實現經濟效益最大化。
