最近中山市政府力推三舊改造，推出不少優惠措施。各個鎮區也在摩拳擦掌，也有不少房企開始布局。
然而，三舊改造的工作存在諸多難題。
項目地塊需要符合“土地利用總體規劃”，是三舊改造項目認定條件中的其中一點，也是完善難度最大的一點。控制性詳細規劃不符尚可以通過編制單元規劃提請修規。而倘若土地利用總體規劃不符，進行調整則有較大的難度。
很多同行可能并不清楚一個城市的土地利用總體規劃中，建設用地規模在一定時間里是不變的。比如你A市，轄區范圍內有10萬畝的建設用地規模，那么在一定時間范圍內，A市可供建設發展的建設用地不能超過這個規模，而且是在劃定范圍內。當然，一些可以調整的特殊情形因過于專業且影響本文的論述暫且不提。
中山市的建設用地規模嚴重不足。相信不少同行都有了解過這一點。其實，應該說，中山市的建設用地規模總量不足，分配不均。這樣更為合適。在中山市范圍內，各個鎮區的建設用地規模基本上是固定的，也就是在全市總量不變下，各個鎮區都分配有一個數量。各個鎮區土地規劃中建設用地的規模數量是有一定原因所確定的。比如一些經濟先發展的鎮區，建設用地規模則較大，比如石岐區、小欖鎮等，規劃圖上一片紅。而一些后起的鎮區，則存在建設用地規模嚴重不足的情況，比如阜沙鎮，土地規劃上一片黃，紅色的建設用地卻很少。這就是差距。越是經濟較差的鎮區約是缺乏用地規模招商引資。
因此，為了地區未來項目落地需要，有的鎮區不得不把已建成區域的規模調出用之于待開發區域使用。這個也不方便多說。
因為有些鎮區的建成區并沒有建設用地規模，于是這部分區域目前來說是不具備納入三舊改造項目庫的條件的。其實，中山市政府在制訂政策當中已經給了一些解決方式，這里也重復一下。《中山市“三舊”改造實施辦法》有以下兩點規定：
第五十一條完善歷史用地手續所需的建設用地指標，由市統籌優先保障；對不符合土地利用總體規劃的零星土地（單地塊不超過3畝、累計不超過總面積10%），可以按規定申請修改土地利用總體規劃，所需的建設用地規模，各鎮區應當內部調劑、充分保障。
第五十二條對納入土地利用總體規劃復墾區不宜復墾而急需改造的“三舊”用地，可以通過以下兩種途徑解決：
（一）使用省周轉規模。經報省同意，使用省建設用地周轉規模調入“三舊”改造項目所在的復墾區，同時指定同等面積的復墾地塊，先行完善該項目用地相關手續并實施改造；在規定期限內完成指定復墾地塊的復墾后向省返還周轉規模，或者經省同意購買其他城市的增減掛鉤拆舊復墾節余規模指標予以歸還。
（二）先承諾后審批。對已取得不動產權證的工業用地，在不改變土地用途且符合城市總體規劃、控制性詳細規劃的前提下，可以采用“先承諾后審批”方式，由屬地鎮區承諾通過鎮內調劑方式落實并制定調入調出建設用地規模方案，經市國土部門審查，報市“三舊”辦和規劃部門備案后，可享受“三舊”改造優惠政策和辦理項目改造方案以及用地、規劃等有關審批手續。
（其實除了以上兩條規定還有個別特殊方式調土規，在這里就不詳細說）
對土地規劃不太熟悉的人會比較難理解以上兩條規定。其實就一句話，地方政府配合實現區內平衡，工改工項目優先支持。
到頭來還是要平衡，而一些鎮區在建設用地規模嚴重不足的前提下，要從其地塊調入規模也是有不少難度。
到2020年，這一版的土地利用總體規劃則需要重新修編。新一輪修編必須要面對建設用地規模不足的問題。一是要完善過去一些已辦證地塊沒規模的問題，二是要滿足地方今后土地供應的需要，三是三舊改造項目也要得到滿足。新一輪修編將會影響著今后中山的發展。所以新一輪的土地總體規劃修編將要更科學更講求技巧與技術。并不能單單是口上說說，手上畫畫。
同時，因為機構改革已經逐漸到地方層面上，據稱中山市規劃局也會在不久的將來并入國土局。什么時候并，如何并我們都暫時不清楚。但可以明確的一點是，城市規劃與土地規劃的銜接會更加科學。
還是回到如何破局的討論上。重新一下開頭的說法，中山市的建設用地規模總量不足，分配不均。
總量不足。其實從最近國家層面出臺了一些政策，允許一些貧困地區通過復墾把建設區改為農用地，將結余的指標通過競賣方式異地劃轉。這里的指標，既有建設用地規模，也有農專用指標。（咨詢過是這樣，但有可能理解上有偏離）但據了解，這些指標的價格相當高，如果加上地方政府征地補償的相關費用，政府賣地的成本將很高。如果是擬征收供應為商住地則還有利潤空間，如果是工業等產業用地則政府的利潤空間很小。當然，這是一種可供解決的途徑。
分配不均。也是前邊提到的有的鎮區一片紅，有的鎮區則農地一大片。分配不均其實不是一個問題，但必須有科學性。一些鎮區本來經濟不錯，后續發展需要土地但規模不足。一些鎮區未來規劃一整大片新城新區，有充足的土地規模，但短期內又用不上。這就是一個矛盾。當然，從長期的產業集群，統一布局上來看，這種安排也許是正確的。但中山市未來規劃的新區和產業城實在太多，占用建設用地規模很多，有的目前尚在征地階段。
我個人的看法，在2020年的土地總體規劃修編時，從一些數年內還沒能全面供地的區域砍部分建設用地規模出來，分配給有需要的鎮區。同時在新一輪土地規劃修編時采用更多科學的測量技術，把沒必要劃為建設用地的地塊改為非建設用地。合理利用有條件建設區的劃定，便于日后項目的調用，也便于把一些做不下去的舊改項目規模調走。
