1.購房人訂立認購書后,因不可歸責于當事人雙方事由導致合同未訂立的,出賣人應返還定金
【基本案情】 2011年11月,崔某與立都公司簽訂《房屋訂購單》一份,內容為:崔某向立都公司訂購房屋一套,預測建筑面積為24.26平方米,簽約單價每平方米6480元,定金10000元;簽約日期為2011年11月27日至12月17日;買方應于簽約日攜帶本訂購單及身份證、印章至售樓處簽署定購房屋的《商品房買賣合同》。當日,立都公司向崔某收取定金10000元。2011年12月17日,崔某到立都公司處磋商簽訂合同事宜,因雙方就合同的部分條款未達成一致,未能簽訂合同。后崔某要求立都公司返還定金,遭到拒絕,遂訴至法院,要求立都公司返還購房定金10000元。法院審理后認為,崔某與立都公司簽訂的房屋訂購單未對房屋買賣作出詳細約定,尚不具備商品房買賣合同的主要內容,屬預約合同。正式合同的簽訂需要雙方當事人在平等、自愿的基礎上,采取要約、承諾的方式就合同的具體內容進行磋商,并最終就所有條款達成一致意見。在《房屋定購單》限定的期間內,崔某與立都公司進行了磋商,但雙方對合同部分條款存在分歧,因而未能簽訂商品房買賣合同。鑒于合同的訂立是以當事人意思表示一致為前提,該情形下雙方未能簽訂商品房買賣合同不可歸責于任何一方當事人,原告有權要求被告返還定金10000元。
【法官點評】 出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的,如因一方原因未能訂立商品房買賣合同,應當按照法律關于定金的規定處理;因不可歸責于當事人雙方的事由導致合同未能訂立的,出賣人應將定金返還買受人。實踐中,當事人簽訂商品房認購書或訂購單后往往會支付一定數額的定金作為簽訂正式商品房買賣合同的擔保,如當事人雙方在簽訂正式合同的磋商過程中均無過錯,只是就合同有關具體條款出現較大分歧,不能協商一致,或因不可抗力和其他當事人意志以外的因素而導致商品房買賣合同未能訂立的,出賣人應將收取的定金返還給買受人。但如因一方當事人的原因,如購房人一方付款能力降低、選中其他樓盤或對未約定的事項提出一些苛刻條件,出賣人一方提出高于認購書約定的房屋價款等,則應當適用定金規則處理。2 .夫妻一方與他人訂立房屋買賣合同,雖未經另一方追認,不影響買賣合同的效力
【基本案情】 劉某與沈某系夫妻關系,二人名下共有房屋一套。2010年3月,劉某與張某簽訂商品房買賣合同,約定將上述房屋出售給張某。后因沈某不同意劉某擅自出售該房屋,致使張某無法取得該房屋的產權。后張某將劉某、沈某一并訴至法院,要求二人共同賠償其損失。劉某和沈某則抗辯,劉某不是涉案房屋的完全所有權人,其無權出售該房屋,故房屋買賣合同無效。法院審理后認為,劉某與張某間的房屋買賣合同是二人的真實意思表示,應為合法有效,但由于劉某無法將涉案房屋所有權轉移至張某名下,應向張某承擔違約責任。
【法官點評】 根據《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條規定,出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權的,其與買受人簽訂的買賣合同在不違反法律或行政法規的強制性規定下,應為合法有效;但由此標的物所有權無法轉移至買受人名下的,買受人有權要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償。
3 . “一房數賣”合同均為有效,無法實際獲得房屋產權的買受人可要求出賣人承擔賠償責任
【基本案情】 2008年9月30日,樊某與開發商A公司簽訂商品房買賣合同一份,約定向A公司購買其開發的房屋一套,并于當日向A公司交付全部購房款50萬元。2008年10月,A公司又將上述房屋出賣給李某,在收到李某交付的60萬元購房款后A公司將房屋所有權轉移至李某名下。樊某得知后,訴至法院,請求判令解除與A公司間的買賣關系,并要求A公司返還購房款50萬元并賠償一倍損失50萬元。法院審理后認為,A公司將房屋所有權登記至李某名下,致樊某無法實現購房目的,樊某有權要求解除與A公司的合同關系,并要求A公司退還購房款。同時,由于A公司在訂立商品房買賣合同訂立后又將該房屋出賣給第三人,樊某有權請求A公司承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任,據此法院又判令A公司賠償樊某損失50萬元。
【法官點評】 商品房“一房數賣”的合同均應認定為有效,但由于出賣人的行為導致其中部分買受人無法取得房屋所有權的,出賣人應當承擔違約責任。根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條的規定,商品房買賣合同訂立后,出賣人又將房屋出賣給第三人,導致商品房買賣合同目的不能實現、無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失,并可以請求出賣人承擔不超過已付房款一倍的賠償責任。4 .買房人因自身原因無法辦理按揭貸款,無權解除買賣合同
【基本案情】 2012年5月,陳某與億城公司簽訂商品房買賣合同一份,約定陳某購買億城公司開發的房屋一套,陳某于合同簽訂日支付首付款104528元,余款10萬元由陳某于2012年6月13日前辦理銀行按揭貸款10萬元。合同簽訂當日,陳某支付首付款104528元。余款10萬元,陳某因其個人存在不良征信記錄而未能辦理貸款,其也未以其他方式支付。后陳某以無力付清購房余款,已喪失履約能力,客觀上無法履行合同為由訴至法院,請求判令解除與億城公司簽訂的商品房買賣合同。法院經審理認為,陳某未能辦理按揭貸款是由于其存在不良征信記錄所致,而征信問題系合同簽訂前陳某自身的失信行為所致,并非合同成立后所發生的無法預見的變化,因此陳某要求解除合同并不符合法律規定。
【法官點評】 《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條規定,商品房買賣合同約定買受人以擔保方式付款,因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的,對方當事人可以請求解除合同和賠償損失,因不可歸責于當事人雙方的事由,未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房合同不能繼續履行的,當事人可以請求解除合同,出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者本金返還買受人。根據該規定,在因開發商原因或不可歸責于購房者和開發商原因的情況下,購房者有權解除合同。該案件提醒廣大購房者欲通過按揭貸款方式支付房款前,一定要了解自身是否符合辦理按揭貸款的條件,以防止因無法貸款問題引發糾紛。
5 .房屋不符合法律規定或者合同約定的交付條件,買房人有權拒收房屋并主張違約金
【基本案情】 2012年3月27日,陳某與中林公司簽訂商品房買賣合同一份,約定陳某向中林公司購買A小區的房屋一套。中林公司承諾于2012年12月31日前將取得商品房交付使用備案文件的商品房交付買受人使用。2012年12月26日,中林公司通知陳某于2012年12月31日辦理房屋交付手續。陳某認為該房屋不符合交付條件,拒絕收房。2012年12月28日,A小區工程經施工單位、監理單位、建設單位、設計單位驗收合格。2013年6月6日,住建部門向中林公司發出A小區房屋的《商品房現售前與交付使用備案通知書》。后陳某以中林公司逾期交房違約訴至法院,要求中林公司支付違約金。中林公司辯稱在合同約定的交房時間前已向陳某發出交房通知,陳某拒收房屋,責任在陳某。法院經審理認為,中林公司向陳某發出交房通知時,房屋尚不符合交付條件,陳某有權拒絕收房,并要求中林公司支付逾期交房違約金。
【法官點評】 購房者與開發商就房屋交付的標準有明確約定,開發商應按約定的條件將房屋交付給購房者。在房屋不符合合同約定的交付條件時,購房者有權拒絕接收房屋,由此產生的逾期交房的違約責任由開發商承擔。
6 .因房屋嚴重質量問題影響房屋使用,買受人有權解除合同
【基本案情】 2011年呂某與興業公司簽訂商品房買賣合同,約定向興業公司購買商品房一套,由興業公司于2012年9月1日前將取得商品房交付使用備案文件的房屋交付給呂某。2012年8月,在取得商品房交付使用備案文件后,興業公司即通知呂某收房。但在驗房時,呂某發現房屋存在部分墻面空鼓現象,便據此拒收房屋,要求解除商品房買賣合同。法院經審理后認為,雙方合同中約定的交房條件已成就,且該房屋的質量問題并非房屋主體結構不合格,對房屋使用不構成實質性影響,開發商應承擔質量瑕疵的修復責任,但呂某無權據此要求解除合同。
【法官點評】 司法實踐中,存在大量因房屋質量問題導致的購房者要求解除房屋買賣合同或要求賠償損失的案件。如果房屋存在質量問題嚴重影響正常居住使用,包括房屋主體結構、地基問題等,購房者可以拒絕收房,并要求解除合同。但房屋存在的僅是一般質量瑕疵問題,買受人不得拒收房屋,但有權請求出賣人承擔瑕疵擔保責任,賠償房屋修復費用,以及由此產生的搬家費等合理損失。
7 .因開發商原因導致延期辦證的,開發商應支付買受人違約金
【基本案情】 2008年10月,蔡某與A房產公司簽訂商品房買賣合同一份,雙方約定商品房交付使用后60日內應辦理房屋產權證,如因A公司責任導致蔡某不能在規定期限內取得房地產權證,A公司按照逾期天數支付違約金。合同簽訂后,A公司于2008年11月1日交房,蔡某也將辦理房地產證所需的材料全部提交給A公司。但直至2009年6月,房地產權屬登記機關才向陳某頒發了房地產權證。后蔡某訴至法院,要求A公司支付延遲辦證的違約金。法院審理后認為,由于A公司未及時向房地產權屬登記機關提供規定的資料,導致蔡某未能按期取得房地產權證,A公司應當按照合同約定的計算方式支付蔡某延期辦證的違約金。
【法官點評】 房屋所有權證是由不動產登記機關發放的證明房屋所有權歸屬的書面憑證。對廣大消費者而言,取得房屋產權證件,才擁有了法律意義上的房屋所有權。在商品房買賣合同中約定了由開發商協助辦理房屋產權證的情形下,買受人應按期付款,及時遞交辦證所需的資料,開發商應積極按合同約定條件及時間履行相關辦證義務,如因開發商的原因導致未能按期辦理房屋產權證,開發商需支付買受人逾期辦證的違約金。
8 .房屋層高符合規范要求但不符合約定,買受人可請求賠償【基本案情】 2010年10月,范某與申綠公司簽訂商品房買賣合同一份,約定向申綠公司購買別墅一幢,總價款為344萬元,別墅層高為1層3米、2層3.3米、3層3.7米。合同簽訂后,原告履行了付款義務。后原告發現房屋層高不足,訴至法院,要求被告返還因房屋層高不符合合同約定而產生的差價195556.29元。審理中,經測繪公司測繪,別墅一層客廳層高3.29米、餐廳層高3米,二層層高3.04米,三層層高3.33米。法院經審理認為,雖然涉案別墅實際層高符合相關建筑規范要求,但與合同約定不符。層高降低對房屋的使用功能及舒適度均存在一定影響,并進而影響到房屋的實際價值,被告應當承擔相應的違約責任。鑒于雙方對層高差的處理方式未作約定,法律、法規也無相應具體規定,法院結合層高差值及其對房屋使用功能的影響程度,本著公平原則和誠實信用原則,酌定按房屋實際價值的2%計算層高差價,確定由申綠公司向范某返還68504.6元。
【法官點評】 商品房買賣合同的約定和記載是雙方當事人權利義務的主要依據,開發商交付的房屋及設施不符合合同約定,應承擔違約責任。開發商隨意降低樓層層高,理應賠償購房者損失。同時也提醒購房者,可以與開發商在合同中對房屋層高差異問題產生的違約責任進行明確約定,防止出現糾紛時損失難以確定。9 .商品房銷售廣告宣傳不實構成違約,開發商需承擔違約責任
【基本案情】 2009年6月,賈某在購買拓達公司開發的某小區房屋時,拓達公司向其發放的宣傳冊中稱該小區環境良好,其中綠化率55%,容積率1.3。后賈某與拓達公司簽訂商品房預售合同,約定拓達公司將該小區301室房屋出售給賈某。2011年房屋建成交房后,賈某發現該小區的容積率僅有1.6,遂訴至法院,要求拓達公司承擔違約責任。拓達公司認為宣傳資料中的內容僅供購房者參考,雙方簽訂的房屋買賣合同中并未對此內容進行約定,其不應當承擔法律責任。法院審理后認為,拓達公司制作的宣傳冊對該小區綠化率、容積率等環境指標的描述具體且確定,足以讓買受人產生信賴而簽訂商品房買賣合同并對房屋價格的確定有一定影響,故拓達公司在宣傳冊中的允諾雖然沒有載入商品房買賣合同,也應當認定為合同的內容。本案中,拓達公司擅自提高容積率的行為,構成違約。據此,法院結合拓達公司提高容積率的幅度、賈某居住環境品質降低的程度、拓達公司違約超建可能獲得的利益包括減少土地成本之支出等因素,根據公平原則和誠實信用原則,酌情確定拓達公司賠償賈某6000元。
【法官點評】 關于開發商制作的廣告和宣傳資料中所載內容的性質的認定,《最高人民法院〈關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋〉》中第三條明確規定“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請,但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定,并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的,應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同,亦應當視為合同內容,當事人違反的,應當承擔違約責任。”因此,購房者在購房時有必要仔細查閱相關資料中宣傳內容,尤其是一些足以影響房屋買賣合同訂立及價格確定的重要宣傳信息,審慎對待開發商對小區外部環境的宣傳資料,對于涉及小區配套設施的重大問題應在合同條款內進行具體明確約定,以免日后發生糾紛。同時開發商廣告宣傳應當客觀謹慎,防止因不實、虛假宣傳承擔賠償責任。
10 .格式合同中約定的違約金過低,買受人可請求予以調整
【基本案情】 陳某和開發商甲公司于2012年8月簽訂商品房買賣合同,約定由陳某向甲公司購買商品房一套,甲公司于2013年3月1日向陳某交付房屋,如甲公司未按合同規定的期限交房,逾期超過30日后買受人有權解除合同,買受人解除合同的,出賣人應自買受人解除合同通知到達之日起30日內退還全部已付款,并按買受人已付款的0.5%向買受人支付違約金。因甲公司未按期交房,陳某向甲公司發出解除合同的通知,并要求退還全部購房款以及支付違約金。后陳某因與甲公司關于違約金數額問題訴諸法院。審理中,陳某認為合同約定的違約金過低,要求法院對違約金予以調高;甲公司認為合同是雙方自愿簽訂的,應按約定確定違約金。法院認為,雖然陳某與甲公司的合同已明確約定違約金的給付標準,但因合同未能繼續履行是由甲公司原因造成,在陳某交納全部購房款的情況下,未能如期取得房屋,給其造成一定損失,而雙方約定的違約金標準明顯過低,故判令甲公司按照中國人民銀行貸款利率的標準計算違約金。
【法官點評】 商品房買賣合同中,購房者與開發商簽訂的購房合同多系開發商事先擬定好的格式合同,很多情形下開發商盡可能減少自己的違約責任,而購房者處于弱勢地位,無權改變合同條款。在合同履行過程中,因開發商自身原因導致合同未能如期履行時,且合同約定的違約金過低時,不能機械地適用合同中約定的違約條款,應當根據合同法第114條的規定以及民法的公平原則,適當調整違約金的數額,更好地保護守約方的權利。
