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在中國，老百姓投資的渠道并不多，高收益、低風險的更是鳳毛麟角。股票就不說了，各種財務造假、倒閉跑路層出不窮；本以為錢放在P2P平臺是安全的，結果暴雷聲此起彼伏；就連牛逼轟轟的四大行，買個原油期貨，不但賠了本金，還欠銀行一屁股債……

思來想去，也就只有房產才是安全的，房產投資技術水平低、收益高、看得見摸的著，賣不出去還可以租出去，安心、放心、省心，很長一段時間內只要有錢、有膽、抹黑買就能賺大錢。

其實，造成這一“全民炒房”現(xiàn)象的原因，除了買房的高收益外，其他投資渠道缺乏公信力也起到了推波助瀾的作用。

然而，現(xiàn)在國家提出了“房住不炒”的樓市基本原則，使投資房產變得不那么容易了。也就是說，房地產投資市場已經告別了草莽期，步入了精致化之路。

這個時候，你再去投資房子，就不一定能賺到錢了，反而可能因為購買了不該買的房子而被套牢，賠錢也賣不出去。

今天就來研究下，山東省內16個城市的房子，哪個還有投資價值。

01 青島、濟南房價大跌的警示意義

4月16日，國家統(tǒng)計局公布了2020年3月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況：

從上表可以看出，青島2020年3月二手房價同比2019年3月下降了5.9%，降幅全國第一；濟南同比降幅4.1%，在全國列第4名。青島、濟南，這對山東的雙子星，雙雙領跌全國。

根據以往的統(tǒng)計，青島已經是14連跌，官方的統(tǒng)計還是偏少的，一些第三方平臺下跌的更多。下圖是我統(tǒng)計的安居客上青島近兩年的房價走勢：

青島房價最高點是20992，最低點是16309，兩年的時間下跌了22.3%。我在去年的文章《青島房價降了30%？》《青島房租回到7年前！》列舉了大量例子，證明了青島的房價、房租大幅降低。

青島、濟南在上一輪行情中，都暴漲了很多，如今房價大幅下降，也算是價值回歸。可遍觀省內16市，卻發(fā)現(xiàn)一個奇怪的現(xiàn)象，一向緊緊跟隨經濟“領頭羊”青島、政治“老大哥”濟南的一幫小弟，這次卻在房價上“翻了天”。

02 一群瘋狂的小弟

我仍然選擇了安居客的數(shù)據，計算了16市今年4月二手房價同比去年4月的變動情況。

可以看到，青島、濟南以9%以上的降幅領跌全省，后面威海、菏澤小幅微降，剩下的12個城市都是正增長，從0.3%到23.66%，可謂是“芝麻開花節(jié)節(jié)高”。

最瘋狂的是棗莊、臨沂，漲幅都超過了20%，后面的日照、濟寧也超過了10%，這些城市中有些還是2018年已經漲過一波了，在“房住不炒”的緊箍咒下還能漲得這么猛，確實有點“逆勢”了。

我以前說過，房價變動有“輪動”規(guī)律，一線漲完二線漲，二線漲罷三四線漲，待到深圳已經開始第二輪上漲、濟青正經歷大跌的時候，山東的三四線城市還在上漲，正是這個規(guī)律使然。

基于此，我判斷山東省內除青島、濟南之外的大部分城市，今后將會經歷一輪長時間的陰跌期，而且這個陰跌期可能永遠不會結束，或者說是跑不贏貨幣貶值幅度，最終幾個不成器的、資源衰竭的、收縮型的城市，房價將會跌到土建成本價，回到居住屬性、永遠失去金融屬性。

因為，除了房價輪動規(guī)律，還有下面這個大趨勢。

03 在山東，值得買房的城市不到13%

我在《內貿時代的山東，該如何破局？》《臨沂：向山東第三城沖刺！》等文章中多次說過，以后城市發(fā)展的趨勢是中心城市、城市群。

在國家層面上，已經明文提出“中心城市和城市群正在成為承載發(fā)展要素的主要空間形式”，“增強中心城市和城市群等經濟發(fā)展優(yōu)勢區(qū)域的經濟和人口承載能力，增強其他地區(qū)在保障糧食安全、生態(tài)安全、邊疆安全等方面的功能”。這說明以后經濟、人口都要往中心城市和城市群靠，其他地區(qū)只要“保障糧食安全、生態(tài)安全、邊疆安全等方面的功能”就可以了。實際上，隨著先進農業(yè)技術的進步，農村走集約式、農場主式發(fā)展是未來趨勢，農村也不需要那么多人。

在山東省層面，則提出“實施省會、膠東、魯南三大經濟圈的區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，推動形成全省區(qū)域一體化發(fā)展新格局”，并在自貿區(qū)、新舊動能轉換示范區(qū)等大政策上實現(xiàn)了偏移。

這一切已說明，政府層面已經逐漸舍棄了大水漫灌的均衡模式，中心城市化開始從自然發(fā)展走向人為干預。

在這種自然和人為、客觀和主觀的雙重作用下，資金、產業(yè)、人口將加速向中心城市、大城市轉移。

我在《山東16城GDP排名出現(xiàn)重大調整，擠掉的萬億水分是這么分的》一文中曾經說過，山東省內擠水分超過15%的城市是泰安、東營、棗莊、聊城、淄博、威海、日照，這次在房價漲幅上它們大部分又中招了。

至于產業(yè)，恒豐銀行總部遷往濟南、各市港口合成山東港口集團并將總部遷往青島，就很能說明問題。后續(xù)，估計還將會有山東機場集團等總部的成立。

在人口上，我在《一年20萬，人口流出量全國第一，山東這是怎么啦？》寫過，山東2019年常住人口相對于2018年增加22.97萬人，其中，青島增加10.5萬人，濟南6.93萬人，煙臺1.62萬人，分給其他13個城市的人口增量只有3.92萬人。這個常住人口增量是含自然增長人口（出生人口-死亡人口）的，如果扣除自然增長人口，連煙臺在內的14個城市人口都是流出的。

因此，山東省內今后將只有青島、濟南還能保持經濟、人口雙增長，所以也只有青島、濟南的房子還有投資價值。

像上面所說的，除青島、濟南外的其他城市，今后房價能保值已經是奢望，不成器的城市大概率會跌回成本價。

日本1億多的人口，也就支撐了東京、大阪兩個超級城市，大阪還在承受著東京的虹吸，別的城市尤其是一些小城市，人口流失了，產業(yè)搬走了，房價甚至已經跌到“白菜價”，這是中心城市化的必然結果。

所以，今后只有有顯著人口、經濟增量的中心城市、大城市的房子才有金融屬性，才有投資價值，別的城市將逐步回歸居住屬性，失去投資價值。

在山東，投資買房只能選擇在青島、濟南，別的城市不能碰。而2/16=12.5%，也就是說山東值得投資的城市已不足13%。

當然，在“房住不炒”下，在青島、濟南投資買房也將是一個長期過程，指望一兩年翻倍已經不大可能。

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