《民法典》第274條是關(guān)于建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房權(quán)利歸屬的規(guī)定。本條源于原《物權(quán)法》第73條，與原《物權(quán)法》條文相比，內(nèi)容無(wú)實(shí)質(zhì)變化，僅文字表述有變動(dòng)：將原來(lái)的“但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外”“但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外”中的“但”改為“但是”，用語(yǔ)更為規(guī)范。
1.不能辦理產(chǎn)權(quán)登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體的地上車位，不能成為享有專有權(quán)的專有部分，該部分占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有——重慶市豪運(yùn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司訴重慶市九龍坡區(qū)西彭帝景豪苑業(yè)主委員會(huì)車位糾紛案
【案例要旨】小區(qū)建設(shè)完成之后，隨小區(qū)內(nèi)房屋的出售，小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)的土地使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移至小區(qū)業(yè)主，小區(qū)的共有部分土地使用權(quán)歸小區(qū)業(yè)主共有。不能辦理產(chǎn)權(quán)登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體的地上車位，不能成為享有專有權(quán)的專有部分，該部分占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。
案號(hào) :（2017）最高法民申2817號(hào)
審理法院：最高人民法院
案例來(lái)源：《最高人民法院公報(bào)》2021年第2期（總第292期）
2.開發(fā)商與小區(qū)業(yè)主對(duì)開發(fā)商在小區(qū)內(nèi)建造的房屋發(fā)生權(quán)屬爭(zhēng)議時(shí)，應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)舉證責(zé)任，如開發(fā)商無(wú)充分證據(jù)證明該房屋系其所有，且其已將該房屋建設(shè)成本分?jǐn)偟匠鍪劢o業(yè)主的商品房中，則該房屋應(yīng)當(dāng)屬于小區(qū)全體業(yè)主所有——宜興市新街街道海德名園業(yè)主委員會(huì)訴宜興市恒興置業(yè)有限公司、南京紫竹物業(yè)管理股份有限公司宜興分公司物權(quán)確認(rèn)糾紛、財(cái)產(chǎn)損害賠償糾紛案
【案例要旨】開發(fā)商與小區(qū)業(yè)主對(duì)開發(fā)商在小區(qū)內(nèi)建造的房屋發(fā)生權(quán)屬爭(zhēng)議時(shí)，應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)舉證責(zé)任。如開發(fā)商無(wú)充分證據(jù)證明該房屋系其所有，且其已將該房屋建設(shè)成本分?jǐn)偟匠鍪劢o業(yè)主的商品房中，則該房屋應(yīng)當(dāng)屬于小區(qū)全體業(yè)主所有。開發(fā)商在沒有明確取得業(yè)主同意的情況下，自行占有使用該房屋，不能視為業(yè)主默示同意由開發(fā)商無(wú)償使用，應(yīng)認(rèn)定開發(fā)商構(gòu)成侵權(quán)。業(yè)主參照自該房屋應(yīng)當(dāng)移交時(shí)起的使用費(fèi)向開發(fā)商主張賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。
審理法院：江蘇省無(wú)錫市中級(jí)人民法院
案例來(lái)源：《最高人民法院公報(bào)》2018年第11期（總第265期）
3.電梯作為小區(qū)內(nèi)公共部分由全體業(yè)主共有，開發(fā)商不能通過(guò)協(xié)議約定所有權(quán)——老馬等訴通華公司物權(quán)保護(hù)糾紛案
【案例要旨】業(yè)主購(gòu)買房屋，辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記后，取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)是《民法典》中規(guī)定的建筑物區(qū)分所有權(quán)。意義不僅僅在于對(duì)房屋本身享有所有權(quán)，同時(shí)還意味著對(duì)小區(qū)內(nèi)的公共部分享有共有權(quán)，以及對(duì)公共部分與其他業(yè)主一起享有的共同管理權(quán)。
案例來(lái)源：《中華人民共和國(guó)民法典學(xué)習(xí)讀本（物權(quán)卷）》，江必新、張甲天主編，人民法院出版社2021年版
4.車庫(kù)系房地產(chǎn)開發(fā)公司按照建設(shè)局審批的規(guī)劃申報(bào)表中的規(guī)劃要求建設(shè)的地下停車場(chǎng)，并未占用業(yè)主共有的道路或其他場(chǎng)地，不屬于全體業(yè)主共有的車位，其權(quán)屬應(yīng)當(dāng)通過(guò)當(dāng)事人之間的約定進(jìn)行明確——仁懷市酒都新時(shí)代小區(qū)業(yè)主委員會(huì)訴貴州省仁懷市宏鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、貴州省仁懷市盛義物業(yè)管理有限公司車庫(kù)糾紛案
【案例要旨】在車庫(kù)糾紛中，車庫(kù)系房地產(chǎn)開發(fā)公司按照建設(shè)局審批的規(guī)劃申報(bào)表中的規(guī)劃要求建設(shè)的地下停車場(chǎng)，并未占用業(yè)主共有的道路或其他場(chǎng)地，不屬于全體業(yè)主共有的車位，其權(quán)屬應(yīng)當(dāng)通過(guò)當(dāng)事人之間的約定進(jìn)行明確。業(yè)主委員會(huì)并未證明該車庫(kù)系商品房的組成部分或附屬設(shè)施抑或公攤面積與商品房一并出售，且房地產(chǎn)開發(fā)公司有證據(jù)證明車庫(kù)面積并不在房屋總建筑面積及分?jǐn)偯娣e內(nèi)的，人民法院對(duì)業(yè)主委員會(huì)主張確認(rèn)車庫(kù)為全體業(yè)主所有并返還車庫(kù)的請(qǐng)求不予支持。
案號(hào)：（2018）黔03民終4132號(hào)
審理法院：貴州省遵義市中級(jí)人民法院
案例來(lái)源：《房地產(chǎn)糾紛裁判規(guī)則與風(fēng)險(xiǎn)控制——基于貴州省99件房地產(chǎn)糾紛案例的分析》，孫光全、王熱編著，人民法院出版社2020年版
5.小區(qū)內(nèi)的建筑物架空層屬于小區(qū)全體業(yè)主共有——小區(qū)業(yè)主委員會(huì)訴開發(fā)商股東排除妨害糾紛案
【案例要旨】開發(fā)商將新建住宅全部出售之后，公共設(shè)施的權(quán)屬應(yīng)隨房屋主體轉(zhuǎn)移并歸屬于業(yè)主所有，架空層屬于為業(yè)主提供便利的公共場(chǎng)所，歸全體業(yè)主共有，開發(fā)商單獨(dú)保留架空層的使用權(quán)，侵犯了業(yè)主的利益，法院應(yīng)當(dāng)支持業(yè)主保障自己合法權(quán)利的請(qǐng)求。
審理法院：上海市楊浦區(qū)人民法院
案例來(lái)源：上海高院公眾號(hào)，發(fā)布日期：2023年02月07日
6. 建設(shè)了道路、綠化地帶等公共設(shè)施及公共場(chǎng)所的土地屬于全體業(yè)主共有，房地產(chǎn)開發(fā)公司無(wú)權(quán)將該土地轉(zhuǎn)讓給第三方單獨(dú)使用——五華奧園廣場(chǎng)有限公司訴廣東五華農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司商品房銷售合同糾紛案
【案例要旨】建設(shè)了道路、綠化地帶等公共設(shè)施及公共場(chǎng)所的土地屬于全體業(yè)主共有，房地產(chǎn)開發(fā)公司無(wú)權(quán)將該土地轉(zhuǎn)讓給第三方單獨(dú)使用，也無(wú)權(quán)將該土地、房屋登記至第三方名下。因此，房地產(chǎn)開發(fā)公司與第三方簽署的關(guān)于將該土地轉(zhuǎn)讓給第三方單獨(dú)使用并將該土地、房屋登記至第三方名下的條款明顯違反法律規(guī)定，屬無(wú)效條款。
案號(hào)：（2021）粵14民終1828號(hào)
審理法院：廣東省梅州市中級(jí)人民法院
案例來(lái)源：中國(guó)裁判文書網(wǎng)，發(fā)布日期：2021年12月31日
一、建筑區(qū)劃內(nèi)的道路和綠地權(quán)屬，以認(rèn)定歸業(yè)主共有為一般，以歸國(guó)家或個(gè)人所有為例外
首先，一般情形下，建筑區(qū)劃內(nèi)的道路和綠地，通常情況下歸業(yè)主共有。依建筑物區(qū)分所有權(quán)法理，建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地屬于小區(qū)共有物業(yè)中的共有配套設(shè)施。其次，特殊情況下，建筑區(qū)劃內(nèi)的某部分道路和綠地，不屬于業(yè)主共有。具體而言，有些道路性質(zhì)上系城鎮(zhèn)道路，權(quán)屬應(yīng)當(dāng)歸市政所有。在一些占地面積廣、建筑物數(shù)量多的超大型的建筑群內(nèi)，有時(shí)會(huì)有城區(qū)主干線道路通過(guò)，這些道路并不歸小區(qū)業(yè)主共有。有些綠地性質(zhì)上屬于城鎮(zhèn)公共綠地，應(yīng)歸市政所有，還有一些應(yīng)當(dāng)歸個(gè)別業(yè)主所有的綠地。當(dāng)然，也有觀點(diǎn)認(rèn)為，小區(qū)道路與綠地的任何部分均應(yīng)歸業(yè)主共有，如果考慮公益使用，應(yīng)由政府在國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同中設(shè)定其中地塊的公共地役權(quán)，而不能變更建筑規(guī)劃區(qū)內(nèi)道路與綠地的業(yè)主共有權(quán)的性質(zhì)。我們認(rèn)為，建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地的權(quán)屬問題不能一概而論。城鎮(zhèn)公共道路、城鎮(zhèn)公共綠地的法律屬性為市政公用場(chǎng)地，依法屬于國(guó)家所有，由相應(yīng)的政府行政主管部門行使管理權(quán)，承擔(dān)建設(shè)、維護(hù)、更換等義務(wù)符合現(xiàn)行立法關(guān)于權(quán)屬劃分的規(guī)定，亦符合目前階段我國(guó)建筑物區(qū)分所有權(quán)制度設(shè)計(jì)的實(shí)際情況。另外，現(xiàn)實(shí)生活中，存在諸多建設(shè)單位銷售住宅、經(jīng)營(yíng)性用房時(shí)將特定部分綠地以買賣、贈(zèng)與等方式進(jìn)行處置的情況，建筑區(qū)劃內(nèi)存在非歸屬于業(yè)主共有的綠地是客觀存在。對(duì)此類客觀情況予以確認(rèn)，也有利于社會(huì)生活穩(wěn)定。關(guān)于明示屬于個(gè)人的綠地，多指一層建筑物單元窗前綠地或者與建筑物毗鄰的特定區(qū)域內(nèi)綠地。在商品房買賣合同中，這部分綠地被明確與建筑物專有部分一同銷售，歸該業(yè)主個(gè)人專有使用。其特點(diǎn)為該專有使用權(quán)同專有部分一同取得，且一并移轉(zhuǎn)讓與。其后果表現(xiàn)為建筑規(guī)劃區(qū)內(nèi)的部分綠地使用權(quán)變?yōu)閭€(gè)人專有權(quán)的附屬部分，該專有權(quán)人對(duì)該塊土地使用權(quán)承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)，其他業(yè)主對(duì)此不能再予利用。
（摘自最高人民法院民法典貫徹實(shí)施工作領(lǐng)導(dǎo)小組編著：《中國(guó)民法典適用大全（物權(quán)卷）》（一），人民法院出版社2022年版，第489~490頁(yè)）
二、建筑區(qū)劃內(nèi)的公用設(shè)施、物業(yè)服務(wù)用房以及其他公共場(chǎng)所，作為建筑物的附屬設(shè)施，由全體業(yè)主享有法定共有權(quán)
共有物業(yè)指專有部分及專有部分附屬物以外的，由業(yè)主共同享有所有權(quán)的建筑物及其附屬物部分。建筑區(qū)劃內(nèi)共有物業(yè)形成的客觀原因是建筑區(qū)劃內(nèi)共有物業(yè)為住宅、經(jīng)營(yíng)性用房的必要配套設(shè)施，是業(yè)主實(shí)現(xiàn)對(duì)住宅正常使用所不可缺少的條件，其一般不能獨(dú)立成為各業(yè)主的專有部分及其附屬物。建筑區(qū)劃內(nèi)共有物業(yè)包括共有配套設(shè)施和共有基地。其中，共有配套設(shè)施是指與建筑區(qū)劃內(nèi)建設(shè)和使用分不開，依法必須配套修建的，且其建設(shè)費(fèi)用一般已分?jǐn)傔M(jìn)住房銷售價(jià)格的，由全體業(yè)主享有共有權(quán)的小區(qū)配套設(shè)施。具體而言，從自然物理屬性和功能用途這兩個(gè)方面來(lái)比較，建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施及物業(yè)服務(wù)用房，在構(gòu)造及使用上既具有共有部分非獨(dú)立性的物理屬性，同時(shí)在功能用途方面也具有作為共有部分對(duì)于全體業(yè)主而言的公共性及非排他使用性，因此，建筑區(qū)劃內(nèi)道路、綠地、其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施及物業(yè)服務(wù)用房，除例外情形外，只要是按照建筑規(guī)劃建設(shè)的，業(yè)主即應(yīng)享有共有權(quán)。換言之，本條（《民法典》第274條，下同）將建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施、物業(yè)服務(wù)用房規(guī)定為業(yè)主共有的理由，是建筑區(qū)劃內(nèi)的上述配套設(shè)施是整個(gè)建筑區(qū)劃環(huán)境配套服務(wù)所必需的，也是確保建筑物合理利用、正常發(fā)揮功能所應(yīng)當(dāng)達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)和條件。
（摘自最高人民法院民法典貫徹實(shí)施工作領(lǐng)導(dǎo)小組編著：《中國(guó)民法典適用大全（物權(quán)卷）》（一），人民法院出版社2022年版，第490頁(yè)）
三、業(yè)主共有權(quán)不是傳統(tǒng)民法上的單一所有權(quán)形式，而是一種特殊的所有權(quán)，即建筑物區(qū)分所有權(quán)
業(yè)主不能單獨(dú)對(duì)本條規(guī)定的這些共有部分進(jìn)行占有、使用、收益與處分，必須按照建筑物區(qū)分所有權(quán)的規(guī)則來(lái)行使基于共有而產(chǎn)生的權(quán)利。簡(jiǎn)言之，建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施及物業(yè)服務(wù)用房所有權(quán)依法屬于業(yè)主共有，如何使用和處分這些共有部分和共有設(shè)施應(yīng)由全體業(yè)主決定。這里涉及的處分應(yīng)作廣義解釋，既包括法律上的處分，也包括事實(shí)上的處分。法律上的處分可指轉(zhuǎn)讓所有權(quán)、設(shè)定用益物權(quán)或擔(dān)保物權(quán)等。事實(shí)上處分包括合理改建等。在共有的情況下，業(yè)主不能隨意改變建筑區(qū)劃內(nèi)道路、綠地的規(guī)劃，不能影響道路或綠地功能的實(shí)現(xiàn)。此外，現(xiàn)實(shí)生活中，建設(shè)單位對(duì)共有部分、共用設(shè)施的任意處分時(shí)有發(fā)生，究其原因是其將建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施、物業(yè)服務(wù)用房視為己有，為謀利而擅自作出處分，如在依規(guī)劃應(yīng)為綠地的土地上建造房屋等，故對(duì)建設(shè)單位擅自處分業(yè)主共有部分的行為必須依法依規(guī)予以禁止。
1. 《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問題的解釋》
第三條 除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為民法典第二編第六章所稱的共有部分：
（一）建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分；
（二）其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場(chǎng)所及設(shè)施等。
建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。
2.《物業(yè)管理?xiàng)l例》（2018年修訂）
第二十七條 業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。
3.《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》（2019年修正）
第三十六條 辦理房屋所有權(quán)首次登記時(shí)，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)將建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于業(yè)主共有的道路、綠地、其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并申請(qǐng)登記為業(yè)主共有。業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，其對(duì)共有部分享有的權(quán)利依法一并轉(zhuǎn)讓。
法信第2707期
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