昨天，國(guó)慶節(jié)后第一天上班，深圳假期的樓市成交數(shù)據(jù)也出來(lái)了，有點(diǎn)慘有點(diǎn)淡，但也很正常！ 人們?cè)缫褯_破了開發(fā)商“制造”出來(lái)的”樓市黃金周“，但仍不能按照自己的節(jié)奏自由選擇時(shí)間買房… 對(duì)于許多置業(yè)者來(lái)說(shuō)，在今年接下來(lái)的100多天，買新房會(huì)是選擇性比較多的時(shí)候，所以沒(méi)必要緊盯著一個(gè)片區(qū)、一個(gè)盤苦等。
在國(guó)慶假期前一天，住建局公示了2020年深圳商品住宅和商務(wù)公寓房源信息情況，看完這一系列的數(shù)據(jù)，不得不說(shuō)，今年剛需客買新房還是比較幸福的；
目前二手房市場(chǎng)相對(duì)較為冷清，一方面貸款放款較慢，另一方面市面上滿5年的房源較少，稅費(fèi)比之前重，選擇買新房成為今年的主導(dǎo)。
先來(lái)看下深圳今年的供應(yīng)情況數(shù)據(jù)：
1、本年內(nèi)深圳市計(jì)劃入市的住宅及商務(wù)公寓項(xiàng)目64個(gè)，預(yù)計(jì)供應(yīng)房源面積為300.78萬(wàn)平方米，35881套，其中：住宅247.67萬(wàn)平方米，26909套；商務(wù)公寓53.11萬(wàn)平方米，8972套。
2、今年1-9月，深圳市共批準(zhǔn)77個(gè)商品房項(xiàng)目預(yù)售，批準(zhǔn)預(yù)售面積為446.16萬(wàn)平方米，批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)為48227套，其中，商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積為275.88萬(wàn)平方米，批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)為27826套；商務(wù)公寓批準(zhǔn)預(yù)售面積為64.1萬(wàn)平方米，批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)為11277套。
3、截至2020年9月，深圳市新建商品住房及商務(wù)公寓在售項(xiàng)目庫(kù)存套數(shù)為53717套。其中，商品住宅在售項(xiàng)目庫(kù)存套數(shù)為32303套，商務(wù)公寓在售項(xiàng)目庫(kù)存套數(shù)為21414套。
大概數(shù)了下，剔除公寓，今年到1-9月住宅拿預(yù)售的已有52個(gè)項(xiàng)目，而接下來(lái)還將有供應(yīng)的64個(gè)樓盤中，有46個(gè)住宅項(xiàng)目將入市！
熱點(diǎn)片區(qū)如寶安、光明的計(jì)劃供應(yīng)貨量依然可觀；同時(shí)，南山片區(qū)下半年會(huì)有9個(gè)住宅入市，其中就包括華潤(rùn)城潤(rùn)璽一期花園。
而東部，下半年入市的項(xiàng)目除了坪山有9個(gè)住宅項(xiàng)目入市外，龍崗片區(qū)的住宅供應(yīng)第一次減少，只有兩個(gè)住宅待預(yù)售。
從庫(kù)存量來(lái)看，龍崗的量占大部分，也這說(shuō)明片區(qū)賣得比較慢；庫(kù)存最少的是光明片區(qū)，基本等于新房無(wú)存貨。
接下來(lái)光明入市的項(xiàng)目約為8個(gè)，總計(jì)4120套房，總體來(lái)說(shuō)，下半年供應(yīng)相對(duì)較多，剛需客的選擇會(huì)較為分散，像寶安（沙井）片區(qū)的新房仍會(huì)成為置業(yè)者關(guān)注的區(qū)域。
寶安、南山、光明計(jì)劃入市的住宅：
在十一假期之前，多個(gè)項(xiàng)目搖號(hào)入市，登記均采用無(wú)房+有房客的方式，對(duì)于無(wú)房家庭來(lái)說(shuō)，又多了一份幸運(yùn)。
而這其中，光明片區(qū)已經(jīng)持續(xù)了近一年，只要“熱盤”出來(lái)大部分是“日光”的現(xiàn)狀。
這一現(xiàn)象的背后，讓原本的也曾是深圳低價(jià)片區(qū)的光明，變身成為科學(xué)城，概念利好成為深圳人看好片區(qū)的主因。
光明的現(xiàn)階段的樓市與幾年前的龍華樓市如出一轍，龍華因近市區(qū)，外加高鐵北站的輻射，房?jī)r(jià)一路水漲船高；作為深圳福田的”睡城“，龍華地理優(yōu)勢(shì)明顯。
然而光明，在與“市區(qū)”的距離上不占優(yōu)勢(shì)，但是科學(xué)城的概念成為片區(qū)房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力和理由。
電建地產(chǎn)洺悅府和中海寰宇時(shí)代備案均價(jià)近6萬(wàn)/平賣光后，金融街二期備案價(jià)5.19萬(wàn)/平，引發(fā)了光明業(yè)主的眾多討論，有些光明業(yè)主不干了，發(fā)帖“堅(jiān)決反對(duì)金融街二期定價(jià)5.2萬(wàn)/平”。
光明作為一個(gè)新片區(qū)來(lái)說(shuō)，未來(lái)能發(fā)展成什么樣？產(chǎn)業(yè)能到什么樣的高度？還需待以時(shí)日。但是大家對(duì)于房?jī)r(jià)的信心，源于這幾年房?jī)r(jià)的漲幅。
近一年只要新盤入市，數(shù)千批客認(rèn)籌不再話下，在今年6月份，光明某項(xiàng)目推394套房，卻引來(lái)8998批客認(rèn)籌，這其中，有房的投資客占了大部分；此項(xiàng)目二期認(rèn)籌的時(shí)候，分無(wú)房和有房，登記共2814個(gè)（其中無(wú)房客戶2709個(gè)，有房客僅105個(gè)）。
目前，熱盤在登記環(huán)節(jié)已經(jīng)將有房客給做了限制，在明知沒(méi)有機(jī)會(huì)的情況下，有房客不會(huì)去認(rèn)籌，即占用資金又浪費(fèi)時(shí)間，所以這也是最近熱盤認(rèn)籌人數(shù)下降的原因。
一位朋友對(duì)娟子說(shuō)，如果不是之前光明二手房掛牌價(jià)不能過(guò)6.3萬(wàn)/平的話，現(xiàn)在估計(jì)有些業(yè)主早已將光明房掛上8萬(wàn)+了，炒房客為提片區(qū)房?jī)r(jià)，常用的方式就是高掛房源來(lái)實(shí)際漲價(jià)。
對(duì)光明來(lái)說(shuō)，產(chǎn)業(yè)未動(dòng)，房?jī)r(jià)先行顯然是不合理的；5萬(wàn)出頭的單價(jià)可能是光明目前最接近市場(chǎng)的合理價(jià)格。
為什么這么說(shuō)？
首先，光明接下來(lái)短期上漲的動(dòng)力不足，新房?jī)r(jià)格在備案時(shí)已得到限制，二手房即便是價(jià)格掛得再高也難以出貨，而且片區(qū)可預(yù)見的新盤供應(yīng)仍會(huì)持續(xù)，剛需置業(yè)者仍會(huì)首選新房，加之后面出來(lái)的新房備案價(jià)應(yīng)該都會(huì)比較合理。
近幾個(gè)月里，光明的二手房掛牌價(jià)發(fā)生了變化，在7.15新政之前，光明區(qū)的整體掛盤均價(jià)為5.1萬(wàn)/平（圖一），而近一個(gè)月來(lái)，光明的二手房掛盤價(jià)為4.8萬(wàn)/平，掛盤均價(jià)跌了3000元/平，現(xiàn)與龍崗的掛盤均價(jià)相差不大（看圖二）。
光明是目前深圳掛牌價(jià)唯一下跌的片區(qū)，大鵬維持在3.7萬(wàn)/平之外，其它片區(qū)均有不同的漲幅。
（圖一）2020.7.8日截圖 鏈家網(wǎng)
（圖二）2020.10.9日截圖 鏈家網(wǎng)
一方面說(shuō)明在715新政之前光明的二手房掛盤價(jià)存在一定的虛高，加之目前很多新盤未進(jìn)入到二手房之例，所以掛盤價(jià)可能參考的意義并不大；
另一方面，光明目前投資心態(tài)為主導(dǎo)，發(fā)現(xiàn)身邊有幾個(gè)買光明房子的朋友，均作為首套的房置換二套房的跳板，在交通還沒(méi)有那么便利的情況下，在享受到了光明的漲幅后又選擇賣掉片區(qū)的房子，置換到“原關(guān)內(nèi)”來(lái)。
其次，再來(lái)看下光明的GDP，以今年上半年的全市GDP來(lái)看，光明目前和坪山、鹽田差不多處于同一水平，短期來(lái)看，產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)不會(huì)太快，即便有科學(xué)城，但也需要時(shí)日才能崛起。
此圖來(lái)自于網(wǎng)絡(luò)
目前，光明最大的利好在于光明科學(xué)城的概念，以及接下來(lái)可以快速通往南山的13號(hào)線，而這波利好確實(shí)已被提前透支。
所以說(shuō)，這波買了光明的朋友可能還需要給點(diǎn)時(shí)間再等等，等片區(qū)紙上規(guī)劃變成現(xiàn)實(shí)，等配套實(shí)實(shí)在在的落地，等深圳房?jī)r(jià)啟動(dòng)下一波輪動(dòng)，等深圳剛需能踮腳為片區(qū)更高的價(jià)格買單。
然后，對(duì)于剛需來(lái)說(shuō)，無(wú)論是光明也好，其它片區(qū)也好，打新仍是最好的機(jī)會(huì)，畢竟現(xiàn)在許多網(wǎng)紅盤，價(jià)格限得死死的，外加有房客沒(méi)有優(yōu)勢(shì)跟你搶…
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