無論是出于二孩時代的考慮，還是為滿足更高質(zhì)量的生活需求，越來越多的家庭都將提升住房面積、優(yōu)化住房條件列為重要的家庭計劃，一套不錯的二手房就成為了很多家庭改善住房條件的選擇。在買賣二手住宅的過程中，稅費的計算繳納是否讓您一頭霧水？不要怕！下面小編將手把手帶您了解二手房交易繳稅那些事~~
涉及稅種了解一下！
首先，認識一下個人在二手房交易過程中涉及的幾個稅種
基礎知識了解一下！
增值稅
根據(jù)《財政部國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》財稅[2016]36號文附件三第五條規(guī)定：“個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅”。
根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》 財稅[2016]36號文附件三第五條規(guī)定：“個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。”
個人所得稅
根據(jù)《財政部國家稅務總局建設部關于個人出售住房所得征收個人所得稅有關問題的通知》財稅字[1999]278號文第一條規(guī)定：“根據(jù)個人所得稅法的規(guī)定，個人出售自有住房取得的所得應按照“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項目征收個人所得稅”（稅率20%）。
根據(jù)《國家稅務總局關于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》國稅發(fā)[2006]108號文第二條規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓住房收入計算個人所得稅應繳納所得額時，納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務機關審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用”。
根據(jù)《關于明確個人住房轉(zhuǎn)讓有關個人所得稅問題的通知》 魯財稅[2006]32號有關規(guī)定：“對納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額，以及計算出的房屋原值明顯偏高的，可由主管稅務機關按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的1%核定應納個人所得稅稅額”。
根據(jù)《國家稅務總局關于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》國稅發(fā)[2006]108號文第五條規(guī)定：“對個人轉(zhuǎn)讓五年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅”。
下面重點講兩個問題（敲黑板）：
1、“購買x年以上”是以什么時間為準？
根據(jù)《國家稅務總局關于房產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個具體問題的通知》國稅發(fā)[2005]172號第三條：“同時出具房屋產(chǎn)權(quán)證和契稅完稅證明且二者所注明的時間不一致的，按照‘孰先’的原則確定購買房屋的時間”。
通俗來說，是否滿2年或者5年以不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證登記時間或者契稅完稅證時間中較早的那個為準。所以，如果某住宅的不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記時間未滿年限，但契稅完稅時間已滿，也是符合優(yōu)惠條件的。
2、“家庭唯一生活用房”的界定
根據(jù)《國家稅務總局關于個人轉(zhuǎn)讓房屋有關稅收征管問題的通知》國稅發(fā)[2007]33號文第三條第二款：“家庭唯一生活用房是指在同一省、自治區(qū)、直轄市范圍內(nèi)納稅人（有配偶的為夫妻雙方）僅擁有一套住房”。
舉例來說，如果出售方擁有兩套住宅，一套位于省內(nèi)，另一套位于省外，也是可以享受免征個人所得稅的稅收優(yōu)惠政策的。
印花稅和土地增值稅
根據(jù)《財政部國家稅務總局關于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》財稅[2008]137號文第二條、第三條規(guī)定“對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅”，“對個人銷售住房暫免征收土地增值稅”。
簡單來說，目前個人在二手房買賣過程中免征印花稅和土地增值稅。
契稅
那么問題來了，“首套住房”是指在什么區(qū)域范圍內(nèi)的首套呢？
根據(jù)《山東省財政廳山東省地方稅務局山東省住房和城鄉(xiāng)建設廳轉(zhuǎn)發(fā)《財政部國家稅務總局住房城鄉(xiāng)建設部關于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》的通知》魯財稅[2016]4號第二條第二款規(guī)定：“住房情況查詢范圍為擬購住房所在縣（市、區(qū)）行政區(qū)域”。
舉例來說，如果買房人在市中區(qū)已擁有一套住房，當他在歷下區(qū)購買住房時，如果所購買的房產(chǎn)為其在歷下區(qū)范圍內(nèi)的唯一住房仍可以視為“首套住房”。
案例分析
介紹了二手房交易過程中的常見稅收知識，下面讓小編用例子更直觀的展示不同情況下的稅款計算。
舉
個
栗
子
張先生近期打算要第二胎，計劃將位于歷下區(qū)的100余平米的舊房（下面簡稱A房）以2000000元出售（契稅完稅時間為2013年6月20日），重新購買一套較大的住宅。經(jīng)過精心查找房源后，張先生一家相中了劉女士位于歷下區(qū)某小區(qū)面積約140平方米的二手住宅（下面簡稱B房）（契稅完稅證時間為2016年10月20日）。該住宅購房發(fā)票金額為3700000元，契稅完稅證金額74000元，其他合理費用50000元。雙方初步協(xié)商房屋成交價款為4200000元，由張先生承擔所有費用（當前時間為2018年7月）
在上述案例中，同樣是銷售二手房，張先生和劉女士的房屋在稅費計算上有什么異同呢？
01
增值稅
A房：由于房屋的契稅完稅時間為2013年6月20日，滿足“個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅”的條件。因此，增值稅可以享受免征的稅收政策。
B房：由于契稅完稅證時間為2016年10月20日，未滿2年。
出售房屋需繳納：增值稅=4200000/（1 5%）*5%=200000（元），城市維護建設稅：200000*7%=14000（元），教育費附加：200000*3%=6000（元），地方教育附加：200000*2%=4000（元）。
共計224000元。
02
個人所得稅
A房： 通過深入了解，張先生的配偶在上海還擁有一套小戶型的學區(qū)房，但根據(jù)相關規(guī)定（前文已詳述），張先生家庭名下雖然擁有兩套住宅，但卻不在同一省（自治區(qū)、直轄市）。因此，張先生購買住房已超過5年且是山東省內(nèi)唯一住房，可以享受免征個人所得稅的稅收政策。
B房：由于契稅完稅證時間為2016年10月20日，未滿5年。
出售房屋需繳納：個人所得稅=（4200000/（1 5%）-3700000-74000-50000）*20%=35200（元）。
共計35200元。
03
印花稅和土地增值稅
“對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅”，“對個人銷售住房暫免征收土地增值稅”。均無需繳納印花稅和土地增值稅。
從上面的對比可以看出，在二手房出售過程中，所售房屋的不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證時間或者契稅完稅證時間，是否滿2年或5年，對稅費的繳納有著很大的影響。
下面來考考你
在居住和經(jīng)濟情況允許的前提下，出售舊房和購買新房的先后順序，是否影響買方張先生繳稅的多少？
可能會影響契稅的繳納。此案例中，張先生原本的住房和打算購入的住房均位于歷下區(qū)且新購入的住房面積超過90平方米，如果在出售舊房前購入新房，新房過戶時需按2%繳納契稅。反之，可以享受1.5%的稅率。因此，先完成舊房的過戶，再過戶新房將是更合理的方案。
答案
如果張先生已將原有舊房過戶，在過戶新房時，需繳納契稅=4200000/(1 5%)*1.5%=60000（元）
溫馨小貼士
在購買房屋時請務必保存好購房合同、發(fā)票、完稅證明等材料，以便于在將來出售房屋時作為扣除和享受相關優(yōu)惠政策的重要憑證。
來源：國家稅務總局濟南市稅務局
