文丨房產(chǎn)孟老師
很多人以為，洼地就意味著機(jī)會(huì)，殊不知，大多數(shù)人都知道的洼地，等同于深坑。而大多數(shù)人都不知道的，極具信息價(jià)值的，那才叫真正的“洼地”。
前面兩篇我們講的很多坑，都是針對(duì)客戶，先回顧一下：
一、針對(duì)客戶：
1、低價(jià)吸客之坑
2、串通房東之坑
3、詆毀拉客之坑
4、超低傭金之坑
5、賺取差價(jià)之坑
6、虛擬客戶之坑
7、亂講假話之坑
擴(kuò)展閱讀：
《買賣一套二手房中介給你挖多少坑？(一) #A008》
《買賣一套二手房 中介給你挖多少坑(二) #A009》
接下來我們就針對(duì)客戶剩余幾個(gè)坑展開描述。
8、額外收費(fèi)之坑
當(dāng)我們下定一套房子的時(shí)候，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人通常會(huì)拿紙和筆算一算，買下這套房子所用到的所有的費(fèi)用。
購房款，房產(chǎn)中介費(fèi)，稅費(fèi)，貸款服務(wù)費(fèi)，公證費(fèi)，加急費(fèi)。
其中房產(chǎn)中介費(fèi)又包含房東中介費(fèi)，客戶中介費(fèi)。
稅費(fèi)又包含增值稅，個(gè)人所得稅，契稅，印花稅，房產(chǎn)稅。
一般的客戶看到這么多費(fèi)用之后就暈了。所以很多中介經(jīng)紀(jì)人最終給客戶的報(bào)價(jià)就是打包價(jià)。至于這個(gè)打包價(jià)里包含哪些費(fèi)用。客戶也是稀里糊涂。
而其實(shí)這里面的費(fèi)用，比如貸款服務(wù)費(fèi)，如果客戶資質(zhì)好，是不需要花任何費(fèi)用的。其實(shí)中介公司都有合作的貸款專員，這些都是中介必須提供的項(xiàng)目。
這里亂收費(fèi)的現(xiàn)象，在一線城市相對(duì)少見，但在很多二線城市，非常多見。據(jù)說有一些城市房產(chǎn)中介費(fèi)加貸款服務(wù)費(fèi)兩項(xiàng)一起就高達(dá)7%，而實(shí)際合理的價(jià)格也就2%，這里面的5%就是額外收費(fèi)。
我一個(gè)朋友在長沙做二手房中介，每單業(yè)務(wù)都是收取客戶5%，而且長沙所有的二手房中介都是這樣，客戶也認(rèn)可，這似乎成了一個(gè)業(yè)內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)，不過人家確實(shí)能夠幫客戶買到好房子，認(rèn)就認(rèn)吧。
9、隱瞞風(fēng)險(xiǎn)之坑
早在四年前我買過一套藥單房，藥單就是有風(fēng)險(xiǎn)的單子，一般人很難解藥。
房東是個(gè)80后小伙子，把房子抵押出去，獲取資金，做牛奶生意。
牛奶是個(gè)時(shí)效性很強(qiáng)的產(chǎn)品，保質(zhì)期很短，一旦過了那幾天只能倒掉。
這個(gè)小伙子，抵押出來的所有房款，全部投入到牛奶生意中，但他萬萬沒有想到，這個(gè)生意沒多久就做不下去了，他被朋友坑了。
最后牛奶只能倒掉，這就相當(dāng)于抵押出來的房款全部扔掉了，每天利息一千多塊，月息4%，一般人是很難承受這種高壓利息的，最后沒有辦法，他只能賣房還債。
初次買房，千萬不要買這一類的房子，會(huì)遇到極大的不可預(yù)測(cè)的風(fēng)險(xiǎn)。
除非能夠做到：全程資金監(jiān)管，房屋先交付于你，事先把租賃合同簽入進(jìn)去，查到房子里沒有戶口，房產(chǎn)證下來后再付款。
市場(chǎng)上這一類的房子很多，哪些區(qū)域會(huì)更多呢？拆遷安置區(qū)域尤其多。
拆了一套小房子，政府補(bǔ)償了六套房子，一般的老百姓從沒有錢到突然特別有錢，那種一夜暴富的感覺，窮人是駕馭不住這個(gè)財(cái)富的，最后他只能剽竊，吸毒，賭錢，來刺激人生，只要染上這個(gè)惡習(xí)，很難拔得出來，最終都會(huì)走到賣房還債的下場(chǎng)。
我以前遇到過一個(gè)小伙子，一共有六套房，五年時(shí)間每年賣一套，最終手上只剩一套，而且是最小的那套，小到比拆遷前那套老房子更小，三代人擠在里面，那五套都是被他賭錢賭輸?shù)摹?/p>
只要你經(jīng)常游走在這個(gè)市場(chǎng)，就會(huì)經(jīng)常遇到這些極便宜的房源，甚至?xí)阋说狡哒垡詢?nèi)，一般這種房源，房東都會(huì)急拋，要求7-30天款子到位，再不到位房子就會(huì)被債務(wù)公司收走。
這一類的房子大部分都是有債務(wù)，房東大多因?yàn)槲矩飧`賭錢，把房子抵押給了民間小貸公司，到期后不能償還債務(wù)，只能賣房還債。
這些欠債的房子，在交易的時(shí)候，或許抵押已被撤銷，但房東可能在外面還欠了別的債務(wù)，當(dāng)其他債主發(fā)現(xiàn)抵押已撤銷時(shí)，很可能會(huì)快速向法院起訴，查封房子。
這些房源在交易前，大多數(shù)經(jīng)紀(jì)人都是知道其債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的，但為了促成交易，很多經(jīng)紀(jì)人隱瞞不說，或者一語帶過，或者是他們從業(yè)經(jīng)歷短，壓根兒就不知道這里面的風(fēng)險(xiǎn)。
當(dāng)客戶付了房款，在交易的過程中，很有可能遇到查封，交易被迫停止。客戶的錢就會(huì)被壓在里面很久，一年都是短的，兩年算正常的，甚至錢款無法追回，造成極大損失。
10、隱瞞戶口之坑
上海人買房子有一個(gè)很奇怪的現(xiàn)象，就是房子里面不能有戶口，只要有戶口，打七折。
雖然他們知道老的戶口在里面，并不影響新戶口的入戶，但人的心里總是接受不了自己家的房子，憑什么放著別人的戶口？
所以只要有戶口，落地打七折，這一條主要是指上海。
上海最近出了新規(guī)定，戶口可以強(qiáng)制遷出，但是規(guī)定的細(xì)則描述比較模棱兩可。
房產(chǎn)交易的時(shí)候，經(jīng)紀(jì)人告訴客戶說，房子里面沒有戶口，你放心好了。由于一般的客戶很少有買賣房屋的經(jīng)驗(yàn)，所以聽經(jīng)紀(jì)人說什么就是什么。
我一個(gè)朋友前兩天還跟我訴苦：當(dāng)初經(jīng)紀(jì)人說房子里面有一個(gè)戶口，但是房東承諾兩個(gè)月就可以遷走，而且可以給你壓10萬尾款。結(jié)果等交易完了之后發(fā)現(xiàn)里面有兩個(gè)戶口，而且到現(xiàn)在半年了，還沒有遷走，一直跟我說，很快就遷走，很快就遷走。
如果最終能夠遷走，倒還好。但這房子若是客戶要馬上賣的，則很難出手。
買賣之前一定要請(qǐng)房東攜帶身份證，前往派出所查詢戶口。如果有戶口，一定要約定清楚遷出時(shí)間，及質(zhì)押尾款，一個(gè)戶口至少壓30萬，每加一個(gè)再追加5萬，越多越好。
寫到這里，針對(duì)客戶的坑已經(jīng)有十個(gè)了，這涵蓋了常見的99%。
我再把這十個(gè)坑打包一下：
低價(jià)吸客、串通房東、
詆毀拉客、超低傭金、
賺取差價(jià)、虛擬客戶、
亂講假話、額外收費(fèi)、
隱瞞風(fēng)險(xiǎn)、隱瞞戶口。
其實(shí)再細(xì)數(shù)，還有很多，但很多坑類似，市場(chǎng)上能見到的坑，你基本上都可以對(duì)照上面，即便不完全是，也可以照葫蘆畫瓢了。
回到本文副標(biāo)題“你的房子不是買不了 而是躺坑了”。
2018年，又是一個(gè)十年。王菲和那英的合唱，讓人很感慨，似乎回到了1998年的首“相約98”。其實(shí)真想回到那一年，中國房地產(chǎn)黃金十年的開始。
在過去的兩年里，買房的和沒買房的，
有人大喜，有人大悲，
有人嘆氣，有人焦急。
更加悲哀的，有人在買房子的路上，被落坑下石，被踩好幾腳，從一個(gè)謊言中拔出來，又進(jìn)入了另一個(gè)謊言，被慘遭收割。
愿你買房路上，一路走好。娶妻買房齊雙飛。
......
后面還有針對(duì)房東的，以及針對(duì)雙方的。
敬請(qǐng)持續(xù)關(guān)注后續(xù)文章。
作者簡(jiǎn)介：
平米公司合伙人，歐神御用管家顧問，2002年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，在丈母娘的推動(dòng)下買了人生第一套房，此后一發(fā)不可收拾。
深耕一、二線城市房產(chǎn)投資市場(chǎng)15年，對(duì)刨筍、信貸、改造、出售、預(yù)判全鏈條精通，實(shí)地考察并分析過上千套房產(chǎn)，幫助數(shù)百人找到了最具投資價(jià)值的房子。
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