【案情】
原告與被告簽訂《房屋買賣合同》，約定原告購買被告所有的位于xx房屋一套，同時雙方應于本合同生效之日起在乙方指定時間三日內到房地產主管部門辦理過戶手續。買賣合同簽訂后，被告于2018年2月26日將案涉房屋產權證書交給了原告，房產證附記中載明已于2016年4月12日辦理房屋貸款抵押登記。后原告陸續向被告支付購房定金。2018年3月5日，抵押權人某銀行向法院提起訴訟，要求償還貸款本息。法院于2018年3月16日作出民事判決，2018年5月16日，某銀行申請執行，法院于2018年10月24日在“淘寶網”發布案涉房屋的司法拍賣公告，2018年11月25日案外人競拍成功。原告遂訴至法院，要求被告雙倍返還定金。
【評析】
所謂定金罰則，《擔保法》第八十九條規定：“給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金”。同時，《擔保法解釋》第一百二十條規定：“因當事人一方遲延履行或者其他違約行為，致使合同目的不能實現，可以適用定金罰則”。根據擔保法和擔保法解釋的規定，定金罰則的適用條件主要有以下三個方面：一、存在違約行為，包括當事人不履行、不完全履行或者遲延履行合同約定義務等；二、存在合同目的不能實現的事實；三、違約行為與合同目的不能實現之間存在因果關系。
本案中，因房屋買賣合同的標的物已被法院司法拍賣，被告無法繼續履行案涉房屋交付、產權轉移登記等合同義務，致使原、被告訂立的房屋買賣合同事實上已不能履行，合同目的不能實現。從表象上看，本案例完全符合適用定金罰則的構成要件。但筆者認為，導致合同目的不能實現的根本原因系未能及時消除房屋上設立的抵押權或清償抵押擔保的債務，而雙方當事人對于該原因均存在一定過錯，不宜適用定金罰則。主要理由如下：
1.被告作為房屋出賣人，本身就具有確保標的物產權明晰、交付、協助轉移登記等法定義務，但因買賣合同訂立前產生的債務導致房屋被司法拍賣，被告對此存在過錯是相當明確，在此不再贅述。
2.通過案件中交付產權登記證書的事實可以看到，原告在向被告支付定金時已經知道或者應當知道案涉房屋被設立抵押，其也應當預見到如未能及時消除抵押就可能存在被法院執行拍賣的法律風險。但是，原告在未協商如何解除抵押的情況下，徑自簽訂房屋買賣協議并數次支付大額定金，直至案涉房屋被法院依法拍賣時仍未積極予以應對解決，最終致使房屋買賣合同目的不能實現的后果。究其原因，可能存在以下幾種情形：原告未能盡到謹慎的審查義務，未能發現房屋已設立抵押權；原告輕信被告能夠自行處置原債務，消除抵押，依約履行房屋買賣合同；在交付定金時，原告就預見到買賣合同存在不能履行的可能，故意通過支付定金的方式來要求被告承擔雙倍返還的違約責任，主觀上存在非善意。總之，無論上述何種原因，被告均存在一定的過錯。
3.定金罰則，從本質上來說也是一種懲罰性的違約責任。在雙方均存在過錯的情況下，對其中某一方予以適用，有所不當，也不符合法院處理民事糾紛的公平原則，故在本案中并不適宜定金罰則，被告不應雙倍向原告返還定金。同理，對于已交付的定金，被告也不能適用定金罰則而不予返還。此時，房屋買賣合同因目的無法實現而終止履行，對于被告實際收取的款項，已沒有合法根據，應當予以返還。
