）
拆遷協議書一般情況下應使用省、市(縣)人民政府房地產管理部門統一印制的文本，其內容主要包括：補償形式和補償金額，付款方式和付款期限，安置用房的面積、地點和層次， 搬遷過渡方式和過渡期限，違約責任，當事人認為應當訂立的其他條款。 拆遷協議書簽訂后，必須送房屋拆遷主管部門備案，并可向公證機關辦理公證。但在拆除依法代管的房屋時， 代管人是房屋拆遷主管部門的， 補償、 安置協議必須經公證機關公證， 并應當辦理證據保全。同時，被拆遷人應將原有土地使用證、房屋所有權證或者使用證明交給拆遷人，由拆遷人交房地產權屬管理部門辦理注銷登記手續。
房屋拆遷安置協議（以下簡稱協議）的簽訂是房屋拆遷過程一個十分關鍵的 環節。此協議如果不夠嚴謹，拆遷戶通過不懈努力爭取得到的合法補償極有可能 由于協議不夠嚴謹而付諸東流。拆遷戶如何簽訂協議才能更有效地規避拆遷風險， 依法維護自己的合法權益 呢？我認為，拆遷戶簽訂協議時必須堅持兩個原則： 兩個原則： 兩個原則 第一，樹立“拆遷戶是拆遷的強勢群體，拆遷戶在拆遷中處于主導地位” 第一，樹立“拆遷戶是拆遷的強勢群體，拆遷戶在拆遷中處于主導地位” 的意識。 的意識。第二，堅持“以我為主，爭取主動” 第二，堅持“以我為主，爭取主動”。 拆遷戶經過了與開發商的談判、洽談或協商，對拆遷補償等相關事宜達成一致，進行協議的簽訂。 拆遷所簽訂的協議一般都是格式合同。拆遷戶在簽訂協議時，除簽訂好格式 （增 合同里的內容外， 更重要的是必須在格式合同的內容外增加必要的補充條款加補充條款是拆遷戶的合法權利）。我在這里要講的是主要應該增加哪些補充條 款。 有一點千萬要注意的是，如果拆遷房屋已被作出拆遷裁決， 有一點千萬要注意的是，如果拆遷房屋已被作出拆遷裁決，在拆遷裁決被撤銷前萬萬不要簽訂協議。否則，造成的后果難以預料。 撤銷前萬萬不要簽訂協議。否則，造成的后果難以預料。 拆遷的補償方式一般分貨幣補償和回遷安置兩種， 而回遷安置又分產權人回遷安置、 承租人回遷安置， 協議的簽訂應按上述三種不同的補償方式而有所區別。 一、貨幣補償 （一）格式合同：根據雙方協商好的補償金額按合同的內容進行簽訂。 （二）起碼增加如下補充條款：
甲方（一般為開發商）須于**** **月**日前將拆遷補償款共計 ****年 日前將拆遷補償款共計***** 1、甲方（一般為開發商）須于****年**月**日前將拆遷補償款共計***** 元一次性付給乙方（一般為拆遷戶）。 元一次性付給乙方（一般為拆遷戶）。 2、如甲方逾期支付拆遷補償款給乙方，則甲方按應支付給乙方拆遷補償款如甲方逾期支付拆遷補償款給乙方， 1%的違約金 的違約金， 計每逾期付款 1 天，甲方需向乙方支付 1%的違約金，違約金與拆遷補償款一次 性支付。如甲方所支付款項不足以一次性全部支付違約金與拆遷補償款補償款， 性支付。如甲方所支付款項不足以一次性全部支付違約金與拆遷補償款，則所 支付款項先計付違約金，再計付拆遷補償款，余下未付拆遷補償款， 支付款項先計付違約金，再計付拆遷補償款，余下未付拆遷補償款，繼續以未 1%的違約金 的違約金。 付拆遷補償款計由甲方每逾期付款 1天，甲方需向乙方支付 1%的違約金。余此 類推，直至甲方向乙方付清全部拆遷補償款為止。 類推，直至甲方向乙方付清全部拆遷補償款為止。甲方需支付違約金的天數按甲方支付拆遷補償款之日計。 甲方支付拆遷補償款之日計。 為什么建議增加這兩條補充條款？我講一個很能說明問題的案例。 2002 年，在我的被拆遷房屋地段，有部分采用貨幣補償的拆遷戶業主，在 與開發商簽訂了協議并把房屋交給開發商拆除后 （所簽協議沒有增加我上述所列 的補充條款），開發商遲遲不給予支付拆遷補償款，采用拖的策略。經拆遷戶多次追討后，開發商提出“立即付款也可以，但每一平方米的補償款扣減 100 元，并且，按全額簽收”。拆遷戶迫于急著用該部分補償款去購房或租房以解決住房 問題，為了早日拿到補償款，無奈地只能屈服，答應了開發商的條件，白白地損失了一筆不少的補償款。 從這個案例可以看出，開發商是“乘人之危”，利用拆遷戶急于用拆遷補償款購房或租房的心理實行“趁火打劫”。 但如果拆遷戶當時所簽訂的協議增加了上述的補充條款，則主動權掌握在拆 遷戶手中，可用高額違約金牽制著開發商，約束開發商履行合同。在高額的違約 金的重壓下，開發商一般是不敢貿貿然的冒此風險。那么，拆遷戶如期拿到補償款就有保障了。 二、產權人回遷安置 其格式合同如我在《拆遷維權實錄》（12）中所講，拆遷安置補償的相關條 款基本是較齊全的，但仍存在不少的隱患。如：回遷后房產證的問題、廚房及洗手間是否有窗戶及因開發商方面的問題導致爛尾樓，不但回遷遙遙無期，而且連 臨遷費都領不到的時候，誰該負連帶責任等等。這些現象并不是駭人聽聞，在拆 遷中此類事件已出現了很多很多了，不得不引起各位拆遷戶的重視。以我在《拆遷維權實錄》（12）中講到的所簽的協議為例，還應補充下列條 款： （一）回遷房屋的間隔、各部位尺寸等如附圖（注：應附一份回遷房屋的平面圖，該平面圖的各個部位必須標注尺寸并注明各尺寸允許的誤差值、說明房屋 的窗戶情況。此圖是回遷收樓時驗收房屋是否符合協議規定的依據），回遷收樓 以該圖作驗收房屋的標準（質量標準除外）。
（二）乙方回遷日的確認：以甲方（一般為開發商）把回遷房屋及該房屋的 產權證一并交付給乙方（一般為拆遷戶）之日為乙方的實際回遷日，甲方向乙方 支付臨遷費以該日為截止日期。（三）甲方違反本協議所有條款中的任意一項條款（除超期回遷條款外）， 本協議失效，拆遷安置改為執行貨幣補償，貨幣補償安置協議詳見附件（注：另 附貨幣補償安置協議，該協議參照前述的貨幣補償安置協議的簽訂，但補償金額必須要定得很高以制約開發商，例如，按行情房屋約值100 萬元，則貨幣補償金 額約定為 500 萬元）。 （四）違約的認定：甲乙雙方違反上述條款（包括格式合同的所有條款和補 充條款）中的任意一項條款均屬違約，任意一方違約由違約方負違約責任。（五）履行時間：本協議于*****年**月**日前履行。 （六）違約責任： 因甲方的原因造成乙方超期回遷的， 甲方除按拆遷的法規及政策的規定向乙 方支付超期回遷賠償外，甲方還需按每超期 1 天賠償 50 元（應回遷日至實際回 遷日的天數為超期天數）向乙方支付超期回遷違約罰款。超期回遷賠償和超期回遷違約罰款 （合稱違約金） 在實際回遷日起計 1 個月內由甲方一次性支付給乙方。 如甲方逾期支付違約金，則甲方向乙方賠償逾期支付違約金罰金，每逾期一天，違約金罰金按甲方應支付違約金總額的 1%計。 （七）連帶責任：如本協議因甲方的原因（包括不可抗力的原因）造成協議無法履行，則***房屋管理局負連帶責任，改由***房屋管理局代甲方履行本協議的責任。 提示： 提示： 1、千萬不要補充“如*****，雙方本著*****協商解決”之類的條款。如真千萬不要補充“ *****，雙方本著*****協商解決”之類的條款。 *****協商解決 的出現爭議，應按協議約定直接通過法律途徑解決，一步到位。的出現爭議，應按協議約定直接通過法律途徑解決，一步到位。 2、協議簽訂后，必須到房管部門備案。 協議簽訂后，必須到房管部門備案。
增加上述補充條款的主要思路： 增加上述補充條款的主要思路： 1、吸取很多回遷糾紛的教訓，簽訂協議時回遷房屋猶如“水中花”，房屋 的大小只知道面積有多少， 但到若干年后才建成的回遷房屋是否能真的有協議約定的面積是一個未知數，且同等面積但如果長、寬之比不同，房屋的實用效果也 將完全不一樣，這一點我在《拆遷維權實錄》（12）中已講過，例如一個 3 平方 米的衛生間，1.5M×2M 與 0.8M×3.75M 是同等面積，但使用起來卻有天淵之別。 還有一點，衛生間是有窗還是沒有窗，其使用價值也完全不同。
在實際操作上， 附一份房屋平面圖也是可行的， 因為開發商辦理報建手續時， 必須有建房的設計圖。 2、回遷日問題，過去有不少拆遷戶雖然已回遷住上了新房屋，但由于各種因素，產權證遲遲未到手。房屋跟其他商品不一樣，產權證未到手，這房屋仍不 是屬于你的房屋。這時拆遷戶只有干著急，而開發商則“闊佬懶理”。因此，很 有必要以產權證到手之日定為回遷日。 3、補充條款第（三）和第（六）項主要是爭取主動，制約開發商不按協議條款執行。 4、拆遷最后爛尾時有發生，著名的跨國企業集團也會破產倒閉。為維護自 己的利益， 增加一連帶責任的條款，則回遷更有保障。 把拆遷戶的房屋拆除是*** *** 房屋管理局提出要拆的，所以， ***房屋管理局負 房屋管理局負連帶責任是合情合理的。 房屋管理局提出要拆的，所以，由***房屋管理局負
三、承租人回遷安置 承租人回遷安置協議的簽訂，在參照產權人回遷安置協議的簽訂的基礎上， 可就如下方面考慮需要增加的補充條款： （一）出租人。 承租人原來所租房屋可能是公房，但如果不注意這一點，很有可能因拆遷造成原承租的公房被收回，重新租住的房屋很有可能是產權屬于開發商的房屋。 租住公房與租住開發商的房屋是完全不同的。因此，在簽訂協議時一定要打 醒十二萬分精神。 （二）租金和租住期限租金和租住期限都是協議的關鍵條款，如果不在協議中充分的約定，說不準回遷 租住后，租金可能比原來上漲了幾倍，并且，租住沒多久被出租人趕出家門。
下面摘錄 2007 年 1 月 9 日 廣州日報》 《拆遷后回遷 租 《廣州日報》 A10 版登載的文章金漲三倍？》（此文章可通過廣州日報電子版查閱）供大家參考，該文章講述一 位 80 多歲老人回遷的遭遇，該案例對承租人應如何簽訂回遷安置協議很有啟發作用。 文章摘錄如下：
我的鄰居張伯租了幾十年公房，面積大概 30 平方米，租金很低才 30 多元， 后來租金升至 124.4 元。1998 年房子拆掉了，等他回遷的時候，發展商要他每個月交 300 多元的租金。去年張伯吃了官司，法院判他要還開發商 2 萬多元，還要他搬走。張伯已經 82 歲了，能搬到哪里去？老人家的兒子剛戒毒回來，還有 一個在讀高中的孫女，他實在太可憐了，怎么還這筆錢？蘇女士 記者跑腿： 張伯將記者領到他現在居住的海珠區紫來大街 18 號 B 棟 707 房。附近的房 子都比較舊，張伯所在小區是上世紀末拆遷重建的，顯得比較氣派，而且還有電 梯。不過屋子里顯得比較雜亂，臥室、廳和廚房連在了一起，不到 30 平方米的 不到 房子里放了兩張床，大大小小的塑料袋裝得滿滿的，放得到處都是。張伯的老伴 房子 連連解釋：“都不知道哪天會被趕走，就沒心思收拾了。” 張伯告訴記者，他今年 82 歲，退休前是廣州市第六染織廠的職工，從 1961 從 年起就一直租住在紫來大街的公房里。張伯拿出一大沓以前向房管部門交納租金 年起就一直租住在紫來大街的公房里。 的單據，記者看到，1996 年的月租金是 15.9 元，到 1997 年的時候漲到了 33.2 1996 元。根據一份租賃合同，記者了解到，1998 年，僑房落實返還政策后，張伯原來住的房子的產權給了一位姓張的女士。1998 年 10 月，張伯和張女士簽訂了房 1998 屋租賃合同， 屋租賃合同，每月租金為 124.4 元，承租期為 1998年 5 月 1 日到 1999 年 4 月 30 日。租賃合同簽訂才 1 個月，房子就要拆遷。1998 年 11 月，張伯和開發商簽 1998訂了《房屋拆遷安置協議》，其中約定， 》，其中約定 日前遷出，訂了《房屋拆遷安置協議》，其中約定，張伯在1998 年 11 月 30 日前遷出，自 行解決臨時搬遷問題， 日之前， 在原地段新建回遷樓， 行解決臨時搬遷問題， 發展商在 2002 年 12 月 30 日之前，在原地段新建回遷樓， 以同樣的面積安置給張伯居住； 以同樣的面積安置給張伯居住；在此期間發展商每月補助給張伯 583.2 元。張伯回遷回來， 2002 年 2 月，張伯回遷回來，住進了 707 房。2006年 7 月，張伯被發展商告上了法院。起訴書說， 房之后， 告上了法院。起訴書說，張伯自從搬進 707 房之后，沒有和發展商簽訂租賃合 也未交納任何租金，同，也未交納任何租金，因此請求法院判令張伯搬走，并支付拖欠的租金 18550元（按每月 350 元計算）。2006 年 8 月，海珠區法院一審判決支持了開發商的訴訟請求，張伯沒有上訴。2006 年 12月，開發商向法院申請執行。張伯說，租張伯說， 張伯說 了幾十年公房， 多元， 我沒知識，什么都不懂， 了幾十年公房，回遷后租金一下子漲到 300 多元，“我沒知識，什么都不懂， 這次是被人算計的。 這次是被人算計的。” 開發商的律師陳浩也很無奈。在接受記者電話采訪時他表示，拆遷安置的時候，開發商已經補了一套房子給張女士；這套房子已經被張伯住了這么多年，現 在起訴他，最希望的就是張伯能搬走。他承認張伯家境不好，但這是社會問題， 不應該由開發商來埋單。
（以上為摘錄的內容）
我為什么建議在協議上增加相應的補充條款呢？ 我為什么建議在協議上增加相應的補充條款呢？ 第一、開發商在取得拆遷戶的房屋拆除前，開發商重中之重是千方百計與拆遷戶達成協議并拆除房屋， 以便向政府職能部門申請辦理拆遷結案及后續的相關 手續。開發商向政府職能部門申請辦理的手續齊備后，通俗一點講，開發商至此 已“過了海”了，“過了海就成神仙”，開發商已修煉成神仙，拆遷戶還能奈他 何嗎？而且，回遷時出現各種的矛盾，雙方之間產生了糾紛，這時，是拆遷戶在 干著急，而開發商則會采用慢慢地拖的策略，其意圖很明顯，就是把拆遷戶拖到筋疲力盡并且不耐煩，令拆遷戶自愿放棄部分的權益。 那么，神仙該由誰來管呢？有，是如來佛祖！ 第二、既然如來佛祖能管得住神仙，那么，拆遷戶就應該練就如來佛祖的本領（增加補充條款，約束開發商），充當佛祖的角色，約束神仙的一言一行。只 有這樣，拆遷戶才能在拆遷中取得主動權，依法維護自己來之不易的合法權益！ 切記： 敵人是大大的狡猾的” 切記：“敵人是大大的狡猾的”！！！如何簽訂《房屋拆遷安置協議》就講到這里了。
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