文丨子木
“一套房只需要1塊錢。”
昨天在飯場上，老王拍著桌子，面部表情都抽搐了。繼續道，“就問你吸不吸引人，那可是10多萬人圍觀吶。不過，最后杭州這套學區房加價239次，被一個傻瓜蛋609.5萬元買走了。
算上交納的10多萬傭金和平臺服務費，價格和周邊房子沒差幾毛錢。但在電商網站上一塊錢起拍特價房，這招可真夠狠。讓我們這些干營銷的都望洋興嘆吶。
而且今年雙11，馬云說要在淘寶上線10000套特價房，劉強東在京東上線6000套。不知道會掀起怎樣的波瀾。感覺在這冷市，只有像搞特價房這種花樣，房子才能賣的出去。
老王是某房企區域營銷總，最近每次聊天對電商賣房又是憤憤不平，又是贊不絕口。
但老王是站在賣家做營銷角度看，而我自始自終都是站在購房者的角度。那么淘寶法拍房到底是什么，該不該買，有哪些坑？這是最近趕上雙十一想撿漏淘寶法拍房的購房者最愛問到的。今天子木就幫大家解謎。
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所謂淘寶拍賣網上掛著的房源，基本都是法拍房。而法拍房的定義，大家看名字都能想象得到。就是因為債務糾紛問題，被法院強制收回拍賣了。
尤其是在市場行情趨冷，房價下跌的周期里，法拍房的數量都是高漲的。大部分都是由于高杠桿炒房客資金斷裂，還不清月供被收回了。當然還有做生意倒閉，拿房產抵債的。人和人之間有債務糾紛，借錢不還的。形形色色的情況都有。
原來法院拍房子，都是私底下操作，有尋租空間，里應外合一套一筆。但是后來被國家發現后，開始強制公開透明。而透明后發現，知道的人太少，競價者有限，房子拍不上好價格，有關機構自然虧損較大。
于是乎，就趕了波潮流，和淘寶合作了一把。因為淘寶有巨大的流量，有人的地方就有需求，而且法拍房有所有房子都沒有的優勢——便宜。
按照目前的市場情況來看，一般比市場價低10%-30%，這個利益空間足夠讓一些購房者削尖了腦袋往里鉆。而且，有的城市法拍房還不受限購政策影響。因為司法和房管是兩套系統，誰也管不上誰。
有了這兩個因素加持，自然符合投資品的基礎屬性，有洼地價值且不受約束，所以有些高階房產投資玩家專門就做法拍房生意。不過現在一二線城市正在彌補這個漏洞。
當然，有句話說的好。天上不可能往下砸餡餅，即使是砸那也是500萬彩票的概率。法拍房雖然便宜，但是風險也足夠大。我認識做這行的做的穩的，都得有5年以上的從業經驗，沒兩把刷子根本攬不住這瓷器活兒。
那么法拍房到底有什么風險呢？我給大家總結三點。只要你把這三點看通透了，法拍房就不是問題了。
1.房子自身問題（產權，抵押，實際居住，物業等）
2.稅費問題
3.貸款、戶口等其他問題
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第一個是房子自身的問題（產權，抵押，實際居住，物業等）
因為涉及到糾紛和利益問題，出現在法拍房上離奇古怪的事情有很多。首先你要對你想要拍下的房子有足夠詳細的了解，不要怕花時間，怕的是花了時間還沒弄明白。
首先是房子長啥樣。這些年遇到藝高人膽大的購房者太多了，買房如此重要的事，居然連實地看房和勘察的功夫都沒有，眼都不眨一下，點點鼠標，按按鍵盤就買了。
例如去年一個廣西欽州的讀者求援，從淘寶買了一套房，85平米，總價22.861萬元，折合單價2700元/㎡。超級便宜。但是驗房的那天傻眼了，房子少了一堵墻！原因是房子和原業主鄰居的房子相通，聲稱為了防止討債人上門追債。
其次是房子當下的居住問題。有很多人以為買下房子就就萬事大吉了，結果推開門一看，居然還有人在吃飯睡覺。這種事情法院都不管，因為一開始法院也不知道有沒有人居住只能在公告上寫明，自行了解。
有些人雖然房子被法院收回，但是很聰明。直接找人長期租賃，一般來說，會做一些假的租賃合同，多為與自己的朋友簽合同并且交付長達幾十年的租金。買賣不破租賃，這是一直以來的規定。你怎么辦？
或者還有突然遇到被執行人的父母住進來的，如果遇到年老體殘的“釘子戶”，恭喜你中獎了。這個就連法院都沒有辦法去執行清場。所以不要隨隨便便的去拍一套房子，除非你對它十分了解。
當然這種事情也不難規避，如果特別喜歡一套房子，找一個靠譜的中介幫你去看房子，排查風險，如果里面住著的人不讓看，就找拍賣委托公司強制查房。不過更多的根本無法看房，一來法院也沒鑰匙，二來房子太多沒有辦法逐個打開給你看。
第二個是稅費問題。
這個是重中之重。因為法拍房交稅不同于其他，所有交易產生的稅費需要買房人一人承擔。拍賣信息公開中的稅費部分不夠明確一直是問題，法院不知道稅費有多少更不能幫你交稅，法院關心的就是這個房子能否拍賣出去，能否把拍賣款順利收回。
普通的稅大家都能算明白，這里主要講幾個特殊的稅費。首先是增值稅。如果某公司以公司的名義買下了一套房子，買入價100萬，拍賣成交價為500萬，如果你拍下了，那么你需要繳納最高60%的差額稅費，也就是240萬。
我還見過一個瘋狂的案例。原來是單位給職工分配的一個“老公房”（是指由政府和國有企業、事業單位投資興建的住宅。），原業主買入的時候總共花了5萬元，結果因為學區原因被炒到5萬多一平米，市場價達到了250萬。
最后原業主因為法律糾紛房子被強制收回拍賣。競拍人以200萬的價格購入。結果交房的那天整個人傻了。因為當初總價5萬元，現在200萬，相差195萬，按照土地增值稅，50%的稅費是97.5萬。
那么整體買房的費用是200萬+97.5萬=297.5萬。比市場價還高47.5萬。這種情況典型的還出現在商鋪購買中，700萬拍下的房子，交稅300萬，你見過嗎？我見過。有的后悔不已，直接棄繳稅款，房子又被查封了。
三就是戶口和貸款等問題。
如果你想競拍你所在城市的房子，一定要問清楚法拍房是否對購房資格有要求，目前一線城市還有不少二線城市拍賣房的競買人須具備購房資格，不然競買成功后，沒有辦法正常的辦理過戶手續。
其次是是否能貸款也要搞清楚。
確定好房子可以過戶之后，你要清楚你自己是全款買房還是貸款買房。全款有錢你任性，貸款的話有幾種模式，一個是預抵押，就是房子拍下來之后憑借法院出具的文書可以獲得銀行的提前放款幫你把全款付給法院。
第二種是如果你本身有一套房產可以拿過來做擔保，以此做另類抵押。第三種是第三方墊資，就是和銀行有拍賣合作業務的公司幫你做一個擔保，當然這個是要收費的。
當然目前的情況是拍賣房基本要求是一次性付款，這對競買人的財務要求很高，沒有在事前要求的期限內一次性支付，則繳納的保證金沒收，作為扣減拍賣的費用及下次拍賣成交價與本次成交價的價差等費用。
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有人問我從淘寶上買房和找拍賣行有什么區別。很簡單，就是自駕游和報旅行社的關系。
如果你確定要從淘寶上買房，那么在這之前一定要做好足夠多的攻略，是否被坑全靠你的運氣和努力。而不是點點鼠標，腦袋一熱就把錢打過去了。
買賣法拍房不是兒戲，司法公證不會騙你，而且交易對于你來說基本是只進不出。只要你反悔，你之前交的所有錢全部沒收。
如果你能把每條脈絡整理清晰，那么法院法拍房就是一個很好的購房途徑，你能接住這個燙手的餡餅。如果你是那種渾渾噩噩，一心只想少操心，省事省力坐享其成，那么就離法拍房遠一些吧。
因為馬云賣的不僅是特價房，還有夢想和學費。
