業主延遲收房，
開發商主張逾期收房違約金，
反被判支付逾期交房違約金？
近日，岱岳區法院就審理了這樣一起商品房買賣合同糾紛案件，
讓我們來看看是怎么回事吧
2020年9月，張某與某房地產開發公司簽訂商品房預售合同，約定：張某以140萬元的價格購買開發公司期房一套，2021年9月30日前交房，出賣人逾期交房或買受人逾期收房，每逾期一日按房款總額的萬分之一向對方支付違約金。2021年9月30日，開發公司通知張某到售樓處辦理房屋交接手續。張某驗房時發現房屋存在瑕疵，遂拒絕接收房屋。開發公司同意對房屋進行維修。2022年9月維修完畢后，張某接收了房屋。2022年10月，開發公司將張某訴至法院，稱2021年9月30日房屋僅有部分瑕疵，不存在嚴重質量問題，張某當日拒絕收房的行為構成違約，要求張某向其支付逾期收房違約金51100元。張某提起反訴，認為開發公司存在逾期交房行為，要求其支付逾期交房違約金51100元。
法院經審理查明，涉案樓房竣工后驗收合格，并辦理了工程竣工驗收備案登記。2021年9月30日，張某到售樓處辦理房屋交接手續，雙方共同驗房時發現房屋存在地面不平整、窗框變形、部分電路不通等瑕疵。張某以房屋存在質量問題為由拒絕接收房屋。開發公司工作人員承諾一個月內維修完畢再行交付，張某當場同意。此后，開發公司怠于履行維修義務，拖延至2022年9月才將房屋維修完畢。張某驗房后接收了房屋。在開發公司維修期間，因涉案房屋漏水，開發公司賠償樓下業主經濟損失3萬元，另外還支付了4050元物業服務費。開發公司認為張某2021年9月30日拒絕接收房屋的行為構成違約，造成了其經濟損失，要求張某承擔逾期收房違約責任。張某則認為因房屋存在質量問題，根據法律規定其有權拒絕接收房屋，并不構成違約。相反，因房屋質量不合格導致逾期交房，開發公司應承擔逾期交房違約責任。
法院經審理認為，商品房預售合同約定的交房期限屆至后，張某驗房時發現房屋存在瑕疵拒絕接收房屋，開發公司工作人員當場表示一個月內將房屋維修完畢后再行交付，張某當場同意，故應認定為雙方對商品房預售合同約定的交房條件和時間達成了補充協議，對原合同條款進行了變更，雙方應履行補充協議的約定。開發公司怠于履行維修義務，未按補充協議約定時間向趙某交付房屋構成違約，應向張某承擔逾期交房違約責任。房屋維修完畢后，張某及時接收了房屋，不存在逾期收房行為，開發公司要求張某承擔逾期收房違約責任沒有依據。法院遂判決開發公司支付張某逾期交房違約金46900元，駁回開發公司要求張某支付逾期收房違約金的訴訟請求。宣判后，雙方均未上訴。
本案中，張某抗辯其不應承擔逾期收房違約責任的依據是《民法典》第六百一十條：
因標的物不符合質量要求，致使不能實現合同目的的，買受人可以拒絕接受標的物或者解除合同。
本條規定適用的前提條件是標的物質量不符合要求與不能實現合同目的之間存在因果關系，如果標的物雖有瑕疵，但并不導致合同目的不能實現，買受人則不能拒絕接收標的物，否則可能構成違約。結合《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條、第十條之規定，只有房屋存在主體結構質量不合格、因質量問題嚴重影響正常居住使用、未經竣工驗收合格等情形，導致商品房功能喪失，買受人無法實現購房目的時，其方可以依據民法典上述規定拒絕接收房屋。
本案中，涉案房屋僅存在地面不平整、窗框變形、部分電路不通等瑕疵，這些瑕疵完全可以通過出賣人履行維修義務消除，并不導致商品房功能喪失，也不導致買受人不能實現合同目的，故張某不可以依據《民法典》第六百一十條的規定拒絕接收房屋。
本案之所以張某未承擔逾期收房違約責任，開發公司承擔了逾期交房違約責任不在于房屋質量不合格，而在于開發公司未按時履行補充協議的約定。在交接房屋時，雙方面對房屋存在瑕疵這一情況，當場對房屋交付條件和時間達成了口頭補充協議，對原合同條款進行了變更，故2021年9月30日開發公司未向張某交付房屋以及張某未接收房屋的行為均不構成違約，無需向對方承擔違約責任。但此后開發公司不遵守補充協議的約定，怠于履行維修義務，未按時向張某交付房屋，構成了違約，其應向張某承擔逾期交房違約責任。房屋維修完畢后，張某及時接收了房屋，沒有逾期收房行為，故不應承擔逾期收房違約責任。
