什么是私房？所謂的私房，在動遷中是指有房屋產(chǎn)權(quán)證或沒有產(chǎn)權(quán)證但有土地使用證的房屋。現(xiàn)存的大部分私房都是上個世紀(jì)自己建造的或者出資購買的。在私房動遷中，我概括性的把矛盾歸納為 “一點二面”。
“一點”指的是遺產(chǎn)私房。目前私房動遷糾紛中，私房的產(chǎn)權(quán)人絕大多數(shù)為老一輩，而老一輩的人由于年齡關(guān)系，很多已經(jīng)去世且并未留下遺囑。
那什么又叫“兩面”呢？遺產(chǎn)私房糾紛中，最容易引發(fā)矛盾有這么兩個方面：一是私房的實際居住人能否多分動遷款的問題；二是戶口在私房且在外無房，能否享受47.3萬“人頭費(fèi)”的權(quán)利。
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私房同住人概念里，多數(shù)實際居住在私房的居民認(rèn)為自己是實際居住。因此，除了按照面積算出的三塊磚屬于遺產(chǎn)由繼承人分配之外，其他全部獎勵補(bǔ)貼都屬于實際居住人。
而戶口在內(nèi)的人，通常認(rèn)為有戶籍在冊，在外無房，屬于居住困難人口。因此按照動遷政策計算的居住困難保障：即折算單價21500元*22平米=47.3萬元人頭費(fèi)，應(yīng)當(dāng)屬于自己所有。
此外，一部分動遷組對于遺產(chǎn)私房的分配說法也是三塊磚或者一塊磚屬于遺產(chǎn)，獎勵補(bǔ)貼屬于實際居住人。
因為說法不統(tǒng)一，所以造成目前遺產(chǎn)私房在動遷利益分配時，家庭內(nèi)部產(chǎn)生比較大的誤解。
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那么上述這些說法到底對不對？私房動遷利益到底該怎么去分？到底聽誰的？
要解決這些問題，首先各位居民要有一個清晰的認(rèn)識，假如大家對于動遷利益分配協(xié)商不成，誰是有權(quán)決定動遷款怎么分的裁判者？也就是誰說了算，當(dāng)然是法院。因此，原則上應(yīng)該以法院的規(guī)則為準(zhǔn)。
下面我來看一則近期處理的案例，以案釋法，幫助大家更好的理解目前私房動遷的裁判規(guī)則。
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注：本文案例僅供參考，不可類推適用
基本情況是這樣的。老劉生前有一套私房，位于楊浦區(qū)杭州路，是解放前和老伴出錢買的，1981年進(jìn)行了翻建，翻建面積71個平方。老劉生前一共有5個子女，2男三女，私房原來是一大家子人一起居住，后來，大兒子、四女兒和五女兒結(jié)婚后搬出去住。私房一直就由老兩口和二兒子以及三女兒一家居住。到了2010年，老劉和老伴相繼因病去世，也沒有留遺囑。后來房子就一直由二兒子一家以及三女兒一家居住。另外，雖然其他3個子女人搬出去了，但是戶口沒有遷出，仍然還在老私房里。
2020年，私房開始遇到國家征收，根據(jù)評估，三塊磚一共534萬，其他獎勵補(bǔ)貼一共269萬左右，大蛋糕一共可以拿803萬。
這個時候問題來了，803萬的這塊大蛋糕應(yīng)該怎么分，五家人分成兩派，一派是沒有居住在里面的子女，也就是大兒子、四女兒和五女兒，另一派是居住在私房里的子女，也就是二兒子和三女兒。雙方主要的矛盾集中在，沒有居住在私房里的繼承人也就是大兒子一方可以分哪些動遷款，可以拿多少錢？戶口在里面的人有沒有人頭費(fèi)拿？
對于這些問題，二兒子一方在訴訟中主張因為自己實際居住在里面幾十年，動遷款里的一塊磚3539203.20元屬于遺產(chǎn)由大家平分每人70萬，剩余兩塊磚和全部獎勵補(bǔ)貼450多萬都?xì)w自己和三女兒一家。
理由一是第一塊磚是按照建筑面積乘以評估單價計算得出，屬于私房的價值款，其他都是額外補(bǔ)貼給自己一家，自己老婆和小孩以及三女兒一家人才有份；二是如果自己實際住在里面不搬走也不簽約，那么獎勵補(bǔ)貼都會被扣掉，正因為自己配合簽約也配合搬遷，所以才會有那些獎勵補(bǔ)貼；三是自己問了動遷組，也是這個說法。所以，這樣分配是合理合法的。
其實，二兒子一方這種說法，在2020年之前是有一定依據(jù)的。
但是在2019年11月的時候，上海高院召開了房屋征收利益糾紛的會議紀(jì)要，其中對于私房動遷糾紛問題規(guī)定私房征收以產(chǎn)權(quán)平移為原則，只有產(chǎn)權(quán)人屬于被安置人。
這條規(guī)定的意思，相當(dāng)于把被安置人只限定在產(chǎn)權(quán)人，房屋實際使用人和戶口在冊的人基本上要靠特殊情況才能享有動遷利益。
結(jié)合現(xiàn)有法院的口徑，
庭審必須要抓住重點，
我提出以下觀點：
第一，本案是私房動遷，按照上海高院2020年4號文規(guī)定，私房動遷以產(chǎn)權(quán)平移為原則。本案私房屬于遺產(chǎn)房，動遷被安置人只有5個法定繼承人，其他實際居住在內(nèi)的人可以根據(jù)撫養(yǎng)、贍養(yǎng)等關(guān)系向義務(wù)人主張安置。
第二，假設(shè)本案私房的產(chǎn)權(quán)人還活著，五個子女根本沒有資格在法庭中訴訟主張任何動遷利益，因為私房的產(chǎn)權(quán)不是各位子女的，而是老人的所有權(quán)。同樣的道理，如果老人拿到動遷款，那這些動遷款就是遺產(chǎn)。
第三，無論私房是空關(guān)的還是有人居住的，動遷款這塊大蛋糕不會增加也不會減少，所以，動遷款的多少和私房是不是有人住沒有關(guān)系。
第四，獎勵補(bǔ)貼里面大多數(shù)都是按照面積計算出來的，所以和產(chǎn)權(quán)面積掛鉤，這也說明獎勵補(bǔ)貼不是專門補(bǔ)貼給實際居住人的。因此，綜合來說，二兒子一方主張獎勵補(bǔ)貼全部歸實際居住人沒有事實和法律依據(jù)。但是，二兒子和三女兒作為實際居住產(chǎn)權(quán)人確實與搬遷有關(guān)，像搬遷獎勵、裝潢補(bǔ)償、家用設(shè)施移裝補(bǔ)貼等可以歸他們所有。另外，本案私房因為沒有被認(rèn)定居住困難托底保障，所以戶口在內(nèi)的人也無權(quán)享受所謂人頭費(fèi)47.3萬元。
經(jīng)過激烈的庭審，最終一審法院認(rèn)定，私房以產(chǎn)權(quán)人為安置對象，戶口在內(nèi)和產(chǎn)權(quán)人以外的實際使用人無權(quán)在征收法律關(guān)系中主張權(quán)利。
關(guān)于動遷利益的分配問題，因五個子女都是合法繼承人可以均等享有產(chǎn)權(quán)份額，除去搬遷獎勵、裝潢補(bǔ)償?shù)群蛯嶋H居住搬遷有關(guān)的部分獎勵歸實際居住產(chǎn)權(quán)人也就是二兒子和三女兒之外，其余全部動遷款項應(yīng)當(dāng)按照各子女均等分配。
一審判決下來之后，二兒子一方不服提出上訴，但是沒有意外的是，二審法院駁回了他們的上訴，維持原判。
其實，除了上面這個真實案例之外，還有部分法院認(rèn)為整體的動遷利益打包都是遺產(chǎn)，按照繼承人產(chǎn)權(quán)比例分配。所以，在私房動遷中，其實是不存在同住人概念的，和戶口也是沒什么關(guān)系的。通常情況下，如果想要在遺產(chǎn)私房內(nèi)多分，主要還是看贍養(yǎng)義務(wù)的履行以及翻建、擴(kuò)建的貢獻(xiàn)等情況。
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