隨著房價越來越高，加上滬上嚴格的限制購房措施和限貸政策的實施，為了避免“今年不買房，十年又白忙”的“悲劇”發生，很多人想到了借名買房。但各種借名買房到最后錢房兩空的故事，還是在不斷提醒著放手一搏的買房人，在借名買房這件事上，還是要多加小心。
實務中，在不違反我國《合同法》第52條關于合同效力的強制性規定內容或者嚴重規避法律、政策的借名買房的前提下，借名買房所簽訂的代持協議，一般都是具有法律效力的。但是要特別注意，借名購買經濟適用房等具有人身性質的房產，對此類代持合同法院一般傾向于認定為無效，原因在于其嚴重損害了國家保障住房政策的實施。另外，在借名買房合同有效的情況下，如何擬定代持協議也是一個非常重要的問題，因為這關系到實際出資人是否能順利取得房屋產權。
法院對于合法情況下房屋權屬的認定，大致可以分為有善意第三人和無善意第三人兩種情況。
因為不動產的公示制度主要目的在于維持物的權屬的推定效力，保護第三人對于物之權屬的信賴利益，其并不能完全反應物的真正歸屬情況。因此如果在不涉及第三人之利益的情形下，更應當注重實際權利人的權益保護，當實際權利人有足夠之證據能夠證明房屋所有權之歸屬，則應當肯定實際購房人為房屋所有權人。
實踐中法院一般會考慮：
1. 涉訴的房屋產權證書由誰保管？
房屋的產權證書是證明房屋產權的重要文件之一，一般情況下權利人不會交由他人保管。如果房屋的實際購買人具有長時間持有房屋產權證書的證據可印證該事實的存在，則法院會考慮實際購買人享有房屋所有權事實的認定。
2. 涉訴房屋的購房款以及稅費由誰實際繳納？
如果實際購買人繳納了房屋的購房款以及稅費，且如果在有貸款的情況下按期定時還款，則法院可以考慮實際購買人享有房屋產權。
3. 涉訴房屋是由誰在長期實際使用？
房屋的實際購買人如果可以提供水電費等可以證明長期生活在涉訴房屋事實的證明證據，而借名方卻不能對此提供合理的解釋，也可以幫助法院認定房屋的實際產權歸屬。
4.借名方與被借名方是否有關于借名的相關約定？
根據房屋買賣合同上相關條款或者實際買房與借名人之間的約定，也是法院判斷房屋真正權利人的依據之一。
如果存在借名人將登記在自己名下的房屋擅自出賣給善意第三人的情形，此時如果善意第三人已經按照我國《物權法》第206條的規定支付了合理對價并且辦理了房屋所有權的轉讓手續，法院則會考慮不動產公示帶來的物權推定效力允許第三人取得房屋的產權。房屋的原實際權利人只能向借名人主張權利。
那么如何有效避免借名買房操作過程中的風險呢？（以A和B為例）
A（實際出資人，被限購的乙方）
B（名義購買人，名字借A一用）
A想借B的名義買一套房子，那么一般是由B來簽署合同并且上產證，A是幕后的實際支付房款和享有實際產權的人。
一、房款和稅費支出風險規避注意事項
A要保留每一筆房款和稅費支出的憑證，備注 “購房款” 或者 “**稅” 或者 “***費”為佳；備注時不要出現“借款”等類似字眼（防止B以借錢買房為由拒絕還房）。
A轉給B讓其支付給房東的購房款，盡量要在B支付給房東（出售方）房款的當日或前一日。不宜時隔太久。
二、貸款和還款風險規避注意事項
B此時是（名義貸款人+名義還款人）所以也是名義還貸人。
做實際還貸人的A需要注意的是，一定要按時支付每期貸款到B的還款賬戶且要備注“貸款還款”，不要有任何逾期或不付，不然出現糾紛很難解釋清楚。
三、設立抵押
為了防止B偷偷賣房子，A最好在房子上設立以A為抵押權人的抵押，這樣即使B要賣房子也要經過抵押權人A的同意。【根據《物權法》第192條第二款以及《擔保法司法解釋》第67條的規定，未經抵押權人同意不得轉讓抵押物，未通知抵押權人轉讓抵押物的轉讓行為無效】
四、保存所有購房文件
購房的所有合同、產證及繳納稅費的憑證、抵押權證，以及A與B之間有關借名買房的相關證據材料，A應當妥善保管。
案情簡介：陳先生與余小姐是一對男女朋友。2013年，小陳的母親高某同弟弟小高想要購房，但根據當時的限購政策他倆已經沒有購房資格。正煩惱時，高某發現兒子女朋友小余有購房資格，于是想到了借名買房的主意。
2013年12月1日，高某、小高以及兒媳小余簽訂了《三方備忘協議》，約定了借名買房，并約定訟爭房屋的出售或拆遷收益歸高某及小高所有。
之后的整個購房過程，除了《居間合同》、《房地產買賣合同》由兒媳出面簽訂外，包括與原房產權利人洽談價格、支付定金、支付房款、支付中介費、辦理房產交接手續、交納房產稅費、房產出租管理等在內的其他事務均由高某負責辦理。房屋過戶后，所有權證書也是由高某保管。原本一直相安無事，但是當2015年9月，高某要求兒媳配合將該房屋過戶到兒子名下時，兒媳卻拒絕了。憤怒的高某將兒媳告上了法庭。
法院認為：當事人應當遵循誠實信用原則。原告提交的證據足以證明訟爭房屋的買賣手續由其辦理，出資及相應費用由其繳納，房屋出租管理由其負責，產權證原件亦由其持有的事實。原告提交的《三方備忘協議》直接載明了借名買房的事實。法院經審理查明，《房地產居間合同》中乙方預留的聯系方式的確屬于高某，高某與小高的確屬限購對象，房屋的各種款項也是由高某出面支付，兒媳未支付過錢款。
《三方備忘協議》明確規定了借名買房的事實，落款處婆媳簽名都由本人所簽，小高的簽名由高某代簽，但是小高出庭確認委托高某辦理購房事宜，認可了該協議。兒媳主張該房是聘禮，但沒有相關證據支持。
根據以上事實，法院認為，《三方備忘協議》是高某、小高與小余真實意思表示，合法有效，合同性質是委托合同。而且兒媳小余一方面說不知曉合同存在，購房時從未見過小高，又說小高簽名是代簽，前后矛盾。法院最終支持高某的請求，判決《三方備忘協議》合法有效，要求小余在指定期限內將房屋轉到高某指定的小陳名下。
以上只是借名買房的一個基本情況介紹，實際借名買房的過程中還存在很多細節問題。要想詳細了解借名買房事宜的，可以尋求專業律師的購房建議，以此來避免借名買房中的種種風險，保障您合法享有的房屋權利。
