文章來源丨德信文化發展
不少都市人都有一個“民宿夢”：在一處山清水秀的地方，有安靜的院子、舒適的房間、慵懶的貓狗、香濃的咖啡還有可愛的客人。
但是，民宿絕不僅僅是小橋流水、風和日麗。
民宿有不同的玩法，在大部分意義上，尤其廣泛傳播的那些案例，除了情懷之外可以肯定都是生意，否則沒必要這么招搖，也不會勾起無數人的心動。
所以本文就從生意的邏輯來分析這事，看文旅地產中的民宿生意是怎樣賺錢的。
民宿是民宅的共享還是非標準的酒店？
民宿的興起恐怕要跟個性化旅行成為一種生活時尚而共享經濟又大受資本的追捧有關，大的獨角獸里有AirBNB，身邊現實的案例有裸心谷，這都會令人產生驚奇，為何原來沒有人做的生意怎么就變的如此值錢？
AirBNB和裸心谷的邏輯又有所不同，一個是無數個不同特色的民宅共享鏈接，一個是鄉村老宅的整體改造經營，他們卻也有相同之處，與傳統意義上的借宿或者農家樂不同，住的雖然是民宅，享受的卻是現代的酒店體驗。
因此，可以肯定的一件事，民宿從生意邏輯上還是酒店的范疇，可以定義為非標準小型酒店。
都有哪幾種民宿？民宿怎么玩？
民宿大約可以分為：城市民宿、鄉村民宿、度假區民宿。城市民宿大多數是具有當地風貌的老房子改造而成，地段大多不錯，卻由于拿房問題，大多比較分散，管理是個問題。
鄉村民宿多為一二線核心城市近郊的村房改建，最早就是農家樂，如今是一批升級版，這其中又大致分兩檔：一檔是近乎精品酒店的野奢客棧，一般需要有一定規模集中管理，房價大多不低；一檔是加入標準化連鎖管理的輕改郊野客棧，打的是城市居民近郊度假住宿的升級牌。
度假區民宿就需要靠近景區，吃的是旅游飯，麗江、大理、莫干山等地的民宿就屬于這種類型，可以提供游客不同于標準酒店的體驗，具有當地風情的老板娘文化又會增加許多溫情的部分，無疑更受文藝青年們的熱愛。
民宿怎么賺錢？那種民宿最有錢途？
民宿的收入大約由三塊構成：客房住宿收入、餐飲娛樂收入、其他商品銷售收入。前面提到的三類民宿其實是有共同的贏利點，就是租金差，拿房成本往往決定民宿的贏利水平，但這種二房東模式往往也是隱患所在，租差過大就容易引起大房東的違約沖動，對于與村民簽約的民宿，由于法治環境原因，這樣的風險就更大。
這就需要檢討民宿的贏利到底是靠什么了。假如只是因為地段因素，或者簡單因為住宿環境的改善，就能獲得房價的大幅提升，贏利過于集中于房價銷售，大房東違約動力就會很足，因為太容易替代。
而如果你的贏利是來自于你的特殊能力，比如特定的客源渠道、獨特的軟性服務體驗（比如餐飲口味、娛樂項目、品牌內容等）、額外的電商通路等，客房收入只占一個小比例，甚至是因為有其他的體驗才可能產生的客房收入，這樣的民宿是無可取代。
作為一種非規模經營的業態，民宿的個性化很重要，單店的毛利水平必須保證，充足的客源和強客戶粘度是必須考慮的因素。從經營的難易程度看，城市民宿要優于大城市周邊的鄉村民宿，而后者又要優于度假區民宿。這里沒有特別的歧視，主要是獲客的難易不同。
民宿值得資本大規模投入嗎？
民宿的市場可以很大，因為這樣的住宿的體驗契合大消費升級方向，需求量巨大。民宿的龍頭卻很難做，因為既然是非標準住宿，就意味著很難規模化復制，一個地方的成功很難證明在另外一個地方同樣會成功。
對于單個民宿來說，如果投入不大，又有確定的消費人群，走消費眾籌的集資路線恐怕更加適合。除了AirBNB提供的民宿導流平臺方向（這一塊競爭已經非常激烈，已不適合小資本進入），走產業化路線大約有三種道路：小型連鎖精品酒店管理集團、鄉村體驗度假區、定制化度假路線服務商。
這三個方向目前都有做的不錯的，但都還不足以構成壟斷地位，因此機會還在，還值得深耕。相比其他行業來說，民宿多多少少有資源型的特點，做小而美一樣有生存機會。這個行業能否出現獨角獸，重點不在于房源多少，而在于能否構建一個清晰的垂直生態鏈，提供一個強交易邏輯，形成幾何倍數的放大。
民宿適合什么樣的人來做？情懷能否兼顧生意？
吃計裝修費；有本來就做建筑施工的，覺得土地既然可以很便宜獲取，房價既然懸殊巨大，可以賣給城里人小產權房；有掌握特殊資源的，可以低成本低風險獲得大面積可建設用地，希望在度假旅游市場分一杯羹的；也有純粹玩票，本身有鄉村情結的，與人結伴投資一個周末度假小院的。這些人顯然都不是我們前面說值得資本去跟進的潛在獨角獸，卻是可以利用的力量。
做好一個民宿顯然是需要復合型的人才，既要懂酒店的運營，又要懂風土人情，還要理解時尚的風向，還要足夠的票房號召力。
一個沒法吸附足夠擁躉的人，無論多優秀，都是無法做出一個好民宿的。什么樣的情懷是可以在風花雪月中輕松賺到錢的？一定是能夠引領時尚的情懷，作為文化升級的情懷，能令人效仿的情懷。
嵇康那樣的人物若活在今天，就是超級網紅了，不用干啥，每天彈一曲《廣陵散》，門口賣票加住宿加私房菜，就足夠盆滿缽滿了！
當你還沒想好自己會不會是那個萬人迷，你又特別想去玩一票，怎么辦？咱們從0缺4開始找，把各方面的1找齊了，先用心打造出一個你最認可的作品出來，市場會給你答案的。
目前國內民宿的發展已經完全偏離了民宿的本質，呈現出諸多亂象：
1、從業者身份定位模糊。民宿愛好者、設計者、運營者、投資者是截然不同的概念，這些角色無論哪一種都沒有錯，但許多從業者有意無意把自己的定位搞混了。錯誤的角色定位直接導致行為的偏離。
2、許多人做的是旅館客棧，但對外都叫民宿。如何起名是個人的自由，但改名叫民宿并不會讓你的經營得以改善，因為骨子里還是做旅館的思維方式。單單改名就像乞丐發下宏愿：如果有一天我當了皇帝，整條街只準朕一人要飯！
3、隨便把一棟老宅改造下，也可以叫民宿。但這只是改變外在的形式，并沒有植入民宿的精神內涵。這就如同一位女孩把短發攏成長發，以期挽回男友飄逝的心。
4、臟和鄉土不是一個概念。很多農家樂、鄉村民宿，給人的感覺就一個字：臟！但他們卻認為這是鄉土！其實農村不代表臟，周莊、烏鎮同樣是農村，他們臟嗎？
5、很多轉型的建筑設計師、室內設計師、園林設計師紛紛來玩民宿。這些人做的民宿設計感十足，這也是目前民宿最吸引眼球的地方。但相對于設計而言，民宿后期的經營更重要。目前公眾往往只是關注到了民宿的設計，卻忽略了民宿是否盈利、能不能盈利！
6、民宿要突出“民”，但不要動輒就是破木頭、碎瓦片、粗麻繩、舊布片、爛陶罐、壞農具。這種先入為主的悲憫情懷，貌似對鄉村的尊重，實質上是對鄉村的蹂躪！
7、看到一個民宿好，就拼命地去模仿。但自然環境等資源不同，民宿完全不具備模仿性和可復制性。你確定把范冰冰的眼睛挖出來放在你的臉上也會顧盼生姿？
8、很多人關心自己的民宿能掙多少錢，卻很少人去反思自己的民宿再過N年，是否會依然值錢？隨著歲月的交替，一家逐步貶值的民宿一定是一家糟糕的民宿！主人應該蒙羞！
9、民宿主不考慮運營，而是一味地談情懷。情懷，如果是純個人的，在內心深處好好呵護即可。情懷，如果是對外的標榜，那也需要“風來疏竹，風過而竹不留聲；雁渡寒潭，雁去而潭不留影”！
10、一味強調主人、過度放大民宿主的作用。任何行業的取勝之道都是人，為何民宿的主人就會是制勝法寶？民宿的取勝應該是區位、生態、環境、人文、設計、營銷、社群以及民宿主的合力！
11、盲目跟風單體民宿。民宿的房間少，這個沒有錯，錯的是沒有公共活動空間，更勿論室外的休閑、娛樂空間。號稱給人提供休閑生活的民宿，連優衣庫的試衣間大都沒有，這算是什么休閑生活方式？
12、許多民宿主兼職經營民宿。兼職也沒有錯，但既然沒有主人，憑啥讓客人出那么高的價格入住？你投入的是“兼職”的心，憑啥讓民宿回報你“全職”的收益？
如果是你忍受不住民宿運營的壓力，偷偷回到城里喘口氣、放松下，那是調節。如果是你忍受不了城區的工作壓力，偷偷回到自己的民宿喘口氣、放松下，那是調戲。
