面對中國萬億級的養(yǎng)老地產(chǎn)（專題閱讀）市場，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)（專題閱讀）企業(yè)、險資、甚至實業(yè)企業(yè)都紛紛投入其中，并且根據(jù)各自的特點開發(fā)出了各種模式，并不乏引入“金融”“互聯(lián)網(wǎng) ”等概念元素。
住宅開發(fā)思維下，養(yǎng)老地產(chǎn)怎么“破”？
根據(jù)克爾瑞咨詢機構(gòu)發(fā)布的報告，將中國養(yǎng)老社區(qū)的模式劃分為候鳥式養(yǎng)老模式、活躍型養(yǎng)老模式、農(nóng)家式養(yǎng)老模式、異地型養(yǎng)老模式和居家養(yǎng)老模式五種類型，其中，由于居家養(yǎng)老模式是在傳統(tǒng)住宅項目上進行適老化改造升級，對于長期進行住宅開發(fā)的開發(fā)商來講，難度最低，最易操作，過往經(jīng)驗也更容易借鑒，從而成為了最先嘗試的模式。
1.居家養(yǎng)老模式
簡單的說，居家養(yǎng)老社區(qū)就是在現(xiàn)代住宅小區(qū)的開發(fā)興建過程中，置入養(yǎng)老的理念及功能，創(chuàng)造住宅小區(qū)養(yǎng)老功能附加值。
首先從硬件層面進行適老化升級配置，比如加入老年人的專屬步行通道，配備老年人活動室，配備進入社區(qū)的醫(yī)療機構(gòu)，同時與相關(guān)的老年服務(wù)機構(gòu)合作，為老人提供上門看護與醫(yī)療等居家養(yǎng)老服務(wù)。這樣的模式本質(zhì)其實還是房地產(chǎn)開發(fā)，盈利模式也是通過賣房子獲利，只不過由于其增加了適合老年人的配套設(shè)施，從而將客群進行了鎖定，目標(biāo)瞄準(zhǔn)了有需求的老年人群體。
位于杭州的良渚文化村內(nèi)的萬科隨園嘉樹項目，便是居家養(yǎng)老模式的代表之一。該項目為多層住宅，于2013年5月份開盤，目前售價為16000元/㎡，定位于個性化精裝老年公寓，戶型分為75㎡兩房與110㎡三房兩種。萬科隨園嘉樹除了進行售賣之外，也進行租賃，其租金標(biāo)準(zhǔn)為售價的60％，租期15年。
有專業(yè)人士曾質(zhì)疑，“萬科隨園嘉樹在開發(fā)思路上就是住宅開發(fā) 無障礙設(shè)計 部分老年醫(yī)護服務(wù)設(shè)施.這種開發(fā)模式是典型住宅開發(fā)商的思維 ,也就是在做了些表面上適老型的一些改造, 根本沒有抓到養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的本質(zhì)。”
2.“養(yǎng)老服務(wù) 地產(chǎn)開發(fā)”
然而，萬科并不是唯一一家用住宅開發(fā)商思維來做養(yǎng)老地產(chǎn)項目的。
2013年底，保利地產(chǎn)也發(fā)布了自己的“保利養(yǎng)老戰(zhàn)略”。“以居家為基礎(chǔ)，統(tǒng)一服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，以社區(qū)依托，統(tǒng)一配套標(biāo)準(zhǔn)，以機構(gòu)為支撐，統(tǒng)一專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。”這是保利對自己三位一體養(yǎng)老戰(zhàn)略的詮釋，并提出了打造養(yǎng)老的全產(chǎn)業(yè)鏈，其中包括成立了保利安平專業(yè)介護養(yǎng)老公司。
在保利的養(yǎng)老戰(zhàn)略中，占據(jù)最主要分量的還是對原有社區(qū)進行適老化改造，其計劃是在五到十年，完成已建社區(qū)的適老配套改造，而在新建社區(qū)統(tǒng)一適老話設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)，提供社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)。
即在社區(qū)內(nèi)增設(shè)老人大學(xué)、活動中心，康體中心，日間照料中心等基礎(chǔ)配套，打通社區(qū)與街道衛(wèi)生、醫(yī)療、文體設(shè)施等功能銜接，成立互助養(yǎng)老志愿團隊，同時以物業(yè)服務(wù)為平臺，提供助餐、助浴，助潔，助急，助醫(yī)的服務(wù)，提供居家網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù)，建立長者智能化服務(wù)平臺等。
在盈利模式上，保利提出了“微利模式”，其具體解釋為“居家養(yǎng)老通過提供適老化的產(chǎn)品設(shè)計和增值服務(wù)，收取養(yǎng)老增值服務(wù)費。社區(qū)養(yǎng)老層面，希望通過老齡公寓的租賃，社區(qū)配套服務(wù)收費，收費方式采用使用權(quán)十年租賃收費制。機構(gòu)養(yǎng)老通過提供介護服務(wù)和生活服務(wù)，收取專業(yè)服務(wù)費。”
目前保利地產(chǎn)在北京、上海、廣州、成都、三亞等城市已有六個養(yǎng)老地產(chǎn)項目在建，其中落戶于北京保利西山林語的和熹會專業(yè)養(yǎng)老機構(gòu)已于2013年初開始運營。
但是，即便嫁接進了和熹會專業(yè)養(yǎng)老機構(gòu)，北京保利西山林語的本質(zhì)還是一個住宅項目，開發(fā)有板樓與別墅等產(chǎn)品，住宅的市場售價為23000元/㎡。
3.2.0版的養(yǎng)老院模式
與險資近幾年兇猛入圍房地產(chǎn)行業(yè)相一致，手握龐大的老年人客戶資源的險資做起養(yǎng)老地產(chǎn)來，似乎更為“有模有樣”。
泰康人壽開發(fā)的泰康之家便是代表之一，它將保單與養(yǎng)老社區(qū)的入住資格進行了捆綁。資料顯示，泰康人壽與泰康之家聯(lián)合推出了“幸福有約終身養(yǎng)老計劃”， 據(jù)稱這是國內(nèi)第一款將養(yǎng)老保險產(chǎn)品與養(yǎng)老社區(qū)相結(jié)合的綜合養(yǎng)老計劃。購買了一定金額的養(yǎng)老保險，將可以獲得泰康之家的入住確認函，并且終身有效，保證入住資格的權(quán)利享有者包括投保人及配偶，被保險人及配偶，而投保人的父母和投保人配偶的父母則享有優(yōu)先入住的權(quán)利。
根據(jù)網(wǎng)絡(luò)版的泰康之家·燕園入住價格公示表，入住者還需要繳納入門費、樂泰財富卡和月費。前二者是一筆一次性繳納且可退還的押金。月費則包含房屋使用費、居家費用和餐費。
剝離開與保單相掛鉤的模式，泰康之家社區(qū)更像是對傳統(tǒng)養(yǎng)老院模式的升級，引進了“三甲醫(yī)院臨床診療 社區(qū)配建二級康復(fù)醫(yī)院 CCRC持續(xù)關(guān)愛養(yǎng)老社區(qū)”的三層次醫(yī)養(yǎng)服務(wù)體系，并對居住、理療、娛樂、看護等軟硬件設(shè)施進行了升級。
泰康之家母公司泰康人壽提供給《地產(chǎn)商》記者的資料顯示，泰康之家社區(qū)的服務(wù)體系由生活服務(wù)體系、醫(yī)養(yǎng)康復(fù)體系、活力文化體系三大部分構(gòu)成，包括日常生活服務(wù)、餐飲服務(wù)、健康管理、專業(yè)護理、醫(yī)療問診、康體娛樂、活力課程和社工服務(wù)，以滿足入住長者的綜合需求。
泰康人壽董事長兼首席執(zhí)行官陳東升曾在公開場合介紹：“泰康發(fā)展醫(yī)養(yǎng)產(chǎn)業(yè)，推動實體養(yǎng)老社區(qū)與泰康保險產(chǎn)品的結(jié)合，利用保險長線資金匹配長期投資，打造全生命產(chǎn)業(yè)鏈，實現(xiàn)‘長坡、寬道、厚雪，滾最大的雪球’，這一商業(yè)模式創(chuàng)新具有長期生命力。”
運作模式與傳統(tǒng)養(yǎng)老院相仿的，還有最近在成都亮相的“萬科幸福家智者公寓”，其是萬科第一個脫離其社區(qū)獨立運作的養(yǎng)老公寓。
該公寓目前的總面積有1300平米，共有18個房間，分為單人間、雙人間、三人間和四人間，共有47個床位，既接受長者的日托，全托，病后看護理療，還可以接收老人在家的居家看護，提供健康、醫(yī)療、康復(fù)、膳食、家政和跑腿各種服務(wù)。
成都萬科非住事業(yè)部的相關(guān)人員表示，萬科幸福家智者公寓的發(fā)展目標(biāo)就是做成可復(fù)制的模式，能夠在各大城市進行全面推廣。
4.旅游養(yǎng)生模式聚焦“候鳥”式客群
在克爾瑞咨詢機構(gòu)對中國養(yǎng)老社區(qū)的模式劃分中，候鳥型養(yǎng)老模式也屬于主流之一，數(shù)據(jù)顯示，旅游人口當(dāng)中老年人的比例占到了40％左右，旅游養(yǎng)老也正紅火，老人們選擇異地的酒店、老年公寓、養(yǎng)老院或農(nóng)家樂，享受一段比較輕松、廉價的異地生活。每到冬天，海南聚集大批的東北老人就是典型例證。
2015年3月31日，平安不動產(chǎn)合悅品牌發(fā)布會在上海舉行，正式啟動“合悅”品牌，正式進軍養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)，“合悅”品牌旗下有全齡化適老社區(qū)和旅游養(yǎng)生地產(chǎn)兩條產(chǎn)品線，根據(jù)平安不動產(chǎn)副總經(jīng)理朱政堅接受媒體采訪時所介紹，合悅品牌提供頤養(yǎng)身心的全方位服務(wù)產(chǎn)品類型，包括健康管理、膳食管理、生活管家、養(yǎng)老服務(wù)、心靈成長、分時度假、增值物業(yè)管理等。
5.盤活農(nóng)村存量房的鄉(xiāng)居模式
此外，用盤活鄉(xiāng)村存量民居的方式，則可打造出了鄉(xiāng)居養(yǎng)老模式。田仙峪村距離北京北三環(huán)65公里，緊靠雁棲湖、懷柔慕田峪長城，是北京市首家養(yǎng)老農(nóng)宅合作社試點單位。
2014年8月，國奧集團與田仙峪休閑養(yǎng)老農(nóng)宅專業(yè)合作社簽訂協(xié)議，首批吸收30余套閑置農(nóng)宅，由國奧集團對老宅院統(tǒng)一改造，今年5月投入運營。
田仙峪村除了擁有兩居到四居不等的傳統(tǒng)院落外，物業(yè)服務(wù)中心、醫(yī)療服務(wù)中心、租種菜地業(yè)務(wù)中心、配餐中心、采摘園、各種球類娛樂設(shè)施也都在逐步完善過程中。
國奧北京文化產(chǎn)業(yè)投資有限公司董事長王大慶曾介紹稱，國奧鄉(xiāng)居里的傳統(tǒng)院落只租不賣，一般采取會員制形式租賃，時間為20年，費用為120~180萬元不等。會員也可委托國奧鄉(xiāng)居運營團隊專業(yè)人員進行經(jīng)營。
