設計階段的成本控制
摘要：現當今房地產和設計行業竟爭非常激烈，房地產公司為降低成本，設計單位為承接到設計業務，于是許多房地產商對結構設計含鋼筋量、混凝土量、容積率等提出控制指標。本文從設計階段的成本控制方法進行一些探討。
關鍵詞：設計階段方案選擇
建筑設計單位及開發企業為了獲得更好的經濟效益，在各環節各方面應做好建筑成本控制。目前的土地價格持續增長，土地成本相對增加那就要在單體建筑物的成本控制方面多下工夫來控制建筑的單方造價，將建筑物選擇材料、施工工藝和設計優化等方面作為控制成本的重點。設計階段是決定建設項目投資控制效果的關鍵階段，工程設計是影響和控制工程造價的關鍵環節，建筑單方造價中結構主體部分約占總造價的60%-70%，結構主體造價中鋼筋與混凝土的用量占主要部分,結構含鋼量的高低也成為成本控制的主要因素。
一、選擇優秀的設計單位及項目負責人
對設計院的選擇要選擇合適易管易于協調，態度重視、業績好、服務意識強、施工期間服務等方面進行考查。對專業負責人的選擇：業績水平（包括對規范的熟悉程度及理解應用）、同行評價、圖紙質量、責任意識、成本意識、服務意識、影響力及控制力、成本意識的溝通等方面進行考核。房地產公司規劃設計部前期要主動與設計院溝通，保持尊重平等的心態、同行的交流與競爭、雙贏的思路，多作大樓盤的市場調查和結構成本分析。
二、重視方案選型及構造
目前市場基本上都認為建筑方案一經確定，結構成本就基本確定了，認為結構成本的降低必然會導致結構安全儲備的下降等錯誤觀念。市場上大部份房地產公司僅從經濟指標上對結構成本進行控制，形成一種現狀：過分強調結構成本的控制，認為含鋼量、含混凝土量越低，結構設計就越優秀，實事上我們應該加強在規劃階段對建筑物的排放、容積率測算，方案階段對結構的可行性及合理性進行控制，結構專業的前期介入，初設階段對結構方案進行優化，加強結構概念設計；施工圖階段對結構進行精細化設計，優化圖紙，細部構造的處理。
三、設計周期的合理取值
充分考慮設計周期對總成本的影響，對資金的時間價值充分利用，考慮變化莫測市場風險，產品的實際價值。如何在既保證質量又增加成本的前提下縮短設計周期，采用CM管理模式，工序的合理搭接，對成熟房地產應加強標準化設計的推廣和“工廠化模式”，編制設計進度計劃。
在設計合同中應明確設計單位應承擔的風險，設計錯誤所導致的返工損失（對施工圖錯漏要限量），包括對規范理解錯誤造成的成本增加，設計延誤所導致的損失，施工配合不到位所導致的損失，設計結果超限額的處罰等。對設計風險應采取主動控制措施與被動控制措施相結合的辦法。
四、限額設計的引入內容和使用
設計合同中應明確限額的內容、限額的數值、限額的彈性浮動范圍，采用雙贏的思路對設計提出的合理化建議進行獎獎勵。房地產公司應將技術原則提前輸入并與設計溝通，及時提供成熟的《結構設計技術措施》、《結構設計作業指引》、《結構設計總說明》、《標準構造做法》。在設計過程中必須控制的幾個關鍵環節：1、結構體系的確定（比如選剪力墻結構體系就不應設暗梁等）及主要平面布置圖，2、基礎的選型（基礎造價占造價比例較大約占20%-30%）及設計圖，3、電算模型及計算系數的取值，4、標準單元的樣板截面及配筋圖，5、地下室的布置及樣板配筋圖，6、結構轉換層的布置及配筋圖等。
五、結構成本控制的技術關鍵點
1、梁的布置與成本的關系：對布置無梁樓板、井字梁經濟還是十字梁經濟，含鋼量，含混凝土量，模板的數量等均應進行測算，在正常樓層,十字梁較井字梁便宜約18%。在一定跨度范圍內,梁的布置越少越好。梁配筋方式，支座及跨中鋼筋的配置，合理錨固。不同梁配筋方式對成本的影響約占2-5%，主次梁相交處設計院常常還布置有吊筋，挑梁部位設鴨筋，梁腹高度小于450mm的腰筋等均應考慮是否合理。
?2、剪力墻的布置與成本的關系：如何優化剪力墻布置的位置數量？從概念設計建筑物的兩端和周邊應重點布置，建筑物的內部和中間位置減少布置，以保證結構的抗震扭轉滿足要求；當結構的計算位移與規范的最低要求相差不遠時的調整；清除不必要的結構成本。在設計過程中如何優化剪力墻的長度？剪力墻太長，結構本身成本增加，同時又使地震力增加，進一步加大結構成本；短肢剪力墻，抗震性能不好，構造配筋成倍放大，成本也會增大；最優化的剪力墻長度是其寬度的8倍+100mm；剪力墻翼緣一般取墻厚的3倍，剪力墻的翼緣小于600時，應正確判斷結構設計結果。還應關注構造措施的設置，剪力墻軸壓比與框架柱不一樣，剪力墻的軸壓比是在重力荷載作用下的與柱的軸壓比計算不同。
如何控制剪力墻的厚度取值，《高規》第7.2.2條：底部加強層剪力墻厚度不小于層高的1/16（一、二級抗震等級）或1/20（三、四級抗震等級）。但底部商業或架空層層高較高，按此規定，墻厚必須增加較多，同時結構變成短肢剪力墻，配筋進一步大幅增加。我們在設計可以用《高規》附錄D專門的公式驗算，大部分墻厚不需比標準層加厚或加厚一點即可滿足穩定要求，以節省本層造價，但應慎用驗算公式，從工程設計角度看，當墻的高寬比較小（對墻高寬比較小的把握，應根據工程經驗確定，當無工程經驗時，對三邊支承可將墻的高寬比小于2（四邊支承時小于1）確定為墻的高寬比較小）時，可按單片墻肢驗算。
3、樓板的厚度對成本的影響
標準層樓板厚度對控制荷載影響較多，樓板較厚對梁、柱、墻配筋造成間接影響。如僅考慮構造因素，板的配筋量與板的厚度成比例增加，應按規范考慮荷載折減。在實際工程中樓板厚度選擇建議：普通3米跨度以內的樓板可取80 -100；普通3-4米跨度的樓板可取100;客廳處的異形大板可取110-130；普通屋面板可取120；管線密集處可取100-120，為防止此處板開裂表面附加鋼絲網片。
4、如何判斷樁（基礎）的總量是否合理，要求設計院提供樁（基礎）的總反力與建筑物總重量的比值，核對并判斷其合理性。注意柱底荷載的取值，水浮力的利用及挖地下室卸載作用和上部結構與基礎的拱的共同作用，樁基礎中地下室底板下土承載力的利用（樁筏基礎宜考慮樁土共同工作），這就要求設計人員熟練掌握并應靈活應用規范的相關要求。
5、鋼筋材料的選擇對成本的影響：Ⅱ級螺紋鋼對比Ⅰ級圓鋼：價格基本一樣，強度提高43%，最小配筋率又可同時降低。Ⅲ級螺紋鋼對比Ⅱ級螺紋鋼：價格貴了5-8%，強度提高30%,對按計算配筋的梁柱有顯著影響；對于柱的構造配筋率可減少，從而減少梁柱的配筋數量,又方便施工。
6、層高對成本的影響及控制
建筑層高對成本影響，即使只降幾厘米總成本可降5%-8%，所以層高控制也是關鍵。居住住宅層高選在2.8-2.9m較為合適，對層高增加的成本：1）、結構成本：減少所有豎向構件的體積，減少建筑的總高度、降低結構的總荷載，間接降低結構成本；降低上部結構所承受的地震力、風荷載，就降低結構成本地下室土方開挖及運輸的數量，地下室底板及側壁的截面及配筋、抗拔樁等的費用，基坑降水的數量及費用。2）、土建成本：減少所有內外圍護磚墻、隔墻等的體積，減少門窗、粉刷、涂料等裝飾材料用量。
六、下面是按新規范對60多棟各類工程含鋼量的統計：
對8度，三類場地：框架一般每平米65~70公斤；框剪一般每平米70~75公斤；剪力墻一般每平米75~80公斤。對8度，二類場地：框架一般每平米55~60公斤；框剪一般每平米60~65公斤；剪力墻一般每平米65~70公斤。對7度，三類場地：框架一般每平米55~60公斤；框剪一般每平米60~65公斤；剪力墻一般每平米65~70公斤。對7度，二類場地：框架一般每平米45~50公斤；框剪一般每平米50~55公斤；剪力墻一般每平米55~60公斤。對6度，二類場地：框架一般每平米35~40公斤；框剪一般每平米40~45公斤；剪力墻一般每平米45~55公斤。對6度，三類場地：框架一般每平米40~45公斤；框剪一般每平米45~55公斤；剪力墻一般每平米50~60公斤。
七、增加產品附加值
??開發商對贈送面積，就是鉆《建筑面積計算方法》的空子，將可以不計如建筑面積的套內平面面積，建造出來送給客戶。贈送面積的好處就是開發商不用支付土地成本，僅支付建安成本就可以建造出可贈送的建筑面積。從而以較低的成本贈送給客戶一定數量的建筑面積，進而提高可售面積的單價，提高利潤并促進銷售的一種盈利方法。比如：將陽光窗改為落地窗，增大陽臺面積，建造空中院館等。
參考文獻：
