分享一些二手房的干貨技巧。
以后計劃買房的，建議收藏；最近要買房的，至少需要仔細閱讀三遍以上，最好能背誦全文。
01
買房子的風險只有兩點：一是錢付了，沒拿到房，二是房子拿到了，但是兇宅或者有其它糾紛和質量問題。
所以，看房時一定要親自弄清楚房東為啥賣房，決不能只聽中介瞎忽悠。
是置換、瓜分遺產、移民，還是房子有產權和質量問題，最好當面問房東，側面問鄰居，并多方考證。
這是買二手房極為重要的一個環節，切勿疏忽。
02
超過10天都沒有賣掉的筍盤，絕對不是筍盤，而百分之百是個坑。
當中介告訴你有一套房型好、樓層好、裝修好、小區好、學區好的房子，價格還極為便宜的房子的時候，如果這套房子已經超過10天還沒有賣掉，那它一定是存在著不為人知的內幕和缺陷。
因為在二手房圈子里，高手如林，真正的筍盤根本不會輪到你來撿。除非你有幸是第一時間知道這套房子的人，否則絕不會有漏網之魚。
當一套性價比非常高的房子超過10天沒有賣掉的時候，你要做的是千萬不要被面前的這個中介忽悠，千萬不能只聽他的一面之詞，因為他的唯一目的就是避重就輕，掩蓋房子的缺陷和內幕，催成交易。
這時，你應該至少從另外的兩個中介那里側面打聽下這套房子的內幕。因為中介之間都有競爭關系，他們非常樂意告訴你這套房子的全部真相。最后匯總下三家中介的全部信息，這樣你就可以還原這套房子的本來面目了。
01
付定金買房前，切記要到房產交易中心查詢房子的產權情況。
房子是否有銀行按揭、抵押、法院凍結和產權糾紛，一目了然。
買二手房首先要學會的就是這點，最重要也最簡單，但是卻最致命。
04
付定金可以慢，可以多權衡利弊。但是一旦付了定金，所有的時間節點全部都要往前趕，因為調控政策的出臺都是按照網簽、貸款申請、放款、出產證為時間點的。
比如，2016年3月25日零點之前網簽的，非滬籍繳2年社保就可以在上海買房，而3月25日之后網簽的，必須繳滿5年才有購房資格。
另外，在一線城市中，北京、廣州規定離婚一年內買房按照二套房提高首付，深圳離婚兩年內買房首付7成。但是唯獨上海目前仍然沒有出臺任何限制離婚買房的政策。未來是否會出，沒人可以預測。
但是假如出臺，一定是規定幾月幾號之后離婚的，給予相應限制。
所以，在政策出臺前，你網簽了就合法，沒網簽就非法，在貸款收緊前，你放款了就合法，沒放款就非法。在限售執行前，你拿到產證就合算，沒拿到產證就完蛋。
所以，很多時候，差一天就是差一輩子！沒有經歷的人，絕對體會不到這句話的真締！
05
買房遷戶口是非常重要的事情，尤其對于買學區房的人來說，更是性命攸關。
在上海，假如你買的房子，房東戶口始終不肯遷出，那么逾期30天之后，可以由派出所進行強遷至公共戶或者另外的產權房。
假如強遷無法完成，那么下家拿著新房產證也可以重新另立一本戶口本，同時，派出所會鎖定原房東的戶口，只出不進。
也就是說，同一套房子可以有兩個戶口本，分別對應兩家人。對于買學區房的人來說，至少讀書不會受到影響。
06
目前大多數銀行，都會查詢首付款來源，防止首付貸和信貸資源流入樓市。
你的首付款越早進入你的賬戶越好，付首付時，這筆錢絕不能是當天別人轉賬給你的，否則銀行會深查。
另外，對于買房來說，首付款來源于父母是最安全最穩妥的。可憐天下父母心，買房是父母永遠逃不掉的責任。
萬變不離其宗，你父母是你買房的堅實后盾。
07
按揭買房之前，不要刷大額信用卡，不要分期，不要辦理消費貸、信用貸、經營貸。否則會影響你的按揭貸款通過率和降低可貸額度。
征信報告自己不要查詢太多次，不需要堅決不查，網上和銀行都不要查。否則貸款銀行會擔心你缺錢，到處找錢，到處借債，按揭可能就批不下來。
08
買房網簽后，不要立刻付首付。
網簽第二天馬上到按揭銀行申請貸款。在銀行初審沒有問題之后，再付首付給房東。
銀行初審時只需要提供買賣合同、身份證、結婚證、戶口本等必要材料，首付款支付憑證和收入證明可以后補。
所以，在銀行給你初步審核貸款資質和可貸額度時，先不要付首付，等銀行初審沒有問題后，你再付大額首付。
這樣做的好處就是：萬一你征信有問題或者其他原因導致貸款審批不通過或者審批的額度太低，你可以趕緊換銀行或者籌首付，或者延長合同付款周期，最差也可以毀約解除合同，大不了賠個定金。
而假如你大額首付已經付掉了，你就完全被動了。
錢在別人手里，你就失去了談判的主動權，成了最弱勢的一方。一旦貸款出問題造成違約，就得承擔高額違約金，首付就很難要的回來。
09
買房時稅費一定要各自承擔。
現在房東賣房都要求到手價，所有稅費都讓下家承擔。
買房有契稅，賣房有個稅、增值稅，商住公寓還有土地增值稅和房產稅，公司持有的住宅有增值稅、土地增值稅、房產稅和企業所得稅。繼承和受贈的房產，不是滿五唯一的話，還有差額20%的個稅。
買房的稅太單一，賣房的稅卻可以復雜到沒人能夠算的清，除了交易中心。
所以，買房簽協議時務必要求上下家稅費各自支付，或者將你愿意承擔的上家的稅直接加在總價里，否則，到過戶繳稅的那一刻，賣家突然多出來大額稅費讓你支付，你就會知道啥叫絕望。
10
買賣二手房過程中，你最大的幫手和阻礙都是中介。
高手一定是最善于拉攏中介幫自己跑腿，幫自己砍價，給自己提供獨家信息的人。
你可以通過中介費打折多少，中介費如何分期，房屋總價砍價提成，紅包等形式威逼利誘中介人員。
只有當中介全身心的傾向于你這邊，你才能在整個過程中得到主動權和最大的利益。
記住，和中介談感情是SB，中介心里只有利益。
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作為一個地產老司機，我相信今天這篇文章，所有人都會有所收獲。
不好意思，有點無意識凡爾賽了。
還是祝大家都能買到滿意的房子吧！
