自2010年10月以來，央行已經四度加息，一年期存款利率由2.25%上調至3.25%，一年期貸款利率由5.31%上調至6.31%。“沒什么辦法，月供目前增加了200多元，但如果繼續加下去，明年的壓力則更大了。”鄭先生提及加息顯得很無奈。
“目前通脹壓力大，全球流動性泛濫，我國在被動加息中，加息節奏比較慢，但后續仍會有加息動作。”宏亞世代宏觀分析師陳軍在接受第一財經日報《財商》采訪時表示，短期內并沒有太大的加息壓力，但后續進一步緊縮政策的出臺則是大概率事件。“加息并沒有完全見頂，主要還看通脹情況。”
不但市場預計央行后續還會有加息動作，近期一系列房貸政策也在調整，以往的七折、八折優惠利率正在進一步被取消，在加息周期中，房奴族很“受傷”。
100萬元20年期房貸 利息增加12萬
以100萬元房貸，20年為還貸周期為例，如果按照等額本息還款方式還款，在去年10月20日上調利率之前，五年期及以上貸款基準利率為5.94%，100萬元房貸合計需支付利息為71.11萬元，每月還款7129.74元；而當2010年10月20日利率上調至6.14%后，合計需支付的利息則增加至73.88萬 ，月供則增加為7254.3元；2010年12月26日利率上調至6.4%后，需支付的利息為77.52萬元，月供增加至7396.98元；2011年2月9日利率上調至6.6%后，需支付的利息為80.35萬元，月供為7514.72元；2011年4月6日利率上調至6.8%后，需支付的利息為83.2萬元，月供為7633.4元。
由此可見，在四次加息后，100萬元20年期房貸的利息共增加12.09萬元，月供增加503.66元。不過與存款利率不同，各個銀行貸款在利率調整后有不同的執行方式。據了解，銀行在房貸利率方面有三種形式：一是銀行利率調整后，貸款的利率在次年的年初執行新的利率；二是滿年度調整，即每還款滿一年調整執行新的利率；三是雙方約定，一般在銀行利率調整后的次月執行新的利率。
據記者了解，目前，大多數銀行房貸合同利率調整都采取第一種利率執行方式，即以每年1月1日的央行基準利率來決定房貸老客戶當年的還貸利率。這樣，今年的兩次加息尚未波及老房貸客戶。
七折優惠取消影響大于加息
目前，首套房利率幾乎已沒有了七折優惠的政策。2010年10月底，監管部門做出了首套房貸款利率不低于八五折的最新規定：從2010年11月起，全國商業銀行開始全面執行。目前，大部分商業銀行執行的都是首套房貸款利率不低于八五折的政策。其實，取消首套房七折利率給貸款者增加的成本遠大于一次加息。
以一筆20年期100萬元商業貸款為例，對于首套購房買家來說，在去年10月20日加息之前，如果執行5.94%基準利率七折的優惠，貸款利率僅為4.16%，月供僅為6144.44元；按照目前6.8%的基準利率，即使享受八五折優惠，利率也升為5.78%，月供增加至7037.97元，貸款人每月還款增加了近1000元。購房利率由4.16%上升至5.78%，以目前央行每次0.25%的加息幅度來算，給購房者增加的成本支出相當于加息6次。
姜先生2009年在上海浦東購買一套總價135萬元的房產，首付63萬元，貸款72萬元，其中公積金貸款20萬元，商業貸款52萬元。他在申請商業貸款時享受了七折優惠，貸款利率為4.16%，由于2010年的兩次加息，今年起，姜先生的貸款利率上調至4.48%，月供增加僅200元。
“目前對于我來說，影響并不算太大。”姜先生表示，在七折利率優惠下，他目前的房貸利率并不算高。“4.48%的貸款利率比目前6個月以下貸款利率都還要低。”
公積金貸款仍有優勢
在商業貸款利率上調的同時，公積金貸款利率也水漲船高。今年在4月初央行加息后，住房公積金貸款利率也隨之上調，五年期以上個人住房公積金貸款利率上調0.20個百分點，由4.50%上調至4.70%；五年期以下(含五年)個人住房公積金貸款利率上調0.20個百分點，由4.00%上調至4.20%。
公積金貸款利率此次調整引起不少購房者關注。有購房者指出，此次調整后，五年期以上個人住房公積金貸款利率將達到4.70%，已非常接近同期商貸利率的七折。根據最新利率，五年以上商貸基準利率為6.80%，此前購買首套房的業主如果享受七折優惠，其貸款利率為4.76%。
在目前的加息通道中，央行還可能會有加息動作，未來公積金貸款利率很有可能超過商貸優惠利率。但是由于目前各大銀行已基本取消首套房貸利率優惠，連續四次加息后，住房公積金貸款和商業貸款之間的“利差”有望進一步擴大。5年期以上商業貸款利率目前為6.8%，公積金則為4.7%，兩者利差高達2.1個百分點，公積金貸款的優勢進一步凸顯。
假設同樣貸款100萬元、20年期等額本息還款，按照目前公積金貸款4.7%利率，每月還款6434.96元，但如果按照八五折商貸計算，每月還款7073.97元，如果按照基準利率上浮1.1倍，月供則為8043.71元，分別相差639.01元和1608.75元。
此外，與商業貸款相比，自由還款是公積金貸款獨有的還款方式。與傳統的等額本息或是等額本金還款相比，公積金自由還款方式更為靈活。只要每月的還款額不低于最低還款額即可，多出的部分系統會自動劃為提前還貸，這在更方便借款人合理安排自己的房貸還款計劃的同時，還能達到房貸理財的目的。
需要提醒的是，如始終按照最低還款額自由還款，借款人在最后一期還款時將面臨數十萬元的高額“月供”，所以應采取自由還款與等額本息相結合的方式，確定每月的還款額，以避免還款末期的巨額還貸壓力。
附表 四次加息后,100萬元20年房貸月還款
五年期 支付 月供
以上貸款 利息 (元)
基準利率 (萬元)
2011年4月6日 6.80% 83.2 7633.4
2011年2月9日 6.60% 80.35 7514.72
2010年12月26日 6.40% 77.52 7396.98
2010年10月20日 6.14% 73.88 7245.3
2008年12月23日 5.94% 71.11 7129.74 
