借名購房糾紛相關法律問題
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一、借名協議的效力
借名行為無效，案例：北京一中(2015)一中民終字第2861號，主張購房款項、差價損失。
二、法庭審理
1、案由：□物權說 □債權說
北京市高級人民法院發布《關于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會議紀要》-
個案中雖無書面協議，但當事人承認借名的存在，爭議的只是房屋增值利益的分配。
須注意的是，明知借名買房可能導致合法權益受到損失，仍規避政策而為之，借名人應承擔一定風險。
也有案件，以證人等證據落實口頭借名協議的存在，再借助出資等證據，綜合認定。如(2019)滬01民終8787號、(2018)滬01民終7*號。
不同主張的界定，在于房屋能否過戶？影響該結果的主要因素，如實際產權人具有購房資格、該房屋客觀上可以過戶。
以(2018)滬01民終4716號為例，鑒于目前政策只允許香港居民在滬購買一套房屋，而郭*作為香港居民在滬已有房屋，故就其要求法院判令周*協助過戶之訴訟請求，法院實難支持。
該案涉及到訴訟時效問題，需留意，解禁內銷房是在2001年左右的現象。
須注意，當購房資格暫時受限時，法院駁回房屋過戶的訴請。出資人可待條件成就時再行主張。但若不愿等待，主張折價款也是變通之策。
譬如(2018)滬0117民初7716號，鑒于原告仍處于限購狀態，無法變更登記為權利人，可主張房屋增值部分。
另如(2019)滬02民終5430號，法院認為，確系借名買房關系，雖然無法直接確認系爭房屋產權歸施揚、王某某所有，但王民*要求施揚、王某某取得系爭房屋相應折價款的訴訟請求合法有據，該款項應由目前系爭房屋登記的產權人周筠負責支付，房屋折價款金額應以本案中評估的房屋市場價值為依據。
因王某某已經去世，其與施揚應得利益的夫妻共同財產分割以及繼承問題不屬于本案糾紛的法律關系范圍，法院判令確認王某某與施揚共同獲得上海市北蘇州路XXX號XXX室房屋折價款。
□名義產權人去世，出資人可否主張房屋？
□實際出資人去世，繼承人可否主張房屋？
4、證據
借名購房糾紛的證據準備，其實也是早期防患于未然的措施。多數案件都是此思路，書面憑證有時礙于某些原因未曾出具，出資有時是現金形式交付，數年后起爭議時，法庭查明的法律事實與當事人印象中的“事實”難以吻合，權益可能受損。
特別強調一下，居住權的設立。（民法典）第366條，居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要。
目前居住權登記的操作尚無實例，但不排除在借名購房糾紛中有所為。
三、借名購房風險
性質：借名購房協議，沒有直接設立房屋所有權的法律效力。借名人不能根據借名買房協議的約定直接取得房屋所有權。
有觀點提到，2019年8月的廣東高院的《關于審查處理執行裁決類糾紛案件若干重點問題的解答》，傾向意見，金錢債權執行中，人民法院針對登記在被執行人名下的房屋實施強制執行，案外人主張其與被執行人存在借名買房關系，且能夠提供證據證明被執行人只是名義產權人、案外人才是實際產權人的，如無損害國家利益、社會公共利益的情形，可以排除執行。
《江蘇省高級人民法院執行異議之訴案件審理指南》第十九條，也持類同觀點。在《當前民商事審判中部分法律適用問題的處理思路》，提到該觀點。
最高法院2020年03月30出具的(2020)最高法民申4號裁定，認為，關于孫越對案涉房屋享有的權益是否足以排除執行的問題。陳蕓并非案涉房屋所有權人，鑫瑞公司基于其與陳蕓之間的債權債務關系申請執行不能及于案涉房。
