郭某與胡某簽訂一購房合同購得胡某的店面一間，并已辦理了房產過戶手續，但土地使用權人然為胡某，后郭某以該店面作抵押向某商業銀行貸款100萬元，并辦理了抵押登記，但該店面依附的土地未辦理抵押登記。后因郭某逾期未還款，銀行在實現抵押權的過程中，該間店面及依附的土地使用權被依法一并拍賣所得105萬元，現銀行要求就該105萬元拍買所得款全部優先受償，以實現其抵押權；但胡某認為自己然是該土地的使用權人且該土地并未辦理抵押登記，銀行無權就全部拍賣款優先受償，該拍賣款中關于土地使用權的款項應先歸胡某所有。
【分歧】
抵押權的范圍是否及于土地使用權，銀行是否就該105萬元拍買所得款全部享有優先受償權？
第一種意見認為，抵押財產的范圍應該以登記為準，現胡某然是上述土地的使用權人且未辦理抵押登記，銀行只享有地上建筑物即該店面拍賣款的優先受償權。
第二種意見認為，根據“地隨房走”原則，以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押，故銀行享有該店面全部拍賣款的優先受償權。
【管析】
筆者同意第二種意見，理由如下：
首先，由于房地產的不可分性，我國在處理房地產法律關系時歷來強調一項基本原則，即房屋所有權主體與房屋占用范圍內的土地使用權主體一致的原則，俗稱“房隨地走，地隨房走”的原則。我國《擔保法》第三十六條規定：“以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內的國有土地使用權同時抵押”，及《物權法》第一百四十七條規定：“建筑物、構筑物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構筑物及其附屬設施占用范圍內的建設用地使用權一并處分”。可以看出地上建筑物等在自然屬性上對土地的依附，避免了對地上建筑物、構筑物及附屬設施的經濟價值的破壞，并可以使物權關系清楚簡明，避免因建設用地使用權與地上建筑物、構筑物及其附屬設施所有權主體不同，在權利行使時發生糾紛。
其次，在房地產抵押問題上，實現抵押權必然帶來抵押財產的轉讓，因此在設定抵押權時，房屋的所有權和建設用地使用權應當一并抵押，只有這樣，才能保證實現抵押權時，房屋所有權和建設用地使用權同時轉讓。我國《物權法》第一百八十二條規定：“以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款規定一并抵押的，未抵押的財產視為一并抵押”。因此，不論在房地產的轉讓還是抵押的問題上，“房地一體”都是處理此類糾紛的基本原則。
最后，本案中雖然胡某持有土地使用權證，但郭某與胡某已經辦理產權過戶登記手續，且在銀行與郭某辦理了抵押登記后，該店面作為不動產物權變更已經完成，并對外產生登記公示公信力。胡某然持有該店面的土地使用權證，更多的屬于管理層面的問題，房地產登記機關沒有對土地使用權證進行相關處理，致使胡某仍然持有土地使用權證書，但本案土地權益實際上已經隨著店面買賣而轉移。故胡某以其屬于該店面土地合法使用權人，該土地使用權并非抵押物為由，要求獲得返還拍賣款中土地使用權價值的要求不成立。
綜上，抵押權的范圍及于該店面的土地使用權，銀行就該105萬元拍買所得款全部享有優先受償權。
