房地產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)算有很多方法，有的方法很復(fù)雜，涉及的財(cái)務(wù)指標(biāo)很多，需要的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)也比較多，但是都離不開兩個(gè)點(diǎn):
1、項(xiàng)目做完后可以為開發(fā)商帶來多少利潤(rùn)？盈利測(cè)算，要做這個(gè)工作，需要考慮銷售收入、開發(fā)成本、稅費(fèi)、費(fèi)用等因素；
2、項(xiàng)目可以正常開發(fā)需要自己投多少錢？什么時(shí)候投？現(xiàn)金流量測(cè)算，要做這個(gè)工作，需要考慮銷售節(jié)點(diǎn)（回款時(shí)間金額）、融資節(jié)點(diǎn)（貸款時(shí)間金額）、開發(fā)節(jié)點(diǎn)（付款時(shí)間金額），時(shí)間就是金錢，所以測(cè)算現(xiàn)金流的時(shí)候，時(shí)間價(jià)值（折現(xiàn)率）一定要考慮的。
一、 準(zhǔn)備工作
既然是測(cè)試，肯定需要基礎(chǔ)數(shù)據(jù)作為支撐，項(xiàng)目的情況了解越清楚，測(cè)算準(zhǔn)確度越高，比如項(xiàng)目地塊如何取得，什么性質(zhì)用地，占地多少，容積率，建筑面積、樓面地價(jià)，做什么產(chǎn)品，項(xiàng)目開發(fā)期，銷售期，銷售單價(jià)，造價(jià)成本，融資方案等。這些數(shù)據(jù)需要設(shè)計(jì)、營(yíng)銷、工程三大部門的大力支持。
二、 測(cè)算模板設(shè)計(jì)
每個(gè)項(xiàng)目都有各自的特點(diǎn)，所以需要根據(jù)企業(yè)本身的機(jī)構(gòu)設(shè)置及關(guān)注點(diǎn)設(shè)計(jì)適合本企業(yè)本項(xiàng)目的測(cè)算模板，同時(shí)根據(jù)不同的情況及時(shí)做出調(diào)整。
A、現(xiàn)金流測(cè)算指標(biāo)：
1、項(xiàng)目回收期，投資項(xiàng)目投產(chǎn)后獲得的收益總額達(dá)到該投資項(xiàng)目投入的投資總額所需要的時(shí)間 (年限)。投資回收期的計(jì)算有多種方法。按回收投資的起點(diǎn)時(shí)間不同，有從項(xiàng)目投產(chǎn)之日起計(jì)算和從投資開始使用之日起計(jì)算兩種;按回收投資的主體不同，有社會(huì)投資回收期和企業(yè)投資回收期;按回收投資的收入構(gòu)成不同，有盈利回收投資期和收益投資回收期。
2、內(nèi)部收益率（IRR)，內(nèi)部收益率就是在考慮了時(shí)間價(jià)值的情況下，使一項(xiàng)投資在未來產(chǎn)生的現(xiàn)金流量現(xiàn)值，剛好等于投資成本時(shí)的折現(xiàn)率，與同行業(yè)基準(zhǔn)投資收益率對(duì)比，確定這個(gè)項(xiàng)目是否值得投資。
3、凈現(xiàn)值(NPV)，指未來資金(現(xiàn)金)流入(收入)現(xiàn)值與未來資金(現(xiàn)金)流出(支出)現(xiàn)值的差額。未來的資金流入與資金流出均按預(yù)計(jì)貼現(xiàn)率各個(gè)時(shí)期的現(xiàn)值系數(shù)換算為現(xiàn)值后，再確定其凈現(xiàn)值。這種預(yù)計(jì)貼現(xiàn)率是按企業(yè)的最低的投資收益率來確定的.是企業(yè)投資可以接受的最低界限。
4、資金峰值，指在項(xiàng)目開發(fā)期間,累計(jì)負(fù)向凈現(xiàn)金流量的最大值,也就是資金的最大缺口是多少。
B、項(xiàng)目盈利測(cè)算指標(biāo)：
1、稅前利潤(rùn)，是企業(yè)交納所得稅以前的計(jì)稅利潤(rùn)，毛利潤(rùn)=主營(yíng)業(yè)務(wù)凈收入-主營(yíng)業(yè)務(wù)支出-主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加。
2、凈利潤(rùn)，凈利潤(rùn)是指企業(yè)當(dāng)期利潤(rùn)總額減去所得稅后的金額，即企業(yè)的稅后利潤(rùn)，凈利潤(rùn)=利潤(rùn)總額-所得稅費(fèi)用。
3、成本利潤(rùn)率，是剩余價(jià)值與全部預(yù)付資本的比率，成本利潤(rùn)率=利潤(rùn)÷成本×100%。
4、銷售利潤(rùn)率，銷售利潤(rùn)率是企業(yè)利潤(rùn)與銷售額之間的比率。它是以銷售收入為基礎(chǔ)分析企業(yè)獲利能力，反映銷售收入收益水平的指標(biāo)，即每元銷售收入所獲得的利潤(rùn)。銷售利潤(rùn)率=利潤(rùn)總額/ 營(yíng)業(yè)收入×100%。
三、 測(cè)算
測(cè)算模板設(shè)計(jì)好之后，輸入基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，就可以計(jì)算出對(duì)應(yīng)的財(cái)務(wù)指標(biāo)，然后根據(jù)指標(biāo)結(jié)果進(jìn)行分析，得出項(xiàng)目的可行性，測(cè)算過程中需要注意稅費(fèi)的計(jì)算，目前房地產(chǎn)主要涉及增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅三個(gè)比較重要的稅種，需要根據(jù)相關(guān)稅法規(guī)定進(jìn)行計(jì)算。
未完待續(xù)。。。
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