集體經營性建設用地使用權是一種用益物權。集體經營性建設用地出讓后，在符合規劃和用途管制的前提下，可用于房地產開發建設。

       集體經營性建設用地使用權是一種用益物權。集體經營性建設用地出讓后，在符合規劃和用途管制的前提下，可用于房地產開發建設。但金土地小編認為，集體經營性建設用地入市改革，還應配套解決如何縮小征地范圍、城市土地歸屬、“小產權房”能否轉正、宅基地使用權如何改革等相關問題。

一、如何縮小征地范圍的問題

       縮小征地范圍改革與農村集體經營性建設用地入市改革是配套進行的，改革能否成功，二者唇齒相依。農村集體經營性建設用地入市改革，實際上就是讓原本須通過征收變性為國有土地的集體土地，在不被征收的情況下，可以直接入市流轉，從而賦予其與國有土地同樣的流轉權能。如果縮小征地范圍的改革不成功，那么農村集體經營性建設用地入市改革就不可能取得成功，而要縮小征地范圍，就必須改變現行用地制度，并修改相關法律規定。

二、城市土地的歸屬問題

       我國經過30多年的發展和城市化進程的加快，城市的土地規模在不斷擴大，其中有相當數量的土地原屬于農村集體所有。這些土地，有的經過征收程序或村民成建制地轉為城鎮居民而歸國家所有，但也有部分土地并沒有完成國有程序，從而形成了城市規劃區范圍存在著農村集體土地的現象。因此，農村集體經營性建設用地使用權入市交易時，對于這些城市中的農村集體土地應當如何對待成為不可回避的問題。

三、小產權房能否轉正的問題

       從嚴格執法的角度講，“小產權房”是違法建筑，其產權是難以轉正的。但現實地看，我國之所以涌現出大量的“小產權房”，完全是不合理的用地制度造成的。因而在當前的新一輪土地改革中，如果不能正視和徹底解決“小產權房”問題，就難以說改革是成功的。

四、宅基地使用權應如何改革的問題

       有人主張，集體建設用地使用權包括集體土地出讓使用權和劃撥使用權兩類，因而《物權法》應當取消宅基地使用權的用益物權設置，將其改造為集體住宅用地劃撥使用權。金土地小編不贊同這一主張。首先，“劃撥”只是國有土地利用的一種方式，集體所有土地上不存在“劃撥”使用的概念，并且也不宜將這一概念移用于集體所有土地。其次，宅基地使用權是農民作為集體成員所享有的一種土地所有者權益，使用宅基地建房是其行使集體土地所有權的一種表現，根本就無需再加入類似“劃撥”這樣的環節。再次，宅基地使用權被作為一類用益物權規定，這一立法成果來之不易，其也是農民直接享有的兩大土地權利之一，因而絕不能輕言取消。

五、總結

       農村集體經營性建設用地入市是農村土地改革的前端，也是加快城鎮化進程的必要手段。金土地小編認為，打開農村土地市場不僅可以幫助農民共享市場體制改革帶來的好處，同時也可以解決農地撂荒的問題，在優化配置農地資源的情況下吸引投資者對農村進行現代化建設。當然，農村集體經營性建設用地入市以后存在的挑戰與風險仍需得到政府和市場的重視。唯有如此，中國的城鎮化建設才能得到更好地發展與實施。

       參考文獻 《農村集體經營性建設用地入市的幾個法律問題》房紹坤