【導讀】
#農村集體經營性建設用地 入市流轉 再試點#
1999年原國土資源部利用司組織對城鄉結合部特別是集體建設用地利用問題進行專題調研。[鏈接閱讀：調查研究 | 城鄉結合部土地市場管理調研報告]
2001年，原國土資源部土地利用司組織對河南、浙江、上海、江蘇、廣東五省市的農村集體建設用地流轉進行了專題調研。[鏈接閱讀：1.調查與研究 | 浙江、上海、江蘇集體建設用地流轉調研報告；2.調查與研究 | 浙江、上海、江蘇集體建設用地流轉調研報告]
1999年起，原國土資源部利用司、法規司在蕪湖、蘇州和湖州等地布置了集體建設用地流轉試點，2001-2001年先后在蘇州、安陽、湖州召開了以集體建設用地流轉為主題的三次土地制度創新座談會，從理論上和實踐上對集體建設用地流轉管理、制度建設等問題進行了深入的研究和總結。
在試點和研討基礎上，2002年5月，國土資源部利用司、法規司組織起草《農民集體所有建設用地使用權流轉管理辦法》（征求意見稿），并印發各地征求意見，2002年8月形成《規范農民集體所有建設用地使用權流轉若干意見（討論稿）》。
2003年，《中共中央國務院關于做好農業和農村工作的意見》（中發[2003]3號）提出，“通過集體建設用地流轉、土地置換、分期繳納土地出讓金等形式，合理解決企業進鎮的用地問題，降低企業搬遷的成本”。國務院辦公廳發文要求：由國土資源部會同國務院法制辦等有關部門制定《集體建設用地流轉管理辦法》。
根據上述要求，國土資源部完善《意見》后征求中農辦、人大法工委、農業部、建設部、國務院法制辦、全國政協提案辦及部分政協委員、各省區市國土資源管理部門、部分試點城市的意見。人大法工委建議：等法來。
2004年，《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發[2004]28號）提出：在符合規劃的前提下，村莊、集鎮、建制鎮中的農民集體所有建設用地使用權可以依法流轉。2006年，《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》（國發[2006]31號）規定：農民集體建設用地使用權流轉，必須符合規劃并嚴格限定在依法取得的建設用地范圍內。
根據28、31號文件要求，2006年，國土資源部在2002年《意見）》基礎上，形成了《農民集體所有建設用地使用權流轉管理辦法》（建議稿）[點擊閱讀]，但受限于原《土地管理法》的限制性規定，法沒來，工作停滯，廣東等地在辦法基礎上出臺了地方法規。
十八屆三中全會《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》提出建立城鄉統一的建設用地市場。在符合規劃和用途管制的前提下,允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股,實行與國有土地同等入市、同權同價。2015年2月全國人大法律授權后，國土資源部在全國選取15個市(縣)，部署開展農村集體經營性建設用地入市試點工作，后擴大到33個試點縣。
試點推動法律修改，2019年8月26日，全國人大常委會通過修改后的《《土地管理法》，于2020年1月1日起施行。新《土地管理法》對集體建設用地的使用和流轉作出了重大修改，允許集體經營性建設用地直接以出讓、出租等方式入市流轉給其他單位或個人使用。[鏈接閱讀：1.一文看懂新《土地管理法》之下的集體建設用地使用與流轉；2.新法之下集體建設用地入市流轉的難點與路徑]
2021年9月1日，修訂后的《土地管理法實施條例》實施，《條例》在新法基礎上進一步明確了集體建設用地入市交易規則，要求國土空間規劃要合理安排集體經營性建設用地布局和用途，節約集約利用。同時，明確了集體經營性建設用地出讓、出租方案的編制和審查要求。[鏈接閱讀：1.新《土地管理法實施條例》解讀⑤：完善集體經營性建設用地入市法律制度；2.新條例 | 七方面細化和完善集體建設用地入市制度；3.權威首發 | 魏莉華司長解讀新《土地管理法實施條例》12大亮點]
法來了，條例也有了，經營性集體建設用地入市流轉似可飛了。
3月1日，自然資源部開展深化農村集體經營性建設用地入市試點工作視頻培訓，深入學習貫徹黨中央、國務院關于深化農村集體經營性建設用地入市試點工作總體部署，準確把握重點任務，明確工作要求，正式啟動試點工作。自然資源部黨組書記、部長王廣華出席并作培訓動員講話。
王廣華指出，農村集體經營性建設用地入市是黨中央立足我國基本國情和發展階段，做出的一項重大制度性安排，要充分認識這項工作的重要意義，從建設農業強國的戰略部署中深化對改革重要性的認識，提高政治站位；從牢牢守住底線的原則中深化對改革復雜性的認識，穩妥有序推進入市；從總結過去的實踐經驗中深化對改革規律性的認識，持續深化試點；從強化系統觀念的要求中深化對改革整體性的認識，協同推進改革，以強烈的政治責任感抓好工作落實。
“農村集體經營性建設用地入市工作事關農民切身利益，涉及各方面利益的重大調整，要緊盯關鍵問題，確保試點成效。”王廣華要求，入市工作要做到“二三二”，審慎穩妥推進試點。要抓住“兩項前置條件”，加快完成國土空間規劃編制特別是實用性村莊規劃（備注：2020年12月15日，自然資源部辦公廳印發《關于進一步做好村莊規劃工作的意見》），完成集體土地所有權和使用權確權登記（備注：2022年1月26日，自然資源部印發的《關于加快完成集體經營性建設用地所有權確權登記成果更新匯交的通知》提出：集體經營性建設用地入市前，應依法完成集體土地所有權確權登記。集體土地所有權未登記或者存在權屬爭議的，集體經營性建設用地不得入市交易）；要緊盯“三項負面清單”，不能通過農用地轉為新增建設用地入市（備注：《土地管理法》第二十三條規定：土地利用年度計劃應當對本法第六十三條規定的集體經營性建設用地作出合理安排），不能把農民的宅基地納入入市范圍，符合入市條件的土地不能搞商品房開發（備注：2021年6月24日，國務院辦公廳印發的《關于加快發展保障性租賃住房的意見》提出：人口凈流入的大城市和省級人民政府確定的城市，在尊重農民集體意愿的基礎上，經城市人民政府同意，可探索利用集體經營性建設用地建設保障性租賃住房；應支持利用城區、靠近產業園區或交通便利區域的集體經營性建設用地建設保障性租賃住房；農村集體經濟組織可通過自建或聯營、入股等方式建設運營保障性租賃住房；建設保障性租賃住房的集體經營性建設用地使用權可以辦理抵押貸款）；要探索“兩項重點機制”，兼顧國家、集體和農民個人的入市土地增值收益調節機制，保護農民集體和個人權益、保障市場主體愿用、會用入市土地的權益保護機制。（備注：2021年12月21日，國務院辦公廳印發的《要素市場化配置綜合改革試點總體方案》提出：在依法自愿有償的前提下，允許將存量集體建設用地依據規劃改變用途入市交易。在企業上市合規性審核標準中，對集體經營性建設用地與國有建設用地給予同權對待）
王廣華強調，入市工作涉及多個部門、多個環節，各試點地區、各相關部門要心懷“國之大者”，加強組織領導，精心組織實施。要堅持統籌協調，既要落實牽頭任務，又要加強配合；要堅持守正創新，既要審慎穩妥推進，又要創新突破；要堅持協同聯動，既要聚焦重點任務，又要兼顧全局，確保入市試點工作任務落地見效。
（來源：自然資源部）
