近年來，隨著城市建設步伐的加快，一棟棟高樓大廈拔地而起，城市環境的形象大大提升，這些日新月異的變化相當部分都是建立在舊城區的拆遷改造等基礎之上的。與此同時，房屋被征收或拆遷后（以下統稱為房屋征收）注銷登記問題日益突出，由于我國現行法律法規對此沒有明確的規定，導致法學理論與實務界理解不一。筆者結合多年政府房地產法律實務工作經驗及我國有關法律法規的規定，試從法律實務角度對房屋被征收注銷登記有關問題進行探討，以期引起有關部門的關注，并呼吁統一的處理規則、程序盡快出臺，從而保障此項工作有章可循。
一、房屋被征收辦理注銷登記的必要性和重要性
（一）為不動產統一登記制度的建立和完善奠定基礎，這亦是貫徹和落實《不動產登記暫行條例》的法律要求。
被征收房屋注銷登記工作一直存在著管理遲滯問題，重視房屋的征收而輕視房屋產權及土地使用權的注銷歷來是征收、拆遷工作中的普遍現象。對被征收后的房屋如不及時辦理注銷登記，不僅對登記機構不動產登記檔案的建立和清理工作造成阻礙，也不利于對相關權利人合法權利的保護，容易給不法分子提供鉆營的機會，從而影響社會穩定。
另外，隨著《不動產登記暫行條例》的頒布與實施，進一步加強對被征收房屋注銷登記工作的組織實施也更具必要性和重要性。全面、充分、及時開展對被征收房屋的注銷登記工作，是為不動產統一登記制度及不動產統一登記信息平臺的建立與完善奠定基礎，是完善社會主義市場經濟體制、建設現代市場體系的必然要求，對于保護不動產權利人合法財產權，提高政府行政治理效率和水平具有重要意義。
（二）注銷登記是物權公示與公信原則的客觀要求，有利于維護不動產占有秩序和交易的安全。
在征收、拆遷過程中，對被征收房屋的合法拆除實質是物權消滅的過程。根據《物權法》第6條“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記”、第9條“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力”、第14條“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力”、第30條“因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力”之規定，被征收房屋的物權消滅是引發其注銷登記的重要原因。
對被征收房屋及時辦理注銷登記，不僅是物權公示制度和公信原則的客觀要求，其對不動產占有秩序和交易安全的維護也有著重要意義。在房屋及土地征收補償過程中，牽涉的權利主體，既包括房屋的所有權人和土地使用權人，也包括其他的抵押權人、出租權人等等。這些主體的權利基礎均系基于物權（即被征收房屋或土地）狀態的存續，在被征收房屋已被合法拆除之后，物權的事實消滅，必然導致這些權利主體的權利喪失。而對于已然消滅的權利如不能及時進行注銷登記，勢必會影響不動產市場的正常交易秩序和交易安全，易導致社會不安定因素的發生。
（三）及時對被征收房屋辦理注銷登記，有利于提高土地的利用效率，促進經濟的可持續發展。
一般而言，房屋拆遷、土地征收工作的開展均是服務于城市、地域甚至國家的土地利用總體規劃、國民經濟和社會發展規劃或其他專項規劃的。這也就意味著，動遷工作的進展情況直接影響著相關規劃項目的推進與發展。而在整個動遷工作開展過程中，對被征收房屋辦理注銷登記就是最后和最重要的環節。
例如，在當前的舊城區、公益基礎設施項目征地建設過程中，被征收房屋的注銷登記與土地出讓存在著密切的關系。未經合法拆除的房屋，不能辦理被征收房屋所有權和土地使用權的注銷登記。被征收房屋拆除后，首先需要登記機構辦理注銷登記，在被征收房屋所有權及土地使用權注銷登記后，國土資源部門方能辦理土地出讓手續。因而，只有對業已合法拆除后的被征收房屋和土地及時辦理注銷登記，才能為被征收地塊的項目建設或土地資源整合開發利用賺取更多的時間和空間，才能為區域經濟發展搭建平臺，創造機遇。
二、被征收房屋辦理注銷登記的法律依據
因房屋征收導致的注銷登記，是指房屋被征收后，因房屋的拆除導致房屋物權滅失，由申請人或房屋登記機構做出注銷原房屋登記的登記，既包括被征收房屋的所有權注銷登記，也涉及對被征收房屋項下土地使用權的一并注銷登記（為便于闡述，本文除特別說明外，房屋征收注銷均包含房屋占用范圍內土地使用權的注銷）。除《物權法》第14條、第30條基于物權公示原則從立法上對房屋滅失后進行注銷登記的必要性予以明確外，《房屋登記辦法》第38條“經依法登記的房屋發生下列情形之一的，房屋登記簿記載的所有權人應當自事實發生后申請房屋所有權注銷登記：（一）房屋滅失的；（二）放棄所有權的；（三）法律、法規規定的其他情形”；而土地注銷登記，根據《土地登記辦法》第49條界定為“是指因土地權利的消滅等而進行的登記”，具體的注銷依據包括該辦法第50條“有下列情形之一的，可直接辦理注銷登記：（一）依法收回的國有土地；（二）依法征收的農民集體土地；（三）因人民法院、仲裁機構的生效法律文書致使原土地權利消滅，當事人未辦理注銷登記的”等。上述相關規定也都對被征收后房屋及土地辦理注銷登記提供了法律上的依據。
三、被征收房屋辦理注銷登記申請主體資格的法律界定
對于被征收房屋辦理注銷登記，筆者認為除涉及注銷登記的申請條件、申請人需提供的辦理要件及相關辦理流程等規定外，更重要的應是對注銷登記申請人主體資格的界定問題，即誰是“適格的申請人”。筆者本文中將就這一關鍵問題結合我國現行相關法律法規的規定進行分析和闡述。
（一）以被征收房屋原權利人為申請主體，辦理被征收房屋注銷登記。
依據《房屋登記辦法》第38條“經依法登記的房屋發生下列情形之一的，房屋登記簿記載的所有權人應當自事實發生后申請房屋所有權注銷登記：（一）房屋滅失的…”、《遼寧省村鎮房屋權屬登記管理辦法》第15條第1款“房屋滅失的，房屋權利人應當自事實發生之日起30日內持房屋所有權證書和房屋滅失的證明文件申請房屋注銷登記”、《大連市城鎮房屋權屬登記管理辦法》第11條第1款“因房屋滅失、他項權利終止等，房屋所有權人、他項權利人應當自事實發生之日起30日內持房屋所有權證書、他項權利證書及房屋滅失或他項權利終止的證明文件申請房屋權屬注銷登記”以及 《土地登記辦法》第51條“…原土地權利人應當持原土地權利證書及相關證明材料，申請注銷登記”、《國家土地管理局印發<國家土地管理局土地登記規則>的通知》第58條“土地使用者、所有者和土地他項權利者未按照本規則規定申請注銷登記的…”之規定，經征收房屋被拆除后，房屋所有權人應當申請所有權注銷登記，被征收土地的所有權人、使用權人也應依法申請辦理相應土地權利的注銷登記。對基于房屋滅失主動申請辦理注銷登記的被征收人，如果申請人材料齊全，登記機構應當按正常流程辦理注銷登記。
（二）結合征收、拆遷補償工作現狀，擴大申請人范圍，即由房屋征收人作為申請主體直接辦理注銷登記。
通過與被征收人簽訂安置補償協議的方式和諧動遷，是征收、動遷部門慣常的工作模式，這也是宏觀環境下各地政府普遍追求的拆遷模式。通常安置補償協議簽訂后，被征收人就要將房屋所有權證、土地使用權證等證件交給征收補償部門，待取得動遷補償利益后大部分被征收人又都杳無蹤影。受這種情形的制約，關于被征收后的房屋及土地的注銷登記應由被征收人提交申請的要求實際是脫離現實的，在實踐中難以操作。故結合征收、拆遷補償工作開展的實際需求以及依據《遼寧省村鎮房屋權屬登記管理辦法》第15條第2款“批準拆遷的房屋，拆遷人與房屋權利人達成補償協議后，可由拆遷人代為申請房屋權屬注銷登記”、《大連市城鎮房屋權屬登記管理辦法》第11條第2款“經房屋拆遷行政主管部門批準拆除的房屋，拆遷人與房屋所有權人達成補償協議后，可由拆遷人代為申請房屋權屬注銷登記”之規定，承辦律師認為對于簽訂補償安置協議后，被征收人已取得相應動遷補償利益且完成拆除的房屋的注銷登記，可由拆遷人代為申請。由拆遷人向登記機構統一申請注銷登記，既有利于拆遷人拆遷工作的開展，也方便登記機構的注銷登記工作，提高行政辦事效率。
（三）登記機構可依據人民政府的生效征收決定依法辦理注銷登記。
在對被征收房屋及土地辦理注銷登記的工作中，對已簽訂安置補償協議的被征收房屋，只要經拆除后既可以由原房屋及土地的權利人申請辦理注銷登記，也可以由拆遷人代為申請辦理。但很顯然，在實際工作中，并不是所有的被征收人都會與拆遷人順利簽訂安置補償協議的，故對于未簽訂安置補償協議，而是依據政府征收決定被依法拆除的房屋的注銷登記該如何完成又是一個值得登記機構探析的命題。
根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第26條第1款“房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議，或者被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告”、《物權法》第28條“因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發生效力”及《房屋登記辦法》第41條“經登記的房屋所有權消滅后，原權利人未申請注銷登記的，房屋登記機構可以依據人民法院、仲裁委員會的生效法律文書或者人民政府的生效征收決定辦理注銷登記，將注銷事項記載于房屋登記簿，原房屋所有權證收回或者公告作廢”之規定，筆者認為，因人民政府的征收補償決定一經做出即具有法律效力，故針對依賴于政府征收補償決定消滅物權而強制解決補償爭議的被征收房屋及土地的注銷登記，可以由登記機構依據政府的征收決定依法予以直接注銷，也可由做出決定的人民政府向相關登記機構發函移送辦理，統一注銷。登記機構辦理注銷登記時，政府征收決定是注銷登記要件，必須附卷存檔。
四、征收房屋辦理注銷登記其他相關問題的闡述
（一）被征收房屋所有權被注銷，土地使用權應一并注銷
因征收補償后被拆除的房屋，在其房屋所有權滅失的同時其相對應的土地使用權也是一并喪失的。故對于被征收的房屋而言，無論是坐落于國有土地還是集體土地，都應在其所有權滅失辦理注銷登記的同時一并完成土地使用權的注銷登記。這既是“房地合一”的原則性要求，也是建立健全不動產統一登記制度的政策導向。及時完成被征收房屋的所有權及土地使用權的注銷登記工作，對于相關登記機構來說是一項非常繁重的工作任務，尤其是在《不動產登記暫行條例》實施以前，很對地方都是把房產和土地進行分別登記，由兩個機構來分別負責，這樣，就又涉及到兩個機構之間的協調配合問題。但筆者認為，無論最終是由一個機構完成還是由兩個機構共同配合完成相應的注銷登記工作，我們都應明確，重要的不是誰參與的，而是這項注銷登記工作必須完成，只有將被征收房屋涉及的相關權利全部處理完結，才意味著征收補償工作真正可以畫上句點。
（二）為被征收房屋辦理注銷登記應切實履行實地察看程序
由于房屋所有權及土地使用權注銷涉及到對權利人實體權利的注銷，對相關權利人有重大影響。如果在辦理注銷登記時，不能嚴格依法操作，勢必會給權利人和登記機構帶來不必要的麻煩。因此，在為被征收房屋辦理注銷登記時應切實履行實地察看程序。對此，《房屋登記辦法》第19條第3款明確規定：“辦理下列房屋登記，房屋登記機構應當實地查看：…（三）因房屋滅失導致的房屋所有權注銷登記；…房屋登記機構實地查看時，申請人應當予以配合”，《不動產登記暫行條例》第19條亦做出關于“不動產登記機構可以對申請登記的不動產進行實地查看：…（三）因不動產滅失導致的注銷登記；…不動產登記機構進行實地查看或者調查時，申請人、被調查人應當予以配合”的規定。由此可見，為確保申請人申請注銷的房屋確實拆除滅失以及其提供的相關證明文件及材料的真實性，注銷登記機構負責人員具有在當地征收主管部門配合下進行實地查看的必要性，同時，對于注銷要件齊全，業經實地查看形成勘察筆錄及現場狀態圖片的房屋，登記機構應及時為其辦理相應的注銷登記手續。
（三）對缺少證明材料的被征收房屋辦理注銷登記問題的處理
由于歷史原因或是征收動遷補償時間長，動遷部門涉及多，相關檔案材料幾經流轉等原因，可能致使申請人在對被征收房屋及土地辦理注銷登記時才發現存在政府征收決定、動遷安置補償協議、房屋土地權屬證書等相關證明材料無法提供的問題。而這些材料恰恰又是影響注銷登記辦理的重要因素。對此，筆者認為，登記機構在對被征收房屋及土地辦理注銷登記時，應區別情況，靈活辦理。對無法提供政府征收決定的，可以由政府房屋征收主管部門出具相關地塊的征收證明；對于安置補償協議無法提供的，若申請人是原房屋或土地權利人，可以通過該權利人提供書面放棄權利聲明的方式完成注銷；對于房屋土地權屬證書遺失的，可以在報紙或登記機構指定的網站上刊登發布產權證書遺失聲明等等。為保證注銷登記的合法性，登記機構工作人員在為被征收房屋辦理注銷登記工作中，一定要秉承嚴謹、審慎的工作態度，在靈活處理有關問題的同時，也要堅持法定的審核辦理程序，確保登記要件的完整性和實踐工作的無誤性。
（四）被征收房屋注銷登記檔案應保存完整，避免糾紛的產生
因被征收房屋及土地的注銷登記應屬登記機構相關注銷登記工作中的特殊情形，故對于被征收房屋及土地的注銷登記檔案的保存上也應由登記機構獨立建檔區別其他注銷登記檔案進行集中保存，對于該部分注銷檔案的完整保存，不僅是登記機構的法定職責，也是為避免有關糾紛發生的必要保全措施。
對被征收的房屋及土地辦理注銷登記，不僅牽涉到原權利人實體權利的消滅，也會影響到被征收土地的后續土地出讓或動遷安置房的就地建設等問題，多重法律關系的冗雜勢必可能誘發某些不定因素的產生，極易引起糾紛和社會矛盾。這時，也只有完整的注銷登記材料才能為問題的說明、糾紛的化解提供可能性，故對登記機構來說，完整的保存被征收房屋及土地相關注銷登記材料是充分必要的。
為了從根本上做好被征收房屋及土地的注銷登記工作，政府應重視征收房屋的登記管理工作，征收拆遷部門應在征收補償過程的各個環節注意資料的保存和交接，在征收項目地塊結束時，及時整理相關資料以便注銷登記的辦理。登記機構的相關工作人員也應不斷提高自身的業務水平，切實履行注銷登記規定的程序，不斷積累工作經驗，提高工作質量，充分保證房地現狀與不動產登記簿的一致性。同時，為全面貫徹落實好被征收房屋及土地的注銷登記工作，相關牽涉部門包括房屋及土地的征收部門、拆遷實施單位、注銷登記機構（房屋登記機構、土地登記機構）等，應組織召開相關工作會議，以制定注銷登記工作實施辦法或指導意見等方式，來形成統一的工作實施方案，以便注銷登記工作的全面、有序開展。
作者：唐鵬林 遼寧錦連律師事務所律師
