2012-12-10 10:30:00| 分類： 學(xué)習(xí)空間|字號(hào) 訂閱
第一選擇正規(guī)注冊(cè)、管理規(guī)范的中介機(jī)構(gòu)
選擇正規(guī)注冊(cè)的中介機(jī)構(gòu)要“兩看”:看機(jī)構(gòu)備案，看人員持證
1、看機(jī)構(gòu)備案:
不管是買賣雙方自行成交還是通過(guò)中介機(jī)構(gòu)撮合成交，均要通過(guò)正規(guī)的中介機(jī)構(gòu)網(wǎng)上申報(bào)并簽定合同。如何鑒別正規(guī)的中介結(jié)構(gòu)呢，買賣雙方應(yīng)該查看中介結(jié)構(gòu)的備案證書。
看人員持證:
2、買賣雙方和地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員治談時(shí)，應(yīng)要求其提供“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員執(zhí)業(yè)登記牌。提醒廣大購(gòu)房者不要盲目相信經(jīng)紀(jì)人員，雙方應(yīng)養(yǎng)成保留各項(xiàng)交易資料的習(xí)慣。
專家提醒之一:買賣雙方提交給經(jīng)紀(jì)人員的資料、雙方簽署的補(bǔ)充性文件應(yīng)復(fù)印留存或要求經(jīng)紀(jì)人員簽署文件接收回執(zhí)。在合同簽訂時(shí)，應(yīng)補(bǔ)充約定經(jīng)紀(jì)公司在其跟單經(jīng)紀(jì)人員變動(dòng)的若干天內(nèi)書面通知雙方并辦理資料和業(yè)務(wù)交接手續(xù)，如經(jīng)紀(jì)人員一旦變動(dòng)而未及時(shí)移交甚至丟失，應(yīng)追究經(jīng)紀(jì)公司的貴任。
第二要注意買賣主體及房屋權(quán)屬的審查
1、、審查房屋產(chǎn)權(quán)真實(shí)性.調(diào)查真正的產(chǎn)權(quán)人。二手房轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)是依法登記在房屋產(chǎn)權(quán)登記薄上的房屋所有權(quán)人。購(gòu)買人要購(gòu)買二手房，應(yīng)當(dāng)審查二手房的權(quán)屬證明及相關(guān)文件，特別注憊要求提供對(duì)方身份證復(fù)印件。
沒有依法進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記并取得房地產(chǎn)權(quán)證書的房屋，不得買賣，同時(shí)以下情形的二手房禁止買賣:
(1)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定或者以其他方式限制二手房權(quán)利的;
(2}依法收回土地使用權(quán)的;
(3)共有二手房，未經(jīng)其他共有人書面同憊的;
(4)權(quán)屬有爭(zhēng)議的;
(5)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的;
(6)已抵押，但是沒有將出賣情況書面通知抵押權(quán)人的;
（7)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。
若是已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房買賣，還要審查已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房有無(wú)禁止買賣情形:
2、對(duì)是否存在共有人進(jìn)行審查。
買方在審查房屋所有權(quán)證書時(shí)，應(yīng)當(dāng)關(guān)注擬交易的房地產(chǎn)是否具有共有權(quán)人。應(yīng)當(dāng)查明房屋是否具有共有權(quán)人二手房屬于兩個(gè)以上(含兩個(gè))主體共有的，應(yīng)當(dāng)審查(提交)共有權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓的書面證明。對(duì)于房屋所有權(quán)證書雖為一人，出賣人屬于已婚人士的，應(yīng)征求其配偶的意見。
提示：我國(guó)婚姻法規(guī)定，實(shí)行夫妻共同財(cái)產(chǎn)制為主，約定個(gè)別財(cái)產(chǎn)制為補(bǔ)充的婚姻財(cái)產(chǎn)制度。盡管房地產(chǎn)登記簿記載或者房屋所有權(quán)證記載的所有權(quán)為一人，也應(yīng)征求其配偶的書面意見或者由出賣人提交個(gè)別財(cái)產(chǎn)協(xié)議。
3、.對(duì)所購(gòu)房屋是否出租進(jìn)行審查。
已經(jīng)出租的二手房買賣時(shí)，在同等條件下，二手房承租人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。這種出租關(guān)系不管是定期的還是臨時(shí)的，均不能剝奪。購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)審查二手房?jī)?yōu)先購(gòu)買權(quán)人有無(wú)放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的證明。購(gòu)買人還應(yīng)當(dāng)注意，如承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，買受人購(gòu)房后應(yīng)繼續(xù)履行租賃合同，并與承租人簽訂租賃主體變更合同。因此，購(gòu)買人還應(yīng)當(dāng)審查該二手房的租賃期限以及提前解除租賃合同的可能性和代價(jià)。
提示：如果沒有取得優(yōu)先購(gòu)買人的放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的書面文件，買賣合同有被宣告無(wú)效的風(fēng)險(xiǎn)。
第三依法審查合同的具體內(nèi)容
1、做好資金規(guī)劃，禁簽陰陽(yáng)合同
二手房買賣中，雙方及經(jīng)紀(jì)方簽署三方合同之后，在過(guò)戶時(shí)雙方還要向國(guó)土局提交一份房地產(chǎn)買賣合同。2007年8月1日新政之前，由于各種原因，陰陽(yáng)合同盛行一時(shí)，但也衍生很多買賣糾紛。實(shí)踐中，中介公司為撮合交易成功，往往許諾買方可以申請(qǐng)到高額度的貸款，一旦合同簽署，在申請(qǐng)貸款時(shí)許諾的貸款額度難以申請(qǐng)時(shí)，就虛構(gòu)比較高的成交價(jià)以達(dá)到目的。在普遍實(shí)行賣方實(shí)收成交價(jià)的情況下，買方為了節(jié)省資金，往往挺而走險(xiǎn)，虛構(gòu)較低的成交價(jià)以少繳稅款和賣方簽署陰陽(yáng)合同。
提示：作為賣方，應(yīng)在買賣合同上注明是買方支付相關(guān)的稅收，不要簽陰陽(yáng)合同，到時(shí)可能面臨刑法的處罰。作為買方，如果資金規(guī)劃緊張，為避免申請(qǐng)按揭貸款時(shí)額度不夠，可以在合同中約定相應(yīng)的解除合同條款，把自己的風(fēng)險(xiǎn)降到最低的限度，切不可簽訂陰陽(yáng)合同。
2、明確違約條款和解約條款之間的關(guān)系
在房?jī)r(jià)高漲時(shí)期，賣方以承擔(dān)一定違約金(定金)的代價(jià)而解除合同的情況日益增加，作為買方如何有效地避免，應(yīng)該在合同中認(rèn)真地設(shè)計(jì)違約條款與解約條款。同時(shí)，作為賣方如何避免買方炒房而轉(zhuǎn)簽合同或延期履行也應(yīng)認(rèn)真地設(shè)計(jì)違約條款與解約條款。
北京二手房交易糾紛專家張仁藏律師提示:千萬(wàn)不要把違約金或定金僅僅作為一種違約的“處罰”形式。違約金條款必須和后續(xù)處理違約的方法配合設(shè)計(jì)，否則，對(duì)方可以在承當(dāng)一定違約金的條件下肆意解除合同、變更履行合同的方式或延遲履行，從而使合同埋下很大的隱患。對(duì)于有些因解除而帶來(lái)巨大風(fēng)險(xiǎn)的交易而言，一定要約定解除合同于己有利的兜底條款，如:’‘對(duì)方因自身原因要解除合同，必須經(jīng)我方同意;經(jīng)我方同意解除合同的，對(duì)方需承擔(dān)解約違約金或適用定金罰則”。或“一方違約時(shí)應(yīng)承擔(dān)XXX違約責(zé)任，同時(shí)合同繼續(xù)履行”，這樣的設(shè)計(jì)就保證了自己對(duì)合同解約權(quán)的主動(dòng)權(quán)，避免了對(duì)方行使違約金或定金條款而達(dá)到解約或延遲履行的目的。
３、明確過(guò)戶和交房
許多二手房買賣合同把過(guò)戶和交房混為一體。現(xiàn)在一般把過(guò)戶和交房分別約定，避免了紛爭(zhēng)。在簽署合同之前，最好先了解賣方物業(yè)費(fèi)用的繳納情況，必要時(shí)，可要求賣方提供房屋所在物業(yè)公司提供的水費(fèi)、電費(fèi)、煤氣費(fèi)、電話費(fèi)、有線電視費(fèi)、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)等費(fèi)用的繳納證明。
４、明確合同具體內(nèi)容.特別是附件內(nèi)容及補(bǔ)充條款內(nèi)容。
5、明確約定交易傭金的收取數(shù)額、比例、支付方式及支付時(shí)間。
6、明確約定定金及交易資金的數(shù)額、支付方式、支付時(shí)間及資金監(jiān)管賬號(hào)
7、明確約定應(yīng)交納的各項(xiàng)稅費(fèi)、延伸服務(wù)項(xiàng)目友收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。
8、明確約定交易各方的違約責(zé)任與爭(zhēng)議解決辦法。
張仁藏律師提醒大家：二手房買賣活動(dòng)，簽署合同僅僅是買賣活動(dòng)的第一步，在其后的贖樓、按揭、委托擔(dān)保公司、資金監(jiān)管、辦理過(guò)戶和交付房屋等環(huán)節(jié)，仍儒謹(jǐn)慎，必要時(shí)聘請(qǐng)專業(yè)律師參與買賣活動(dòng)，把交易風(fēng)險(xiǎn)化解在事前。
買二手房的朋友提供幾點(diǎn)建議，希望對(duì)你的購(gòu)房，起到一定的幫助和警示作用。
第一點(diǎn)：【票稅一樣不能少】是否已到稅務(wù)局開具全額房款發(fā)票，新產(chǎn)證上是否已粘貼完稅粘花和權(quán)證印花稅。買賣合同上是否已粘貼合同印花稅。
第二點(diǎn)：【更名一定要提早】水、電、有線電視、寬帶、電話等費(fèi)用是否已經(jīng)結(jié)清，屋內(nèi)的電話、煤氣是否辦理更名手續(xù)。另外，房屋的維修基金發(fā)票、物業(yè)管理費(fèi)押金收據(jù)是否已及時(shí)交接，是否已前往物業(yè)辦理戶名變更手續(xù)，結(jié)清上家和物業(yè)公司的各種費(fèi)用。
第三點(diǎn)：【保修單據(jù)要留好】房屋內(nèi)的各種設(shè)備發(fā)票、保修卡、以及房屋裝修合同與裝修發(fā)票是否交接。
第四點(diǎn)：【房屋權(quán)屬要明了】要弄清楚房屋的權(quán)屬，碰到房屋產(chǎn)權(quán)有糾紛或是部分產(chǎn)權(quán)、共有產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)權(quán)不清、無(wú)產(chǎn)權(quán)，即使房子在好也不宜購(gòu)買。
第五點(diǎn)：【完全產(chǎn)權(quán)才購(gòu)買】注意產(chǎn)權(quán)上體現(xiàn)的完全產(chǎn)權(quán)還是只有使用權(quán)。目前市場(chǎng)上使用權(quán)的房屋交易存在多種限制。認(rèn)清產(chǎn)權(quán)交易過(guò)程中可少吃虧。
第六點(diǎn)：【弄清年限很重要】弄清房屋的年限十分重要。有的房主為了將房屋盡快出手，看房時(shí)故意隱瞞房屋建成時(shí)間，碰到這類情況可以通過(guò)房產(chǎn)證測(cè)繪頁(yè)上的數(shù)據(jù)做參考。通過(guò)參照測(cè)繪數(shù)據(jù)可以知道房屋的大致年限。
第七點(diǎn)：【兩個(gè)面積別混淆】弄清建筑面積和使用面積：看清房屋建筑面積和房屋使用面積是否和產(chǎn)權(quán)證上的一致，有無(wú)私搭亂建、天花板漏水、墻皮脫皮等現(xiàn)象。注意房屋這些細(xì)節(jié)，有助于在洽談合同前對(duì)房屋作出全面了解。
二手房，不但要注意辦理購(gòu)房時(shí)所簽協(xié)議的規(guī)范性，中介方所擔(dān)責(zé)任的合理性，辦理過(guò)戶手續(xù)的完備性，而且，你還應(yīng)非常注意五個(gè)容易被忽略的細(xì)節(jié)問(wèn)題。
一、對(duì)于選定要買的二手房源，一定記得要到派出所徹查房子所掛戶口的完整情況，尤其是學(xué)區(qū)房，可能會(huì)涉及到原房主子女的重點(diǎn)學(xué)校的上學(xué)資格，因此，有些賣房者并不會(huì)如實(shí)告知你，等你發(fā)現(xiàn)自己無(wú)法遷入戶口的問(wèn)題時(shí)才去找原房主，往往會(huì)遇到很多的障礙或久拖不辦，假如你買房是為了解決自己孩子的上重點(diǎn)學(xué)校的問(wèn)題，不把你急死才怪。
二、有的中介公司為防止跑單往往會(huì)千方百計(jì)找借口不讓買賣雙方見面的，同時(shí)，還有的中介公司故意把買賣雙方隔離也是方便他們從中漁利賺取差價(jià)。因此，無(wú)論如何都要排除中介公司的各種阻撓，購(gòu)房?jī)r(jià)格記得一定是要和房主商談價(jià)格而沒有必要去和中介公司談，或者讓中介公司從中傳話，要知道你們才是真正的買賣雙方當(dāng)事人。
三、選中的二手房不但要自己到現(xiàn)場(chǎng)查看，而且一定要看到房產(chǎn)證和土地證等全套權(quán)證，重要的是一定要弄清楚房子的房齡，中國(guó)的房產(chǎn)使用年限不會(huì)超過(guò)70年，假如原房主已經(jīng)使用了二、三十年了，你就應(yīng)當(dāng)考慮房子的質(zhì)量是否會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)考慮房子的維修是否會(huì)增加你的額外支出。同時(shí)，也可以防止在依法過(guò)戶房產(chǎn)權(quán)證時(shí)出現(xiàn)無(wú)法逾越的問(wèn)題。
四、假如你買的二手房的原房主已經(jīng)離婚或正在辦理離婚手續(xù)，你一定記得在索取并查看夫妻雙方簽署的同意買房的局面意見書后再交付定金，而且，這份意見書應(yīng)該交給買房方保管，省得以后你付了購(gòu)房款后，由于離婚夫妻在財(cái)產(chǎn)分割上存在意見分歧而讓你仍然無(wú)法按時(shí)拿到房子，甚至把你也卷入了他們夫妻離婚的鬧劇之中。
五、千萬(wàn)不要過(guò)于相信中介公司對(duì)你提供的免費(fèi)服務(wù)和無(wú)私幫助，所有的中介公司都是唯利是圖的，有時(shí)，他們?yōu)榱俗龀蛇@單生意往往會(huì)向你擔(dān)保或者提供短期小額的融資幫助，而這些借款其實(shí)就是民間融資的高利貸。
二手房 貸款 整個(gè)流程以及注意事項(xiàng)
第一：確定買賣雙方資質(zhì)，是否可以貸款.
一： 1：購(gòu)房人年齡。（購(gòu)房人年齡+貸款年限《70年 55歲以上銀行就會(huì)比較慎重，未成年人不能貸款）
2：房齡。房齡+貸款年限《40年）
3：購(gòu)房人本身是否有未還款和信用卡逾期等銀行不良記錄。（若有記錄，具體要詢問(wèn)銀行是否能批貸，每個(gè)銀行情況不同）
4：是否買房人已經(jīng)有過(guò)貸款，包括已經(jīng)還清的。（判定貸款套數(shù)，是以家庭為單位，家庭成員總的貸款次數(shù)，包括已還清的貸款）
5：購(gòu)房人是否有穩(wěn)定的工作，能否出示貸款所需要的《收入證明》，《所在公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件加蓋公章》，銀行工資卡流水賬單。（收入證明所開數(shù)額要大于月還款的二倍，若公司為國(guó)企或者跨國(guó)外企，則無(wú)需營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本，只需勞動(dòng)合同，胸牌，工作證等）
6：銀行面簽時(shí)，貸款方夫妻均需到場(chǎng)簽字，不能委托給他人辦理。（若不能同時(shí)到場(chǎng)，可以在審批前補(bǔ)簽）
二： 1：出售人單身需簽單身證明，離婚需提供離婚證原件或法院終審判決執(zhí)行書。結(jié)婚的話，需取得對(duì)方的同意。共有權(quán)人同意出售。
2：房屋產(chǎn)權(quán)。央產(chǎn)房需上市，有央產(chǎn)房上市審批表。 經(jīng)濟(jì)適用房若是純商業(yè)性質(zhì) 5年內(nèi)需買房為北京市戶口，并有經(jīng)濟(jì)適用房審批表，成交金額必須為房主購(gòu)買此經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格。
3：若房屋銀行有抵押，需提前還款，解除抵押。
4：買賣雙方為直系親屬關(guān)系，銀行不予批貸。
5：房屋不能有產(chǎn)權(quán)糾紛。
6：房主不方便可以委托給別人辦理各項(xiàng)手續(xù)，但需要手寫委托書然后公正，若房主在國(guó)外，需持手寫委托書到大使館進(jìn)行公證。均需原件
7：若產(chǎn)權(quán)人配偶去世，其房子若出售，需其子女簽署放棄繼承權(quán)聲明才可繼續(xù)交易。
8：若房子內(nèi)有租戶，需租戶簽署放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)聲明。
住房套數(shù)具體可詢問(wèn)銀行相關(guān)人員，若條件合適，可按照改善性住房走。
第二：所需證件
一： 買方提供材料
1：身份證原件（借款人本人是外地戶口的還需提供暫住證原件）。
2：戶口本原件。
3：結(jié)婚證原件。
以上材料夫妻雙方均需提供，如果單身需簽署單身證明，離婚需提供離婚證原件或法院判決書。
4：收入證明，借款人本人提供。（中信固定格式，金額必須達(dá)到月供的兩倍以上，黑色簽字筆填寫，不能涂改，聯(lián)系電話要留座機(jī)）銀行工資流水。（具體可咨詢經(jīng)辦人）
5：所在單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件加蓋公章，大型企業(yè)、事業(yè)單位、行政機(jī)關(guān)可不提供，但是必須提供工作證、工牌、胸卡等。
6：學(xué)歷證書原件，大專以上需提供。（非必要提供，提供有利于批貸）
7：其他資產(chǎn)證明：大額存單、機(jī)動(dòng)車、其他不動(dòng)產(chǎn)等等，如果有最好提供。（非必要提供，提供有利于批貸）
二：賣方提供材料
1：身份證
2：戶口本
3：結(jié)婚證
以上材料夫妻雙方均需提供，如果單身需簽署單身證明，離婚需提供離婚證原件或法院判決
4：房本原件
第三：交易流程
1：簽約，買賣雙方簽署建委指定的北京市存量房買賣合同，買賣雙方去建委窗口進(jìn)行網(wǎng)簽。（網(wǎng)簽價(jià)格根據(jù)貸款可咨詢經(jīng)辦人，涉及到稅費(fèi)問(wèn)題）
2：簽貸款合同，買賣雙方到中信營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)簽署貸款合同，需要買賣雙方、夫妻雙方同時(shí)到場(chǎng)，并且?guī)R以上材料，買方還需備齊首付款。（1、2可在中信當(dāng)天同時(shí)簽署）
3：評(píng)估，中信安排評(píng)估公司上門評(píng)估，業(yè)主配合開門即可。
4：審核，中信根據(jù)買賣雙方提供材料結(jié)合評(píng)估報(bào)告進(jìn)行審核。
5：批貸，審核完畢決定是否批貸。
6：過(guò)戶，中信批貸之后買賣雙方方可安排過(guò)戶，過(guò)戶當(dāng)天需要繳納各項(xiàng)稅費(fèi)。買方當(dāng)天可以領(lǐng)取建委開具的領(lǐng)證通知單，標(biāo)注的有領(lǐng)證的準(zhǔn)確日期。（具體稅費(fèi)可咨詢經(jīng)辦人）
7：物業(yè)交割，過(guò)戶完畢雙方交接房屋，一般為過(guò)戶當(dāng)日，特殊情況可雙方協(xié)商。
8：放款，中信承諾過(guò)戶完畢3個(gè)工作日將房款放給賣方。。
9：領(lǐng)取房屋所有權(quán)證，崇文區(qū)過(guò)戶完畢10個(gè)工作日可以領(lǐng)取房屋所有權(quán)證,各區(qū)不同。
10：抵押登記，過(guò)戶完之后買方需配合銀行做抵押登記手續(xù)。
其它注意事項(xiàng)：
1：銀行都是可以提前還款的，但是提前還款肯定會(huì)多交一些利息，但是具體需要咨詢和您面簽貸款的銀行經(jīng)理。
2：抵押貸款，現(xiàn)在銀行一般的話不會(huì)做，就算抵押也需要專款專用，若用來(lái)買房就必須已經(jīng)看好房子了，才行。 而且抵押貸款不享受7折優(yōu)惠利率，但會(huì)根據(jù)情況對(duì)基準(zhǔn)利率有一定下浮。
3：高評(píng)估的問(wèn)題，銀行這邊肯定不會(huì)評(píng)的過(guò)高，就算您自己找了公司高評(píng)了，送到總行審核也未必肯定通過(guò)，這東西肯定有風(fēng)險(xiǎn)的。
4：房本上是可以寫兩個(gè)人的，但是戶主也只能寫一個(gè)人，另外一個(gè)人屬于共有權(quán)人，在后面?zhèn)渥⒗飳懨帧？梢猿鰞蓚€(gè)本.貸款人必須是一個(gè)人，但可以有共同還款人。
5：公積金在您購(gòu)房后，拿著相關(guān)票據(jù)，是可以提取的，公積金貸款只有公積金管理中心指定的銀行才可以辦理。
6：買學(xué)區(qū)房，要注意房主能不能起出戶口或者是否已經(jīng)占用了名額。
7：家庭內(nèi)，已經(jīng)貸過(guò)一次款，如符合改善性住宅的條件，再次買房依然可按照首套住房走。
8：房主為未成年人的，需法定監(jiān)護(hù)人簽字或者事先由其法定代理人到公證處辦理委托購(gòu)房公證，否則，其他人代簽合同無(wú)法備案，日后也就沒法辦房產(chǎn)證，房屋不能隨意轉(zhuǎn)讓、交易，若進(jìn)行交易必須是有利于未成年人的利益。父母出售房產(chǎn)所得款項(xiàng)必須全部用于撫養(yǎng)未成年人，否則，日后孩子一旦提出異議，認(rèn)為父母侵犯了其合法權(quán)益，父母還要承擔(dān)賠償責(zé)任。
二手房律師支招：簽訂買賣合同注意事項(xiàng)
二手房買賣合同，學(xué)名為“存量房屋買賣合同”，是二手房買賣過(guò)程中最重要的法律文件，也是二手房律師最重要的工作之一。買賣雙方最終達(dá)成什么樣的合同條款是彼此之間互相博弈的結(jié)果，不管是買方本人還是委托了律師，如果一味只強(qiáng)調(diào)維護(hù)自己當(dāng)事人的權(quán)益是不現(xiàn)實(shí)的，只能導(dǎo)致談判不歡而散。所以，高明的律師既應(yīng)當(dāng)保證本方當(dāng)事人的合法利益，又要考慮如何讓對(duì)方和中介能夠接受，這就需要很高的臨場(chǎng)應(yīng)變能力和實(shí)務(wù)技巧。
在實(shí)踐中，買賣合同往往是由中介方提供的，北京市建委和工商局曾聯(lián)合制定《北京市存量屋買賣合同》示范文本，該文本因過(guò)于繁瑣適用面很不廣。有的買方律師主張由他單方來(lái)起草合同，往往會(huì)遭到賣方和中介方的極力反對(duì)。因此，律師想把原合同文本推倒重來(lái)不具有可實(shí)現(xiàn)性。遇到這種情況，本人的處理辦法是：律師事先起草一份既有利于保護(hù)買方利益又能體現(xiàn)公平原則的詳細(xì)合同草案，這個(gè)草案不必出示給他人而應(yīng)該做到爛熟于心。然后，迅速瀏覽中介方或賣方提供的合同文本，在最短時(shí)間內(nèi)找出對(duì)方合同文本不完善或?qū)ξ曳讲焕牡胤健Ｗ詈螅贸鰰嫜a(bǔ)充協(xié)議方案以修改和完善買賣合同，要求在達(dá)成買賣合約的同時(shí)一并簽署補(bǔ)充協(xié)議。這種做法一般能被中介和賣方接受，與買方律師提供合同文本的實(shí)際效果差不多。只不過(guò)該方法對(duì)律師的要求比較高。
其實(shí)不管采用哪種合同文本，一份買賣合同至少應(yīng)該把以下幾個(gè)內(nèi)容說(shuō)清楚：
1、交易房屋基本狀況，具體包括房屋位置、面積、產(chǎn)權(quán)證號(hào)、產(chǎn)權(quán)人、共有權(quán)人等。
2、房屋產(chǎn)權(quán)狀況說(shuō)明，要求賣方書面承諾房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)查封、無(wú)債務(wù)糾紛，共有權(quán)人同意出售房屋，提供的材料齊全、真實(shí)、有效，可以辦理權(quán)屬過(guò)戶、稅務(wù)登記、貸款等與交易有關(guān)的各項(xiàng)事宜，并保證所售房屋符合國(guó)家及北京市房屋上市交易的政策規(guī)定。如有違反賣方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
3、房屋成交價(jià)格，應(yīng)當(dāng)明確該成交價(jià)格是否包括裝飾裝修、家具家電，公共維修基金款項(xiàng)。如果包括前兩項(xiàng)，應(yīng)該用附件方式另行說(shuō)明其具體狀況。
4、付款方式，要說(shuō)明是通過(guò)資金監(jiān)管賬戶還是自行劃轉(zhuǎn)，是全款還是商業(yè)貸款（或公積金貸款），貸款沒獲銀行批準(zhǔn)或者貸款申請(qǐng)額度不夠的處理辦法是否明確，分批付款的次數(shù)和時(shí)間是否說(shuō)清楚。作為賣方律師來(lái)說(shuō)，這個(gè)條款最首要的問(wèn)題是要考慮該付款方式是不是安全。
5、稅費(fèi)負(fù)擔(dān)約定，要明確約定買賣各方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的稅費(fèi)種類，如約定不明或國(guó)家政策變化產(chǎn)生新的稅費(fèi)，由誰(shuí)來(lái)負(fù)擔(dān)。
6、權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，也就是房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)，主要是哪天過(guò)戶一定要說(shuō)清楚，買方交錢和過(guò)戶的時(shí)間間隔不宜過(guò)長(zhǎng)，越短越好以免夜長(zhǎng)夢(mèng)多，如果能在交款當(dāng)天過(guò)戶是最好不過(guò)了。
7、房屋交接，也就是交房問(wèn)題，該條款包括交房時(shí)間，可以先交房再過(guò)戶也可以反過(guò)來(lái)，交房前賣方應(yīng)當(dāng)結(jié)清水電煤、暖氣、物業(yè)、電話、有線電視等一切費(fèi)用，交房前（后）多少天賣方應(yīng)當(dāng)辦理戶口遷出手續(xù)。同時(shí)，還要考慮交錢、過(guò)戶和交房之間的銜接問(wèn)題，過(guò)戶以后再交房的，買方的購(gòu)房款不宜在過(guò)戶前全部支付給賣方。最好合同約定房屋交驗(yàn)完畢、各項(xiàng)費(fèi)用結(jié)清以后再支付剩余尾款，這筆款項(xiàng)哪怕只有一兩萬(wàn)，也能起到約束賣方的作用。
8、違約責(zé)任，包括賣方逾期交房、逾期辦理過(guò)戶手續(xù)或者權(quán)屬產(chǎn)生爭(zhēng)議的違約處理，賣方一房多賣的特別處理辦法，買方逾期付款違約處理等等。違約金的違約數(shù)額也有一定技巧，我認(rèn)為不宜過(guò)低，低了對(duì)賣方就沒有約束力。此外律師還需關(guān)注違約金與定金條款的競(jìng)合問(wèn)題。
買賣合同內(nèi)容如果具備上述各項(xiàng)條款，就可以說(shuō)基本上完整了。內(nèi)容完整不代表完善與縝密，為了保護(hù)買方權(quán)益，律師在起草補(bǔ)充協(xié)議時(shí)，還可以加上以下幾個(gè)條款：
1、公共維修基金過(guò)戶：一般情況下，買賣雙方房屋成交價(jià)格中都包含了公共維修基金款項(xiàng)。但是，公共維修基金做不到隨房轉(zhuǎn)移，即使房屋的產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)已經(jīng)辦完，公共維修基金也不會(huì)自動(dòng)轉(zhuǎn)到買方名下，必須辦理公共維修基金的過(guò)戶手續(xù)，地點(diǎn)在房屋所在地的各區(qū)縣專項(xiàng)維修資金管理部門。因此，補(bǔ)充協(xié)議應(yīng)當(dāng)約定雙方共同辦理公共維修基金的時(shí)間。
2、一房二賣的特別處理：一處房產(chǎn)簽多家買賣合同是賣方最惡劣的違約行為，它可能導(dǎo)致買方錢房?jī)煽铡榱朔乐挂环慷u，北京市建委和工商局的示范合同文本訂立了一個(gè)極具威懾力的條款：“出賣人將該房屋出賣給第三人，導(dǎo)致買受人不能取得房屋所有權(quán)證的，買受人有權(quán)退房，出賣人應(yīng)當(dāng)退還買受人全部已付款，按照約定利率付給利息，并按買受人累計(jì)已付房?jī)r(jià)款的一倍支付違約金。”如此高額的違約金——已付房?jī)r(jià)款的一倍，而不是定金的一倍，足以讓因房?jī)r(jià)上漲而反悔的賣方望而卻步。該條款參考了銷售新房的相關(guān)法律規(guī)制措施——最高院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋司法解釋》（法釋[2003]7號(hào)）。律師起草補(bǔ)充協(xié)議時(shí)可以加上此條款。
需要指出的是：加大違約責(zé)任是一房多賣行為的事后防范措施，遇上惡意行騙的產(chǎn)權(quán)人，他可以視高額的違約責(zé)任而不顧，拿著購(gòu)房人的房款揮霍一空然后賣了房逃之夭夭。因此，它不能百分百保證買方?jīng)]有風(fēng)險(xiǎn)。有了預(yù)告登記制度，這種情況就可以被杜絕。
3、關(guān)于預(yù)告登記的約定：預(yù)告登記是由物權(quán)法規(guī)定的一個(gè)新制度，它是指在不動(dòng)產(chǎn)交易過(guò)程中，為防止合同生效后辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)前，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人另行處分該不動(dòng)產(chǎn)，雙方按合同約定將不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移事項(xiàng)向登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行預(yù)先登記，確保受讓方在條件成熟時(shí)進(jìn)行正式產(chǎn)權(quán)登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)權(quán)利人同意，產(chǎn)權(quán)人不能處分該不動(dòng)產(chǎn)。可見，賣方如果“一房多賣”，進(jìn)行預(yù)告登記的買方不受任何利益損失。由于預(yù)告登記需要建立在雙方自愿基礎(chǔ)之上，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理預(yù)告登記須依雙方的登記申請(qǐng)進(jìn)行，因此最好書面約定雙方同意向房屋所在地房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。
4、各種法律文件之間的沖突解決辦法：買賣二手房需要簽署的法律文件很多，僅合同而言，就有定金合同、居間合同、買賣合同、補(bǔ)充協(xié)議等。各份合同的內(nèi)容有時(shí)會(huì)出現(xiàn)互不一致甚至相沖突的情況，這就需要明確定金合同、居間合同如與買賣合同發(fā)生沖突，以買賣合同為準(zhǔn)。而補(bǔ)充協(xié)議正是因?yàn)橘I賣合同有缺陷才訂立的，因此補(bǔ)充協(xié)議要說(shuō)明其他合同文本如與補(bǔ)充協(xié)議相沖突，以補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)。
以上四個(gè)方面是任何一種買賣都可以或者應(yīng)當(dāng)約定的內(nèi)容。除此之外，補(bǔ)充協(xié)議的內(nèi)容還應(yīng)當(dāng)視具體情況而定，每一單買賣的當(dāng)事人所期望的付款方式、房產(chǎn)有無(wú)抵押、交房時(shí)間、過(guò)戶時(shí)間、違約責(zé)任數(shù)額的不同等等都會(huì)影響到補(bǔ)充協(xié)議的具體內(nèi)容。總之，律師起草補(bǔ)充協(xié)議一定要替當(dāng)事人把好查漏補(bǔ)缺的關(guān)。
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