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對美國房產(chǎn)感興趣的人可能會發(fā)現(xiàn)，一些美國房產(chǎn)的廣告中，多多少少會提到購買房產(chǎn)后的年租金回報率。保守一些的數(shù)字多為5%、6%等，而夸張一些的則達(dá)到8%-10%。那么，這些數(shù)字是否是真實的？又是如何計算出來的？

今天，我們就來詳細(xì)算一算美國房產(chǎn)真實的租金回報率。

預(yù)估租金的真實性

很多美國的開發(fā)商，會對自己的項目給出“預(yù)估租金”或者“保守租金”的數(shù)據(jù)。其實，針對美國投資型房產(chǎn)的租金預(yù)估，比較簡單準(zhǔn)確的方式就是查詢該房屋歷史租金記錄或是周邊同等類型房屋的租金水平。

實例分析

該房屋建筑年代比較新，建于2007年，售價38萬美元，室內(nèi)裝修精致，周邊一居室的房屋租金區(qū)間為$1400-$2138。

Zillow網(wǎng)站對此房屋的預(yù)估出租租金：$1885。

由此我們可以估算出，購買這套房產(chǎn)后，保守租金收益為$1900/月。

房屋的空置周期

美國房屋出租規(guī)律一般為：公寓空置周期在2周以內(nèi)，別墅空置周期在1個月左右。由于此房屋在亞馬遜總部旁邊，出租需求旺盛，在房租價格合理的情況下，空置時間一般不會超過一周。綜上，則此房屋出租后可收到年租金為$1900*11.75=$22,325。

房屋每年開銷

持有房產(chǎn)的成本一般有房產(chǎn)稅、物業(yè)費、維修費、房屋保險、租房傭金（美國大部分地區(qū)收取）、房屋管理費等。

以上述房產(chǎn)為例

房產(chǎn)稅

Zillow.com可以為每處房產(chǎn)提供較為精準(zhǔn)的房產(chǎn)稅信息，示例中房屋2015年的房產(chǎn)稅為$2104。

物業(yè)費

部分房源會提供準(zhǔn)確的物業(yè)費信息（HOA），一般美國公寓類房產(chǎn)的物業(yè)費區(qū)間為200-500/月美金之間，而別墅的物業(yè)費則較低，一般是在50-200/月美金之間。示例中房屋物業(yè)費為$411/月，$4932/年。

維修費、房屋保險

維修費和房屋保險要根據(jù)房屋具體的新舊情況和年代來判斷，較新的公寓則維修費和房屋保險費用都相對較低。示例中房屋年維修費和保險費用預(yù)估為$800/年。

租房傭金

租房傭金是支付給幫業(yè)主出租房屋的經(jīng)紀(jì)人的費用，在美國除了波士頓劍橋地區(qū)和紐約曼哈頓地區(qū)等高出租需求地區(qū)外，通常傭金費用由業(yè)主支付。費用比例一般為半個月或一個月的房租。此示例中需要支付給經(jīng)紀(jì)人的傭金則為$1900。

房屋管理費

房屋管理費和租房傭金是分開支付。房屋管理公司對出租中的房屋會進(jìn)行定期檢查、維修和收租金的工作，費用為年租金的8%-10%。示例中的房屋管理費為年租金的8%，$22325*8%=$1786。

綜上所述，購買此房屋后出租的年花費為：2104 4932 800 1900 1786=$11522。

真實的租金回報率

租金回報率=年凈租金剩余/房屋購買支出

美國購買二手房，房屋交易產(chǎn)生的額外稅費為房價的0.8%左右。因此，購買此房屋用于出租投資，每年的租金凈收益比例為：

凈租金回報率=（22325-11522）/（380000*1.08）=2.63%

然而，美國不同地區(qū)的租金凈回報率也有差異，例如波士頓地區(qū)的回報率就會高于其他大城市。不過，美國整體凈租金回報率雖然會略高于國內(nèi)一線城市，但是也會略低于國內(nèi)理財產(chǎn)品的年化收益。如果您看到某些所謂凈租金收益超過10%的房產(chǎn)，就要慎重考慮了。

西雅圖、波士頓置業(yè)顧問

吳志龍(Joshua Wu)，19歲赴美留學(xué)，主修心理學(xué)輔修工商管理專業(yè)。2014年畢業(yè)于美國俄勒岡大學(xué)（University of Oregon）并取得心理學(xué)學(xué)士學(xué)位。

從事海外房產(chǎn)行業(yè)超過一年的時間，熟知美國、加拿大等其他國家房產(chǎn)交易流程、貸款辦理和房產(chǎn)投資分析等相關(guān)知識。其在美國多年的學(xué)習(xí)和工作的經(jīng)驗，可以幫您從最專業(yè)的角度選擇合適的投資或自住型的海外房產(chǎn)。

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