案情簡介：2010年10月，劉某與李某簽訂購房合同，購買李某名下房產。劉某支付220萬元全款后，李某妻子陳某以擅自處分共有房為由不同意，劉某遂訴。
法院認為：《物權法》第97條規定：“處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕的，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。”
在案涉房屋共有權人陳某并不同意出售該房屋情況下，李某作為共有權人之一對案涉房屋處分不符合上述法律規定條件。同時，《城市房地產管理法》第38條第4項規定，未經其他共有人書面同意，不得轉讓共有房地產。
該規范雖屬管理性強制性規范，但實踐中，登記部門在房屋買賣合同當事人申請辦理房產權屬變更登記時，如未經共有權人同意，則登記部門不予辦理登記。
本案劉某請求繼續履行合同，由于案涉房屋共有權人陳某不同意，故劉某訴請不符合《合同法》第110條關于“法律上或者事實上能夠履行”的條件，判決駁回劉某訴訟請求。
案例索引：見《出賣人出賣登記在其名下的共有房屋不符合法律規定或者共有人約定的條件，買受人請求強制履行房屋買賣合同的糾紛處理》(仲偉珩，最高院民一庭)，載《民事審判指導與參考·指導性案例》(201401/57：149)。
《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》
第三條【無權處分·買賣合同效力】 當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。
出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償的，人民法院應予支持。
本條是對無權處分情形下買賣合同的效力以及違約救濟之規定。本條旨在依據《物權法》第15條關于物權變動原因與結果區分原則之規定精神，理順《合同法》第51條與第132條之間的關系。根據合同歸《合同法》調整，物權變動歸《物權法》規制的原則，在買賣合同法律關系中，買賣合同是物權變動的原因行為，所有權轉移是物權變動之結果。出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權，并不影響作為原因行為的買賣合同的效力，但能否發生所有權轉移的物權變動效果，則取決于出賣人嗣后能否取得所有權或者處分權，物權變動屬于效力待定狀態。因無權處分致使標的物所有權不能轉移的，出賣人應當承擔違約賠償責任。
