核心提示：2月樓市數據出爐顯示一線領跌，聽聞北京房價更是跌回一年前。數據說得有板有眼，但是真去買房，你可能會發現根本不是想象中那樣，反而是買房更貴了。
房價漲了還是跌了？買房貴了還是便宜了？這應該是中國人最關心的問題，沒有之一。
就在昨天，2月房價數據出爐。數據顯示，深圳領跌70城，一線城市房價全部處于下降通道。
更狠的是，有媒體報道北京房價同比下降15%，跌最狠的當屬石景山區，同比下降20%。
有人計算了一下，如果你是在去年“317”調控之前高位上車，那么現在一半首付已經跌沒了。
看起來，好像房價真是跌了，喊了那么多年的樓市拐點終于要來了嗎？
要回答這個問題，我想當下去買房的人才最有發言權。
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房價降了嗎？
以上面提到的北京石景山區為例，從數據統計上看，房價確實跌了。
但對于買房的人來說，數字上跌了多少其實不重要，重要的是購房成本是不是真的降了？
很多問題，數字是給不了真實答案的。
因為統計局的數據，標注的是銷售價格，并不是老百姓買房的最終支出價格。
去年樓市收緊之后，第一個最明顯的特點就是房貸利率水漲船高，從打85折到平均上浮20%，據說東莞的房貸利率最高已經上浮到基準利率的40%。
假如一套500萬元的房子，首付3成，按基準利率等額本息還款30年，還款總額是669萬元左右，如果上浮20%，還款總額是746萬元左右。
一套房，總成本相比基準利率需要多支付77萬元左右，你說房價是跌還是漲了呢？
表面上看房價跌了，但實際上買房需要支付的錢卻沒有變少，甚至是變多了。
菜導有個朋友最近買房，碰到的問題和上面說的一樣一樣。
首付4成，還有裝修貸雙合同，本來首付就近百萬，再加上50萬左右的裝修款，實際首付已經接近總房價的一半。
這還沒完，剩下一半貸款，利率至少上浮15%，這個利率能不能拿到還要看銀行給不給。
即使利率上浮能夠承受，后面還有房貸額度可能不夠的問題。
萬一銀行批不了那么多房貸，我這個朋友要么掏出更多的首付，要么就要去借利息更高的錢。
不知道大家有沒有發現，今年買房特別麻煩，首付3成基本絕跡，公積金貸款基本絕跡，雙合同遍地都是。
以前是捆綁銷售，比如說綁了車位，收取學區費，把毛坯房當成精裝房來出售，現在倒好了，開始搞各種雙合同。
比如說精裝房搭配裝修貸，還有更夸張的，房企直接把整棟樓先按指導價買下來，然后再進行出售。
反正無論如何這么算下來，房價那點跌幅，在巨大的首付成本面前，根本不值一提。
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房價跌不動？
話說回來，為什么房價表面上看跌了，但是實際上對購房群體更不友好呢？
這里就要提到賣房的，就是大大小小的房企，為什么就是敢硬抗不降價呢？就不怕將來房價大跌栽在手上嗎？
這里給大家看一組數據：
2017年，42家上市房企賣了4.39萬億元，比2016年多賣了1.44萬億元，創下歷史新高。
俗話說，手中有糧心中不慌，更何況還是賺得盆滿缽滿。說白了，房企去年賺了太多錢，目前相當有抗跌的底氣。
當然，也不是所有的房企都有這樣的底氣。比如，珠江控股已經淚別房地產，正式更名為京糧控股，中天城投也徹底轉向金融行業，更名為中天金融。
如果大家有留意樓市新聞就會發現，房地產行業正在走向寡頭化，小房企退出大房企兼并，而且大房企還在拼命拿地。
大家可以想想，這意味著什么？意味著樓市交易正在逐步被巨型房企控制，而這些巨頭目前不缺錢不缺地，你說它怎么會降價呢？
即使退一步來說，這里面可能有些房企資金鏈比較緊張，也不會選擇單純降價，而是通過提高首付來給予優惠，目的就是加快資金回籠速度。
有人要問了：表面降價暗地里高供首付，這樣的手段真的有用嗎？從目前的情況來看，確實有用。
實際上，在所有人還沒有扭轉對房價上漲預期的時候，購房的急切性大于房企回籠資金的急切性。房企很聰明，擺明吃定購房者，就算降價也要吃完最后一大口利潤。
用專業的話來講，當下的樓市依然是賣方市場，賣房的比買房的有優勢也有耐心。
再從長遠來看，如果房企真的不斷走向寡頭化，房價下跌就更難了。
對于房企老大哥而言，有錢任性，根本不在乎所謂的開發貸被停了，房子賣不出去的問題。至少目前不用擔心。
大家可以去查查數據，單單是今年1-2月兩個月的時間，房企銷售規模破1000億元的就有3家，分別是碧桂園、恒大和萬科。
碧桂園今年兩個月的時間，拿地總額已經超過了229億元，根本看不出資金鏈緊張的跡象。
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還要不要買房？
大家還是要搞清楚一點，所謂的史上最強樓市調控，意圖不是打垮樓市，因為經濟還需要房地產。
監管現在想要的只是穩定房價，把房價的波動降下來，小漲小跌都在政策預期內。
就像全國政協委員、清華大學教授李稻葵所言：“拐點”指的是房價不像以前那樣單邊上漲，一年漲20%到30%這樣的現象恐怕不會再現了。當然，下跌也很難看到。
下面就要說大家最關心的問題，現在到底要不要買房上車？
對于剛需和改善需求來說，其實很難把握到最佳試點，能上車還是要上車的。
只不過，以前買房可能只需要關注房價是多少，現在不一樣了，房貸利率走高和房貸額度告急，更值得關注。
就像我上面提到的那位朋友，利率走高可能還在心理預期內，以后的債以后慢慢還，但是額度收緊就不是小事了。
據我了解的情況，現在很多銀行對房貸額度控制特別嚴，“家庭月收入總額須在月房貸額度的2.1倍及以上”，越來越成為雷打不動的紅線。
如果你是貸款買房，首先你要考慮的就是這個問題，如果你的月收入達不到這個要求，首付就不是3成或者4成能搞定的。
萬一最后銀行批下的額度不夠，手中再無現金，這個時候就進退兩難了。
所以，我建議剛需或改善買房的，首付要準備充足一些，4成打底，5成不算多。
現在買房就別再想用最少的錢加最大的杠桿，就算你有這個心，也很難有這個機會。
第二個要考慮的就是房貸利率。兩會期間，央行相關官員已經放話了：現在的房貸利率還算低。
這就意味著，房貸利率還有進一步上浮的空間?，F在去買房，心里先算個房貸利率上浮20%之后的月供，都不算保守。
要知道，按照最近22年來的房貸利率來看，房貸利率基本上集中在6%-8%之間。目前房貸利率上調20%，也才5.88%左右。
如果看完上面這些分析，你還想炒房，我只能說祝你好運吧。
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