冒失的代價
花300萬元人民幣，你可以在美國買到花園別墅，卻沒把握在北京的四環內安家。這樣的現實讓不少人做起了在國外買房的夢?？墒?，跨國購房靠譜嗎？我們又該怎樣實現這個美夢呢？姜潮在廣州做建材生意多年，積累了一筆財富。2009年次貸危機，美國房價觸底，有朋友建議他去“抄底”美國房產。想到孩子將來要去美國念書，自己也能買到便宜房子，姜潮覺得朋友的提議很可行。
朋友給他介紹了一位叫李軍的美籍華人，李軍在美國做房產經紀人，據說是朋友在一次聚會上認識的，專為想在美國買房的華人服務。姜潮對朋友的話深信不疑，將買房、看房的事完全托付給了李軍。李軍提出，如果幫姜潮成功購房，事后要收取房款2%的中介費，姜潮同意了。
2010年的一天，李軍給姜潮打來電話，說是找到了房源。房子位于美國加州，建筑面積230平方米，售價80萬美金。姜潮很滿意，飛到美國看了一眼房子之后，就簽了合同，并在一周后支付了全部房款以及給李軍的所謂中介費。姜潮英文不好，合同他基本沒看懂，這筆交易全憑對經紀人的信任。
姜潮買房后就飛回廣州料理生意。同年7月，他的妻子樊文文帶著兒子去了美國，住在新買的別墅里度假。
住的時間一長，樊文文就發現了問題。她先是發現房頂多處漏水、樓梯不結實，接下來又發現了一個嚴重的隱患：房屋地基下沉。別墅是建于1922年的老房子，美國的老房子大多得到很好的維護，壽命很長，可是這棟別墅卻顯然很久都沒有維修過了。
通過和附近的華人交談，樊文文才得知，由于地基下沉，這棟別墅在當地根本沒人愿買，已經閑置七八年了。想要安全入住，全面修繕必不可少，這將是一筆極昂貴的費用，可能要花十幾萬美金。
樊文文還得知，在美國買房，簽合同前都要請第三方房屋驗收機構介入，出具驗房報告。房子的任何問題都會反映在報告上。房子質量有問題，買方可以拒絕購買，或要求賣方無條件修繕。而且，在美國，購房人是不用支付所謂中介費的，經紀人的傭金全部由賣方來承擔。
樊文文意識到房子買虧了。她找到李軍，要求他給個說法。沒想到李軍抽出一份文件遞到樊文文面前：“你看看，這是驗房單，上面顯示房子毫無問題，你丈夫是簽了字的?！狈奈膯】跓o言。原來，姜潮簽字時以為這份文件無關痛癢，只是走個程序而已，李軍也并沒有對他多做解釋。
后來樊文文才知道，其實，美國有一些不正規的驗房公司，他們開具驗房報告就是例行公事，根本做不到盡職盡責?？墒球灧繄蟾鎱s又很重要，如果上面顯示沒問題，買家又簽了字，那么在交易完成之后，買房人就再也不能要求原房主對房子質量負責了。
事情斷斷續續拖了兩年，幾番交涉無果后，姜潮夫婦只好花10萬美元修繕了房子，那筆所謂中介費，由于是姜潮自愿支付給李軍的，根本要不回來。這次買房經歷耗費了他們太多的時間，兩國間的奔波，人生地不熟和語言障礙，讓他們對美國多少有了些排斥。
不可不知的游戲規則
姜潮夫婦的遭遇并非個案，美國買房巨大誘惑的背后是尚不被人了解的隱憂。哪些陷阱需要注意？如果并不打算到美國發展，我們是否有必要跟風去海外買房？就這些問題，本刊記者采訪到了北美購房網的CEO林海濤。
記者：什么樣的人會在美國買房？美國的房產交易流程是怎樣的？
林海濤：人們赴美買房的目的一般有三種：移民、孩子留學、單純用于投資。
不同于中國的民用住宅70年產權，商業地產50年產權，美國、加拿大等國的房產，無論商用還是民用，都是永久產權，房子和地一起出售。根據統計數據，美國的土地在以每年5.9%的速度升值。這對具備經濟條件的人來說，有著很大的吸引力。
在美國買房的第一步，就是確定打算購買的城市和住宅區。不同城市、不同住宅區，其房屋價位是不一樣的。
確定了目標城市之后，確定想買的房子，了解房子的所處區域、周邊環境。你可以瀏覽有關美國房產信息的網站、找在美國的朋友咨詢，有條件的人可以飛到美國看房。
接下來的第二步，你要看看房子在網上的參考價是多少，依據參考價給賣方房產經紀人發一封出價函，又稱offer，通過它來討價還價。比如房子賣100萬美金，你發一封出價函，出價99萬美金。賣方如果接受你的價格，就會把出價函簽字發回；如果不接受，會發回出價函和你還價，對方的還價，你同樣可以選擇接受或不接受。
價格談妥后，第三步就是房屋檢查。你需要先付一筆房屋交易定金，然后請第三方驗房機構介入進行房屋檢查。在整個房屋檢查過程中，你會有兩周的考慮期，英文叫cooling down。房子有問題，或者你冷靜下來之后發現自己不想買了，那么你可以無條件退出交易，定金是全額返還的。
房屋檢查是個很必要的程序。因為美國別墅的房齡非常老，距現在十年內蓋起來的房子都算是較新的，百年以上的房子都很常見。老房子畢竟有老化的地方，特別是下水道、地基、房頂。如果檢查出問題，買家可以取消合同，也可以要求賣家降價或修復。如果沒有問題，買賣雙方就可以簽合同、過戶了。
在出價函被接受之后、簽署購房合同之前，買方還可以要求第三方機構對房子的產權做盡職調查。查清房子上是否設定了抵押、房子的產權有沒有問題。
不少人擔心房主拿了房款卻不過戶，其實沒必要擔心。整個交易過程中，無論是定金還是房款，都不會直接揣到賣方兜里，而是由買方打到第三方公證公司的賬戶上。房子過戶以后，再由公證公司打款給賣方，過程類似于國內的支付寶。
記者：在整個過程中，購房人需承擔多少費用？
林海濤：在美國買房，買方不需要給經紀人任何形式的傭金，經紀人的傭金由賣家承擔。
購房者需要承擔的費用有：給第三方交易監管公司的交易監管費，約500～3000美金；給驗房公司的驗房費，約300～500美金；300美金左右的公證費用；200美金左右的產權調查費用。
除此之外，很多購房者會買一份產權保險，費用是房屋成交價的0.3%～0.5%。如果房子的產權真有問題，保險公司會將房款全額賠付。總共算下來，買方的支出不多，只占房款的0.5%～1%。
記者：買房之后，每年“養房子”要花多少錢？
林海濤：美國是有房產稅的。稅率在房子市值的1%左右，每年征收。而且，你還要交房屋市值1%的房屋保險。一旦遇到自然災害，比如龍卷風、颶風或是房子圍墻發生坍塌，甚至有人在你房子門口摔了一跤向你索賠，房屋保險都會負責賠付。另外，就是房子定期維修的費用。
在美國，越好的城市，房產稅越高。這筆稅費會被投入到市政建設上，70%投資于附近的公立中小學。因此也就形成了房價越貴，學校和周邊環境就越好，從而更能吸引富人居住的循環狀態。所以說在美國，買房子就是買區域，房產稅也不是白交的。
其實，如果你買了房又不常住，不妨委托當地的房屋管理公司租出去，房產稅等費用由租戶承擔。這樣也降低了養房的成本。
記者：在美國的哪幾個城市買房比較好？
林海濤：一年多以前，底特律市破產，幾萬美金就能買到一套房。當時很多人問我能不能去買，我一直勸他們冷靜。因為在這種城市買房，對個人投資者沒有意義。你不知道底特律的經濟何時恢復，如果想把房子出手，又要交一大筆稅費。
買房子還是要選擇好的區域、好的環境。一是治安好，人員素質高；二是房價抗跌，想把房子賣出去也容易出手；三是租金有保證。
目前我比較看好的幾個城市，是西雅圖、舊金山、洛杉磯、紐約以及波士頓。這幾個城市房價的抗跌性很強，次貸危機時，很多城市房價跌了一半甚至更多，這幾個城市房價的跌幅也只是10%～25%左右，而且危機過后，房價就很快恢復了。
西雅圖買房的性價比非常高。它是美國西北部最大的城市，毗鄰太平洋，也是波音、星巴克、微軟等多個跨國公司的總部所在地，這里就業率高，支柱產業多，經濟崩潰的可能性也小。而且，它離溫哥華只有一個多小時的車程，房價卻只有溫哥華的三分之一。
除了以上這些，我還想提醒大家一些實際的問題。首先，美國的房子都是沒有房產證的。過戶之后，要去當地政府網站上查詢，看看產權人是否已經改成你的名字；其次，美國的房產經紀人非常多，拿起當地報紙隨便一翻，就能找到十幾個經紀人的電話?？墒?，美國的房產經紀人資質是很好考的，行業監管又不那么嚴，造成經紀人素質良莠不齊，買房者不能隨便輕信，自己事先做好功課、委托一個靠譜的房產經紀人都是非常重要的。
