2010下半年樓市走勢初探
文/ 成都遠大房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司總經(jīng)理 阮雷
大連房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會高級分析師 王志清審定
一、對上半年調控影響房地產(chǎn)市場的判斷
2010年上半年前五個月一晃而過。現(xiàn)在回過頭來看，我們去年12月份對樓市的判斷，可以說基本準確。
1、今年年初中央采取區(qū)別調控措施，對北京、上海、杭州、廣州、深圳、天津等少數(shù)一線城市進行重點調控；對其它多數(shù)二、三線城市未進行實質性調控。
2、除了少數(shù)一線中心城市，包括成都在內，多數(shù)城市上半年的房地產(chǎn)銷售增長速度，遠遠大于供給的增長速度。
3、多數(shù)房開企業(yè)的收入、利潤同比大幅增加，現(xiàn)金流寬松。2010年一季度末，上市房企持有現(xiàn)金1800億元，為歷史最好水平；存貨消費周期約2.5年，為歷史較低水平。
4、部分城市的房價非理性過度上漲，如北京部分樓盤一夜之間價格上漲超過萬元，引致民怨沸騰，逼迫中央不得不下狠手對樓市進行調控。
5、一季度PPI、CPI上升過快，通貨膨脹顯現(xiàn)，進一步增加調控樓市的緊迫性和必要性；同時，出口大幅回升，經(jīng)濟穩(wěn)定增長，使中央有底氣對樓市進行嚴厲的宏觀調控。
4月中旬以來，中央一改年初“區(qū)別調控、溫和調控”的作法，連出幾記重拳，猛烈調控全國樓市。各界對此驚疑不定，不知道樓市走勢會如何？我們的判斷是：
1、該政策的實施，提高了消費門檻，抑制了投機需求，不論是短期，還是中長期，都將使樓市真實的有居住消費需求減少。不同城市，需求減少的幅度將不同。在一、二線中心城市，因現(xiàn)有需求中，多套以上的投資需求和外地戶口購房需求所占比例較高，受本次調控政策的影響最大。三、四線中小城市，現(xiàn)有需求以剛性自住需求和第二套改善需求為主，所受影響相對要小一些。
2、房地產(chǎn)市場不會崩盤，多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所受考驗應該不會超過2008年。
年初已經(jīng)分析過，當前與2008年同期相比，不同要素主要有：目前經(jīng)濟沒過熱、通貨膨脹程度較輕、樓市供求關系相對均衡、開發(fā)企業(yè)資金較寬松、中央調控經(jīng)驗更豐富等。對于成都來說，還有一個很大的不同是，08年發(fā)生八級大地震，目前是災后重建期，必定還需刺激經(jīng)濟增長。上述這些不同，決定了本次調控的性質和將導致的結果，都有別于2008年。更為不同的是，2008年地方政府負債率較低，但是在經(jīng)歷2009年各級政府為GDP“保八”而采取的“投資大躍進”后，目前地方政府總負債高達7.5萬億元。這些貸款幾乎都“以土地為抵押，以財政收入為擔保”。房價若大幅下降，或成交量大幅過度下滑，將導致地方政府的土地出讓收入和財稅收入大幅度下滑，使金融系統(tǒng)出現(xiàn)壞帳風險。由于地方政府和國有企業(yè)的大量信貸，中國目前金融系統(tǒng)的安全性，遠遠低于2008年世界金融危機爆發(fā)時。因此，必見各級政府不會允許樓市崩盤，甚至對于樓市銷售的長期大幅回落，都是難以承受的。
二、本次調控何時會結束
調控何時結束，一要看調控的目的何時能達到。二要看經(jīng)濟走勢和通貨膨脹發(fā)展狀況。三要看金融系統(tǒng)的承受能力。（ 王 老師認為主要取決于真實居住需求、地方政府財政壓力、社會及金融系統(tǒng)的承壓能力。）
政府本次調控樓市的目的應該有三點，一是抑制房價非理性過快上漲，對部分價格泡沫較大的城市，如北京、上海等地，希望能通過調控使房價出現(xiàn)理性回歸，以平抑民怨；二是從源頭上為經(jīng)濟澆冷水，避免經(jīng)濟過熱，控制通貨膨脹。三是促進經(jīng)濟結構轉型，避免資源過度向房地產(chǎn)業(yè)集中，導致經(jīng)濟結構進一步失衡。
本次調控新政一出，各城市房價過快上漲勢頭立即受到遏制，北京等一線中心城市，部分樓盤的價格已經(jīng)開始大降，調控效果立桿見影。可見，只要政府下決心調控房價，房價就一定能夠降下來。但是，“價高者得”的現(xiàn)行土地出讓政策不改變，不斷然制止炒房，只要經(jīng)濟不滑坡，房價上漲的趨勢就不會改變。如果短時間內取消調控，很可能導致樓市報復性反彈。
一季度，GDP增長11.9，表明我國經(jīng)濟出現(xiàn)過熱跡象；一季度CPI為2.2，距離3.0的溫和通脹警戒線很近，預計4月份CPI將達到3.0左右。當前，房地產(chǎn)業(yè)成為中國國民經(jīng)濟最重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一。防止經(jīng)濟過熱，抑制通貨膨脹，自然需要打壓房地產(chǎn)業(yè)。
自年初中央調控樓市以來，許多投資者，對投資國內房地產(chǎn)業(yè)，已經(jīng)從熱衷態(tài)度轉向謹慎，他們更多的將投資注意力轉向政府倡導的新能源、節(jié)能環(huán)保、生物科學等新興產(chǎn)業(yè)。
綜上分析，分析本次宏觀調控何時能結束，主要取決于GDP走勢和CPI走勢。決定GDP走勢的主要不確定因素是出口走勢。2009年我國經(jīng)濟觸底強力反彈，“保八”成功，不是遵循經(jīng)濟內生的自然發(fā)展規(guī)律，而是依靠政府強力投資刺激所取得，超量的貨幣投放，很可能導致惡性通貨膨脹，給未來經(jīng)濟發(fā)展埋下巨大隱患。中央已經(jīng)充分認識到這一點，2010年乃至2011年，我國經(jīng)濟發(fā)展的主要任務應該是，在確保經(jīng)濟實現(xiàn)8—9%左右增長的前提下，逐步退出經(jīng)濟刺激政策，避免出現(xiàn)惡性通貨膨脹，將CPI控制在2.0—3.0左右為好，使經(jīng)濟以軟著陸的方式二次探底，夯實經(jīng)濟基礎，力促經(jīng)濟轉型，以實現(xiàn)長遠健康發(fā)展。
去年12月份有專家預計，2010年的GDP走勢將前高后低（四個季度分別是11.0、10.2、10、9.8，這是因為2009年的GDP走勢前低后高所必然），CPI走勢則是前低后高(四個季度分別是2.0、3.4、4.2、4.4)。四個多月時間過去，因出口超預期好轉，一季度GDP走勢11.9，高于年初預估0.9個百分點。考慮到國際貿(mào)易保護主義日益嚴重，未來出口面臨很大的不確定性，且今年一季度GDP高速增長是建立在去年一季度同比基數(shù)低的基礎上，所以目前經(jīng)濟不算過熱，但是有過熱傾向。此外，本次樓市調控，打壓消費，抑制投資，對GDP增長會產(chǎn)生緊縮作用。未來幾個季度，GDP增長的基數(shù)將逐季提高（因2009年GDP逐季環(huán)比增長），三、四季度的GDP增速可能會小于年初預估（10.0、9.8）。到2011年一至二季度，季度GDP增速可能會回落到9.0左右。
一季度CPI2.2，比年初預估高0.2，考慮到中央一季度已經(jīng)采取提前且三次上調存款準備金率（年初預計3、4月份開始上調存款準備金率，但實際上從1月份開始上調，且連續(xù)上調三次）、大量發(fā)行票據(jù)吸收市場流動性、控制銀行每月放貸額度等措施，未來通貨膨脹的壓力應有所減輕，但是2010年后三個季度，CPI上行的壓力仍很大。預計至少到2011年一季度或二季度，在經(jīng)歷一至二次加息之后，CPI指標才能從高點5.0左右轉向下行。
如果未來幾個季度GDP增長如預期那樣，呈現(xiàn)環(huán)比下降趨勢，那么在當季GDP達到9.0—9.5時，只要當季CPI能控制在3%左右，或者在4%左右，但是呈明顯的向下轉向趨勢，此時中央很可能會放松對房地產(chǎn)業(yè)的調控，甚至會轉向支持。預計這個時間節(jié)點最早會出現(xiàn)在今年末，更大的可能是出現(xiàn)在明年上半年。也就是說，本次樓市調控周期約3—4個季度左右，與2008年的房地產(chǎn)調控周期相近。（這種判斷王老師認為沒有依據(jù)，因為中國必定會改變以房地產(chǎn)為支柱產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)路線；房地產(chǎn)的發(fā)展模式，也必定會從香港模式轉向新加坡模式。這次房地產(chǎn)調控，在兩三年的時間尺度內，將導致房地產(chǎn)推出新制度。當前，整個社會在向左回歸，雖然房地產(chǎn)業(yè)的前景仍然是非常光明的，但不可以繼續(xù)幻想房地產(chǎn)還會完全繼續(xù)走新自由主義經(jīng)濟理論主導下的房地產(chǎn)開發(fā)模式。因為世界主要國家都不是這樣做的。）
三、下半年以后樓市走勢會如何
1、總體來看，在宏觀調控結束之前，各城市的成交量將普遍下降。
2、房價回落幅度主要取決于各地方政府對調控政策的理解和需要。從社會經(jīng)濟發(fā)展的長期增長態(tài)勢上看，調控之后，房價還是要遵循經(jīng)濟周期規(guī)律的。當前，北京、上海等價格泡沫較大的城市，房價下調幅度可能比較大，但是價格下調幅度不會超過本輪上漲之前的幅度。對于大多數(shù)二、三線城市來說，泡沫較小，開發(fā)商利潤空間將在調控的滯銷中損失較大，受剛性成本支撐，價格下行難度很大，在買、賣雙方僵持一段時間之后，價格走勢可能出現(xiàn)分化，少數(shù)城市房價出現(xiàn)下跌，多數(shù)城市房價可能繼續(xù)小幅走高。走勢的不同，受幾方面因素影響：市場供求關系為基礎、地方政府意志為主導、輿論導向作用大、主流品牌開發(fā)商的價格走勢是關鍵。2005、2006、2007年，中央每年都調控房地產(chǎn)，但是房價越調越漲，主要原因是主流品牌開發(fā)商受調控影響小，價格不為所動，小開發(fā)企業(yè)降價再多對市場影響也不大。2007年底，中央重點針對囤積土地多的主流開發(fā)企業(yè)進行調控，市場風向大變。2008年初，在萬科地產(chǎn)全國率先降價的表率下，各主流開發(fā)企業(yè)爭先恐后，紛紛降價，特別是恒大地產(chǎn)面臨生存危機，“跳摟大甩賣”，更是火上澆油，徹底打亂市場的價格體系。成都樓市下一步如何發(fā)展，關鍵看龍湖、藍光、萬科、中海、華潤等企業(yè)如何應對本次調控。這幾家企業(yè)目前的資金狀況比2008年初時好的多，估計大幅下調價格的可能性不大。是否會繼續(xù)維持價格上漲態(tài)勢，現(xiàn)時尚未可知。
四、調控很可能促使中國房地產(chǎn)業(yè)從此進入一個全新的發(fā)展階段
2005年之后，一線中心城市的地價和房價上漲過快，被國家宏觀調控重點打壓，大量國內外投資者將投資更多地向二線中心城市轉移，使成都、重慶、武漢等城市的房地產(chǎn)業(yè)在過去五年高速發(fā)展。本次宏觀調控，一線中心城市首當其沖，二線中心城市也會受到很大影響，更多的資金未來將向三、四線城市轉移，欠發(fā)達地區(qū)的中心城市，如貴陽，和一、二線中心城市周邊的中小城市，如成都周邊的德陽、綿陽等城市，將迎來更好的發(fā)展機遇。
中國房地產(chǎn)業(yè)自90年代初起步以來，經(jīng)歷了二個階段的發(fā)展，第一階段是97、98年以前，消費群體以政府機關、國有企業(yè)的公款團體購房為主。第二階段是過去十年，中心城市周邊中小城市的富裕階層，和每年數(shù)十萬的大學畢業(yè)生等，大量涌入一、二線中心城市，再加上中心城市原市民隨收入增長而迅速增加的首套自住需求、改善性需求和投資需求，推動一、二線中心城市的房地產(chǎn)業(yè)在過去十幾年飛速發(fā)展。目前，一、二線中心城市房屋投資需求的比例越來越高，房屋大量空置，發(fā)展速度將逐漸放慢。
隨著居住日益成為各界高度關注的政治問題，經(jīng)濟結構迫切需要轉型，政府開始需要承擔社會低收入階層的居住保障義務，中國房地產(chǎn)業(yè)正在進入第三個發(fā)展階段。
1、在第三個發(fā)展階段，將有如下的市場表現(xiàn)。
（1）在一、二線中心城市，精英購房需求將受到抑制，政策將更多的向中低收入階層傾斜，“價高者得”的現(xiàn)行土地出讓政策將逐步變革。但是，在地方政府7.5萬億元貸款危機緩解并解決之前，現(xiàn)行的土地出讓政策難以發(fā)生根本性變化。
（2）三、四線中小城市精英階層的改善型需求可能大幅度增加，城際快速鐵路的大量修建，也會使苦于高房價的部分中心城市消費者，到周邊城市購房，增長的需求將吸引更多的投資，三、四線城市的房地產(chǎn)業(yè)將快速發(fā)展。
（3）中心城市農(nóng)民工的居住保障問題會逐漸引起政府關注，但相當長時期內政府還沒有能力精力重點解決這個問題。
甚至可能在二到三年的時間尺度內有催生新的房地產(chǎn)制度的可能。
2、在第三個發(fā)展階段，主流房地產(chǎn)企業(yè)需要做出改變來適應新的形勢。
從一線中心城市向二線中心城市轉移。主流開發(fā)企業(yè)所需要具備的核心競爭力和采取的管理模式，基本一致。但是向周邊小城市進軍，面對較小的市場容量，較低的利潤空間，透明度、規(guī)范度相對較差的市場環(huán)境，專業(yè)化人才和專業(yè)化合作單位匱乏，主流開發(fā)企業(yè)需要“化整為零、多點布局、異地管理、多方協(xié)調、薄利多銷”，將面臨更大的不確定性和更多的管理能力挑戰(zhàn)。
