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一線城市土地供應(yīng)越來越緊缺，加之土地價格高企，開發(fā)商拿到增量土地的難度越來越大。于是，通過對存量土地改造的城市更新成了房企參與一線城市競爭的重頭戲，而這種競爭，似乎在深圳顯得尤為激烈。
本土房企與外來房企上演「城市爭奪戰(zhàn)」
據(jù)統(tǒng)計(jì)，參與深圳「舊改」項(xiàng)目的房企有 30 多家，體量較大的有 10 家左右。央企有諸如華潤、招商、中航、中信、中糧等，深圳本土的則有佳兆業(yè)、京基、卓越、星河等，除此之外，仍有很多外來房企正在加入這一「舊改」大軍之中，其中氣勢最兇猛當(dāng)屬恒大。
央企以華潤為例。華潤置地在深圳已完成的舊改項(xiàng)目十幾個，其中最具代表的項(xiàng)目有萬象城、華潤城、銀湖藍(lán)山、深圳灣、前海中心和湖貝舊改。其中湖貝村整體改造項(xiàng)目占地面積 30 多萬平方米，規(guī)劃建筑面積約 198 萬平方米，總投資高達(dá) 300 億元。
深圳本土房企則以佳兆業(yè)為最突出。佳兆業(yè)被稱為深圳的「舊改之王」，涉及了幾乎所有類型的城市更新項(xiàng)目，改造對象包括舊城、舊村、舊工業(yè)區(qū)、爛尾樓改造等。其中尖崗山項(xiàng)目規(guī)劃總建設(shè)量 446 萬㎡。
外來房企恒大有后來者居上之勢，其舊改規(guī)模也大的令人咋舌。目前，恒大在深圳共有 17 個項(xiàng)目，其中 13 個項(xiàng)目為舊改項(xiàng)目。這些舊改項(xiàng)目預(yù)期總建筑面積可達(dá) 770 萬平方米，可售面積達(dá) 461 萬平方米，其中有 2-3 個項(xiàng)目預(yù)計(jì)在 2017 年可以入市。
從上述資料可以看出，房企在深圳城市更新中的力量對比、參與方式以及改造類型：
| 參與方式
主要的參與方式為多方合作、股權(quán)收購等。深圳舊改的流程長、涉及部門多，過程非常繁雜，申報(bào)、規(guī)劃及拆遷是整個過程中的難點(diǎn)。這就要求參與企業(yè)具有較強(qiáng)的資源整理實(shí)力，多方可以發(fā)揮各方優(yōu)勢，做好資源配置，推進(jìn)項(xiàng)目進(jìn)展效率。
另外，舊改項(xiàng)目體量大，涉及面逛，需要參與房企具有強(qiáng)大的資金儲備，多方合作也是保障資金充足與融通的有效方式。對于一些在深圳缺乏經(jīng)驗(yàn)的外來房企，選擇與當(dāng)?shù)胤科蟮暮献?，收并購或參股，也是一種重要的參與方式。
| 主要類型
深圳城市更新改造前的主要類型為城中村、舊工業(yè)區(qū)和舊住宅區(qū)等，城中村改造是深圳最早開展的城市更新動作，也是傳統(tǒng)房企最熱衷參與的類型。工業(yè)區(qū)改造的優(yōu)勢在于權(quán)利主體較為單一，通常為單個企業(yè)而非個人或組織，是三類舊改中相對簡單的。舊住宅區(qū)主要由政府主導(dǎo)，難度更高。改造后的類型主要為商業(yè)綜合體、住宅、新型產(chǎn)業(yè)等。
深圳城市更新還有哪些機(jī)會
2016 年 11 月 21 日，深圳市政府印發(fā)了《深圳市城市更新「十三五」規(guī)劃》?！兑?guī)劃》指出， 「十三五」期間，深圳將爭取完成各類城市更新用地規(guī)模 30 平方公里。其中，拆除重建類更新用地供應(yīng)規(guī)模為 12.5 平方公里，非拆除重建類更新用地規(guī)模為 17.5 平方公里。推進(jìn)以城中村、舊工業(yè)區(qū)為主要對象的拆除重建。按此推算，深圳未來舊改和城市更新市場規(guī)模達(dá)到驚人的數(shù)萬億。
在所有更新區(qū)域中，蛇口片區(qū)、福田保稅區(qū)、筍崗-清水河片區(qū)、高新北片區(qū)、大空港新城、寶安中心區(qū)、坂雪崗科技城、北站商務(wù)中心區(qū)、坪山中心區(qū)、光明鳳凰城、龍崗中心區(qū)等成為全市重點(diǎn)更新區(qū)域。
隨著深圳新增土地資源的減少，向土地存量要發(fā)展已經(jīng)成為深圳土地供應(yīng)的常態(tài)。 2012 年，深圳市年度計(jì)劃供應(yīng)建設(shè)用地面積中存量建設(shè)用地占比 59% ，近兩年這一比例又不斷提高， 2014、2015 年分別為 69% 和 73% ，未來，可以判斷的是，這一比例依然會維持在高位。從這一方面來看，城市更新將成為今后深圳城市發(fā)展的重頭戲；另一方面，舊改已成為各大房企在深圳擴(kuò)張的主要路徑，如此大的市場，想必也會讓更多虎視眈眈的房企進(jìn)入這一競爭之中。
房企在深圳城市更新中面臨的難題
1.重大的資金壓力
舊改項(xiàng)目利潤空間雖然很大，但房企在實(shí)施過程中也面臨著不少難題。首當(dāng)其中的，便是巨大的資金壓力。相比于 1 年以下的招拍掛拿地開盤周期，舊改項(xiàng)目的周期要長很多，一般在 3-4 年，長者則可達(dá) 7-8 年，更有甚者在10年以上，如華潤大沖村、鹿丹村等舊改項(xiàng)目。
周期嚴(yán)重拉長帶來最大的問題，是先期投入的都成為沉淀資金，則有陷入兩難境地的危險。尤其是，如果在拆遷過程中遇阻，補(bǔ)償款投入的成本會不斷增加。企業(yè)使用的若非自有資金，財(cái)務(wù)成本也會不斷增加，利潤空間也會被進(jìn)一步壓縮。現(xiàn)今，房企的融資渠道主要有銀行貸款、發(fā)債以及私募基金等，但由于近期的一些政策規(guī)定，這些融資渠道都有所收緊。這意味著，房企在參與舊改項(xiàng)目時將會面臨更大的資金壓力，最后，弱小者會被淘汰出局，只剩下那些資金實(shí)力雄厚者才能繼續(xù)玩下去。
2.補(bǔ)貼少，相對高昂的土地增值稅
深圳當(dāng)前對參與舊改的房企并沒有太多政策性資金支持，此外，由于拆遷等工作進(jìn)行時房企并未取得土地使用權(quán)，不能正常申請開發(fā)貸款，主要依靠銀行的創(chuàng)新服務(wù)進(jìn)行資金支持。高利潤的同時也意味著房企要繳付較高的土地增值稅。雖然深圳舊改的拿地價格相當(dāng)較低，如果拆遷成本和資金成本并未付出太多，企業(yè)可能將承擔(dān)相對高昂的土地增值稅，尤其毛利超過 50% 的項(xiàng)目按照累進(jìn)稅率交的更多。
