購房小吐槽？
深圳市區基本沒新房了，廣州新房供應也主要集中在增城、南沙等外圍區域！
顧妍妹經常聽到類似感慨，其實這些現象的背后是“土地資源的稀缺性”！
土地是城市發展的重要載體，居民需要房子住、企業需要辦公和生產、商業活動、公共服務也需要開展場所，而土地資源十分有限，政府面臨博弈取舍。
本次保利投顧研究院選取城市土地維度進行探究，分析大灣區未來哪里更具發展潛力。
將視角拉長，我們先回顧大灣區這9個城市10年間土地供應結構變遷。通過對比前五年（2008年至2012年）和近五年（2013年至2017年）土地成交結構，可以部分窺得各城市土地供應結構變化趨勢。
在開始前顧妍妹先解釋下本文將涉及的指標：
土地開發強度：指建設用地總量占行政區域面積的比例，國際警戒線一般為30%
建設用地：指建造建筑物、構筑物的土地。主要有城鄉住宅和公共設施用地，工礦用地，能源、交通、水利、通信等基礎設施用地，旅游用地，軍事用地等
建筑密度：單位面積內房屋建筑區域覆蓋面積的占比
增量建設用地：是指通過收儲等方式將農用地和未利用地轉為建設用地
存量建設用地：已經是建設用地的土地，包含已批未用、已建低效用地等
住宅用地：住宅類用地，包含住宅、商住、綜合體（含住宅）等
一、土地供應結構變化趨勢
宅地限量供應、地價節節高
灣區九市中，佛山、惠州、廣州宅地供應總量位列前三甲。
從總量變化看，肇慶、珠海、江門近五年宅地仍在放量，佛山亦有小幅增加；而其他城市宅地總量均出現不同程度的收縮，尤以惠州、中山、深圳為甚。
工業大受青睞、商辦用地呈現兩級分化
相較于多數城市宅地供應的下滑趨勢，各城市政府對于工業似乎都很 “慷慨”，絕大多數城市工業用地近年繼續增加。
肇慶、東莞增幅最大；廣州、珠海、江門、佛山工業增量規模亦十分可觀。
江門、肇慶工業用地成本較為低廉對企業吸引力大；而惠州工業用地成本接近廣州，令企業望而卻步。
而對于商辦，城市分化則十分明顯：深圳商辦放量，對比前五年，增長近3倍；廣州、珠海亦有增長；其余多數城市商辦類土地供應普遍下滑。
土地供應結構變化、地價水平，一定程度上折射各城市土地稀缺程度及政府供地偏好的差異。那各城市未來可開發空間還有多大？
二、土地開發潛力分析
土地開發強度
土地開發強度的國際警戒線一般為30%，目前超過警戒線有深圳、東莞、佛山、珠海，其中深圳土地開發強度已超55%，東莞業已接近50%；
佛山、珠海大致在30-35%左右；中山、廣州也已接近臨界線；
江門、惠州和肇慶則在10%左右，未來土地利用空間仍相對較大。
從城市建筑密度可以大致看出灣區各城市內部開發程度也存在差異：
廣州未來開發焦點可能落在黃埔增城中部及南沙；東莞的厚街、寮步、黃江等部分區域交通通達度仍較低；
江門由中心向外擴仍有較大潛力；惠州接深圳、肇慶接廣佛仍有較大開發空間；
中山南北分化嚴重，南部建筑密度較低，臨近深中通道的東南部仍有一定潛力。
建設用地指標增量
根據各城市實際用地規模及遠期規劃批復規模，保利投顧研究院測算出近兩三年各城市可用建設用地規模。
深圳早已超用地指標限定，填海、舊改等多管齊下；廣州新增指標集中于外圍區域；珠海、佛山、東莞、中山可用規模也極少；惠州、江門、肇慶可新增建設用地指標仍較寬裕。
綜上，不難看出，珠江東岸城市開發強度普遍較高，未來開發空間局限性大，唯一較有潛力的惠州產業用地成本高企，限制了深圳產業轉移需求的釋放，有待改善；
而珠江西岸，尤其是江門、肇慶，土地仍有較大的承載力且成本相對低廉，對核心城市產業轉移具有較大吸引力。粵港澳大灣區規劃落地，將加速灣區內產業融合發展！
城市所處不同發展階段，其土地利用方向也有差異，同時各城市亦存在個性特征。下面結合城市具體情況，一起看看各城市土地利用有何特征，其中蘊含何種機遇？
三、各城市土地利用特征
結合土地供應結構變化及未來開發潛力，可以將灣區九市土地利用情況分為三大類，也可以理解為城市土地利用的不同階段：
核心城市（廣深珠）由中心向外拓展，并逐步超越行政邊界；佛莞最早向廣深鏈接發展，目前也向外擴展；
惠中肇江四城則于近年才開始承接產業外溢、住房外溢需求。隨著灣區規劃落地，未來九市將繼續融合發展。
類型Ⅰ——核心城市
宅地供給有限、商辦顯著增多
深圳：土地供應總量趨勢性下降，面臨“無地可用”。土地向商辦傾斜，近五年商辦用地占比由11%上升至44%。
根據深圳市住房建設規劃（2016-2020），十三五規劃期間，深圳住房總需求約180萬套，新建住宅預計僅30萬套，居住外溢勢能強勁。
廣州：中心五區商辦供應占比上升，黃埔的工業、宅地供地大戶地位被增城、花都、南沙取代，中心城區宅地供應持續收縮。
珠海：近五年的土地增量主要來源于金灣及橫琴，工業主要集中在金灣、商業集中于橫琴，兩區發展定位清晰。
類型Ⅱ：鏈接型城市
佛山：早些年前，最靠近廣州的南海，住宅/工業用地供應占全市比例最高，但近年開始縮減；而近年住宅、工業供應向三水（連接中山）和順德（連接肇慶）聚集，兩地成為佛山開發重心。禪城、南海加速與廣州同城化，發展較為成熟，商業供應較多。
東莞：近年土地供應明顯向工業傾斜，最靠近深圳松山湖、東南臨深率先承接深圳產業外溢需求，再向濱海、東部產業園擴散。宅地方面，環深區域開發空間有限，未來住房需求還將繼續向外擴散。
類型Ⅲ：承接型城市
中山：前些年住宅供應計劃性較差，部分土地存于私人手中；供地向工業用地大幅傾斜，在產業集群上發展迅猛，但近年宅地供應明顯不足；土地利用效率偏低；整體開發強度較大、但城市內部差異明顯，西北部開發強度大。
惠州：臨深的惠陽前期土地供應占比較大，但近年無論是宅地還是工業用地大幅下滑；大亞灣宅地成交亦明顯放量；臨近東莞的仲愷區（包含在惠城區內）亦是重點發展區域，承接深莞產業外溢需求。
肇慶：土地供應集中在中心城區及外圍，均為靠近佛山三水區域。中心區域（端州、鼎湖）以住宅、商業用地為主，外圍區域（高要、四會）以工業為主，承接廣佛產業轉移需求。
江門：開發區域仍主要集中于城區；近年，靠近佛山的鶴山、靠近珠海的臺山宅地/工業用地大幅增加；政府方面亦在加強吸引深圳產業轉移。
我是啟示
1、土地開發潛力空間
粵港澳灣區規劃發布、產業轉移與融合將提速，而珠江西岸擁有更多可承接產業外溢需求的土地資源，尤其是江門、肇慶。故而，灣區未來增長潛力股主要在西岸。
2、城市內部土地開發強度
存有差異，局部仍有開發潛力，如中山東南部；深圳、東莞、佛山等開發強度較大、新增建設規模相當有限，土地利用必將向盤活存量發展，舊改、城市更新是必然選擇。中山、惠州前期土地出讓計劃性較差，存土地收并購機會。
3、政府供地順序
政府傾向于先供工業用地、再配套住宅用地、最后增加商辦用地。
而較早與核心城市融合發展的佛山、東莞，其經驗業已表明：產業轉移承接與住房需求外溢是相輔相成的。
已開始增強與灣區產業鏈接發展的江門，未來住房需求也將逐步由內生需求主導向外溢需求市場發展。
粵港澳大灣區系列下期預告：
珠三角內部產業轉移、人口流動已現何種變化趨勢？從產業及人口維度，探析大灣區規劃影響！
