3月份以來，部分二線城市房地產市場出現“小陽春”行情，一方面，武漢、南京、蘇州等成交量大幅回升，新開盤項目去化率皆有增長；另一方面，重慶、天津、合肥等土拍市場明顯升溫，房企拿地熱情高漲，地價重回高位。不可否認的是，二線城市仍是市場穩定器，更是市場下行周期的避風港。長期來看，二線城市市場需求依舊堅挺，潛在供應量很大程度上將決定未來成交量。
多數二線城市潛在供應總量適中，僅貴陽、昆明、西安等部分二線城市潛在供應量整體偏高。而從潛在供應區域、產品檔次來看，受供地結構性因素影響，貴陽、昆明、西安等潛在供應主要集中在重點規劃片區，貴安新區、滇中新區、西咸新區這類國家級新區潛在供應量皆不容小覷。并且，待開發項目同質化現象嚴重，低端產品潛在供應量顯著偏高，去化前景難言樂觀。反觀，以廈門為代表的個別二線城市中、高端產品潛在供應量明顯偏高，受困于高價盤成交去化明顯放緩，去化前景著實堪憂。
2018年房地產行業規模再創新高，而各線城市市場分化特征顯著，其中二線城市成交量同比去年雖有小幅下降，但總體看來住宅市場依舊堅挺。展望未來，在政策預期放松下，二線城市成交量將穩中有升。值得注意的是，自2016年以來，在市場轉暖下，二線土地供應明顯加快，土地成交量、價皆升至高位，就現階段而言，前期成交的地塊已陸續開始入市銷售，特別是入市的大量地王盤，或將面臨較大的去化壓力。
1、2018年行業銷售規模創新高，二線成交占比小幅回落
2018年，我國商品房銷售面積達17.2億平方米，同比微增1.3%，商品房銷售金額149973億元，同比增長12.2%，銷售規模續創歷史新高。不過，各能級城市市場格局此消彼長，成交分化之勢愈加顯著。具體而言，一線城市成交量持續低位，二線城市小幅回落，三四線城市穩居市場成交主力，全年來看呈先升后降的特征。統計數據顯示，一線城市商品房成交面積比重持續在2%~3%左右低位徘徊；二線城市商品房成交面積比重整體維持在30%左右；三四線城市成交面積比重長期超六成，8月漲至69.3%的歷史高位，而后隨著市場轉冷銷售占比顯著回落。
據CRIC數據顯示，2018年二線城市商品住宅累計成交26514萬平方米，同比微降3%，雖然廈門、?？诘仁谐山幌禄^為明顯，但熱點中西部城市鄭州、蘭州、重慶、西安等市均有較大增長，整體二線城市市場依舊堅挺。目前，市場雖邁入下行通道，觀望情緒開始蔓延，但由于二線城市需求堅挺，支付能力相對較強，疊加政策放松預期，預計2019年二線城市成交量將小幅上升。
2、2016年以來二線城市加快供地節奏，土地成交量、價皆升至高位
因一線城市供地長期受限，多數三、四線城市供地則明顯過剩，二線城市逐漸成為房企競逐的焦點所在。自2015年二線城市經營性土地成交規模跌到歷史低谷后，2016年開始觸底反彈，成交量、價均持續提升。隨著2018年房地產市場進入調整期，房價上漲預期趨緩，二線城市前期出讓的大量高價地將陸續進入開發銷售階段，去化壓力將有所浮現。
3、2016地王年二線城市占比超7成，“限價”使其普遍面臨去化難
2016年乃是市場公認的地王年，尤其是二線城市頻出地王，全年共計集中出讓250宗單價、總價地王，占比超七成。其中，合肥、杭州、南京、天津四城土拍市場異?；馃?，地王幅數都在30宗左右。不過，受限價政策影響，地價、房價之間的溢價空間顯著收窄，二線城市地王盤普遍面臨一定的去化壓力，顯著波及開發銷售進度。截止2018年底，2016年出讓的地王盤仍有一定數量尚未開工。
二線城市待開發土地測算未來商品住房潛在供應量，不難發現存在兩大風險性因素：其一，石家莊、太原等7城土地供應明顯過量，潛在供應規模不容小覷，庫存風險仍需警惕。其二，廈門、蘇州等7城待開發土地價格明顯偏高，疊加房價上漲預期暫告終止，高價盤去化表現著實不容樂觀。
1、貴陽、石家莊等7城供應總量較大，潛在供應可去化2-3年
為了便于測算二線城市未來商品住房潛在供應量，我們簡單加總計算近3年（2016-2018年）未開工、部分開工涉宅用地成交總建面，近似替代潛在供應量。數據顯示，貴陽、石家莊、太原等7城潛在供應規模不容小覷，近3年待開發涉宅用地成交總建面相當于同期商品房累計成交面積的0.7倍以上，其中貴陽、石家莊兩城更是超1倍。意即即使未來土地市場斷供，按照過往3年商品房成交量測算，現有待開發涉宅用地仍需2-3年才能去化完畢，供求壓力著實不容小覷。
2、重慶、長春等11城供應總量偏低，潛在供應去化皆不足1年
相較而言，核心二線城市土地供應明顯受限，疊加市場需求依舊堅挺，短期內供不應求的市場格局難以逆轉，房價猶存一定的上漲壓力。典型如重慶，主城9區供地持續偏緊，近3年待開發涉宅用地成交總建面僅相當于同期商品房累計成交面積0.19倍。說明重慶潛在供應量整體仍處低位，供不應求的市場格局有望延續更長的時間周期。與此同時，長春、沈陽這類前期高庫存風險城市，近年來大幅調降供地指標，涉宅用地潛在供應量去化周期皆不足1年，庫存壓力漸有緩解的趨勢。
3、廈門、蘇州等7城待開發地塊地價/房價比值皆超0.5，高價供應體量大
廈門、蘇州等7城待開發土地價格明顯偏高，近3年未開工、部分開工涉宅用地平均地價房價比皆超0.5，現有待售項目盈利空間明顯收窄。當下房地產市場已然步入調整期，房價上漲預期現已戛然而止，高價盤去化壓力開始浮現，且有加劇的趨勢。典型如廈門，2016年土拍市場異常火爆，翔安、同安、海滄等區域頻出地王，部分區域、板塊更是出現面粉貴于面包的極端現象。不過，受制于調控政策持續高壓，廈門房地產市場早已步入調整期，高價盤更是陷入去化困難的窘境。
為了更好地預判二線城市潛在供應區域分布以及產品檔次，我們選擇貴陽、昆明、西安、廈門和蘇州5個典型二線城市以做進一步分析，并具體落實到各區域市場、各區間價格段等結構性因素。不難發現，貴陽、昆明和西安潛在供應量主要集中在重點規劃片區，貴安新區、滇中新區以及西咸新區這類國家級新區皆高居市場前列；廈門中高端產品潛在供應量明顯偏高，去化前景不容樂觀；蘇州中低端產品潛在供應量略高，但去化壓力整體可控。
1、貴陽：潛在供應主要集中在貴安新區，且以低端產品居多
貴陽近3年未開工、部分開工涉宅用地成交總建面3223萬平方米，主要集中在貴安新區，也是黔中經濟區重點規劃片區。2014年，貴安新區獲批第八個國家級新區，重點打造大數據、高端電子信息制造、高端特色裝備制造、高端文化旅游養生、高端服務業等現代產業群。受此影響，貴安新區成為黔中經濟區新一輪發展高地，市場價值持續提升，吸引眾多實力房企爭相進駐，土地出讓規模持續高位運行。具體而言，花溪區、清鎮市涉宅用地潛在供應量分別為1632萬平方米和409萬平方米，合計占比多達63.3%；其他區縣涉宅用地潛在供應量整體偏低，僅南明區略高，達204萬平方米，占比約6.3%。
以土地成交樓板價*2/2018年商品房成交均價近似計算待開發項目區間價格段，并簡單劃分為以下3類：1倍以下為低端，1-2倍為中端，2倍以上為高端。（下同）不難發現，貴陽潛在供應量皆以低端產品居多，待開發涉宅用地總建面高達3082萬平方米，占比約95.6%。另有少量中端產品，待開發涉宅用地總建面141萬平方米，占比約4.4%。而高端產品暫缺，面粉貴于面包的現象實屬罕見。說明貴陽低端市場競爭激烈，待開發項目皆存在較大的去化壓力，但中高端市場仍有留白，市場去化壓力整體可控。
2、昆明：潛在供應主要集中在滇中新區，并以低端產品為主
昆明近3年未開工、部分開工涉宅用地成交總建面2236萬平方米，主要集中在滇中新區的官渡區，涉宅用地潛在供應量895萬平方米，占比40%。其他區域分布較為平均，涉宅用地潛在供應量都在300萬平方米左右。其中，盤龍區略高達365萬平方米，但較官渡區仍存在較大差距。2015年，云南滇中新區獲批國家級新區，著力做大、做強汽車及高端裝備、石化、新材料、電子信息、生物醫藥5大高端制造業集群。規劃范圍包括安寧市、嵩明縣和官渡區部分區域，官渡區就此成為市場熱點區域，土地成交規模顯著提升。
昆明潛在供應量絕大多數皆為低端產品，待開發涉宅用地總建面多達2131萬平方米，占比約95.3%。并有少量中端產品，待開發涉宅用地總建面105萬平方米，占比約4.7%，高端產品則暫缺。說明昆明低端市場同質化競爭激烈，一旦待開發項目大量入市，難免將加劇市場去化壓力。反觀中高端市場競爭不甚激烈，市場去化壓力基本可控。
3、西安：潛在供應主要集中在外圍區域，大都是低端產品
西安近3年未開工、部分開工涉宅用地成交總建面2236萬平方米，主要集中在外圍區域，西咸新區、浐灞生態區涉宅用地潛在供應量分別為1140萬平方米和936萬平方米，合計占比約53.6%。近年來，西安土拍市場熱度漸向外圍區域擴散，西咸新區獲批國家級新區后，更是躍升為房企競相進駐的熱點區域，土地成交規模持續提升，2018年更是創歷史新高。反觀，主城區土地供應長期受限，市場供求關系持續偏緊。典型如城東區、城南區，涉宅用地潛在供應量皆不足100萬平方米，短期內房地產市場仍將維持供不應求的基本格局。
西安潛在供應量大都是低端產品，待開發涉宅用地總建面3789萬平方米，占比高達97.8%。并有少量為中端產品，待開發涉宅用地總建面低至86萬平方米，高端產品則暫缺。一方面，低端產品潛在供應量明顯偏高，一旦市場需求難以有效承接，難免將加劇市場去化壓力。另一方面，中高端產品潛在供應量整體偏低，市場去化壓力不大。
4、廈門：中、高端產品潛在供應量較大，去化前景不容樂觀
廈門近3年未開工、部分開工涉宅用地成交總建面241萬平方米，主要集中在中、高端產品，潛在供應量分別為155萬平方米和77萬平方米，占比分別為64.5%和32.1%。另有少量低端產品，潛在供應量8萬平方米，占比約3.4%。主要原因在于2016、2017年廈門土拍市場持續火熱，同安、翔安、集美等區域頻出高價地。受制于調控政策持續高壓，廈門房地產市場顯著降溫，高價盤去化壓力開始浮現，且有加劇的趨勢，開發銷售周期明顯拉長。長期來看，中高端產品潛在供應量明顯偏高，但市場需求本就有限，去化前景著實不容樂觀；低端產品潛在供應量整體偏低，成交去化依舊不成問題。
5、蘇州：中、低端產品潛在供應量略高，但去化壓力整體可控
蘇州近3年未開工、部分開工涉宅用地成交總建面1495萬平方米，主要集中在中、低端產品，潛在供應量皆超600萬平方米，占比都在40%以上。近年來，蘇州房地產市場供求關系持續偏緊，中低端產品潛在供應量并未顯著超出市場需求，去化壓力整體可控。高端產品潛在供應量180萬平方米，主要集中在姑蘇區、園區和新區這類熱點區域。盡管高價盤成交去化明顯放緩，但由于蘇州土地供應本就受限，核心地段宅地更是資源稀缺品，長期來看熱點區域高端產品去化前景謹慎樂觀。
多數二線城市潛在供應量并不大，整體總量適中。不過，貴陽、昆明、西安等部分二線城市潛在供應量明顯偏高，集中分布在貴安新區、滇中新區和西咸新區這類重點規劃片區。并且，待開發項目同質化現象嚴重，低端產品潛在供應量顯著偏高，去化率較難保證。廈門潛在供應量主要集中在中、高端產品，部分待開發項目地價、房價明顯倒掛，長期來看去化堪憂。
1、多數二線城市潛在供應總量適中，整體庫存仍在較低水平
多數二線城市潛在供應量并不大，半數以上二線城市近3年未開工、部分開工涉宅用地成交總建面皆不足同期商品房累計成交面積0.5倍，去化壓力整體可控。即使如長春、沈陽這類前期高庫存風險城市，近年來大幅調降供地指標，潛在供應量暫居市場末位，庫存壓力漸有緩解的趨勢。預計多數二線城市庫存量仍將維持在較低水平，即使有回升，幅度也將非常有限。
2、貴陽、昆明、西安規劃片區潛在供應量甚高，產品同質化現象嚴重
貴陽、昆明和西安潛在供應量明顯偏高，主要集中在重點規劃片區，貴安新區、滇中新區和西咸新區潛在供應量均高居市場前列。典型如貴安新區，涉宅用地潛在供應量超2000萬平方米，占比多達63.3%。并且，待開發項目同質化現象嚴重，貴陽、昆明和西安低端產品潛在供應量顯著偏高，占比都在95%以上。一旦市場需求難以有效承接，在售項目去化率持續回落已是大概率事件，開發銷售周期也將明顯拉長。
3、廈門中、高端產品潛在供應量明顯偏高，去化前景堪憂
本輪調整期，廈門堪稱典型的風險城市，市場購買力透支乃是重要因素。隨著市場下行壓力不斷積聚，高價盤成交明顯放緩，去化壓力漸有加劇的趨勢。目前，廈門潛在供應量皆以中、高端產品居多，主要還是前期出讓的高價地，地王盤也不在少數。部分待開發項目地價、房價明顯倒掛，已然陷入開盤必虧本的窘境。長期來看，廈門房地產市場難言實質性好轉，中、高端產品去化前景著實堪憂。
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