《物權法》第九十六條規定了共有物的管理， 第九十七條則規定了共有物處分和重大修繕。對于共有物出租究竟是屬于管理還是處分，即應適用《物權法》第九十六條還是第九十七條的規定，一直存在爭議。當出現部分共有人擅自出租共有房屋的情況時，選擇不同的規定，會導致截然不同的處理結果。
有一種觀點認為：對財產的出租是共有人處分行為的表現形式之一。按份共有人可以任意的對應有部分予以出租；在共有財產部分，全體共有人當然更無阻礙的可以對共有財產予以出租。對出租行為的處理，應適用《物權法》第九十七條的規定。據此，部分共有人出租房屋，在按份共有的情況下，應當經占份額2/3以上的按份共有人同意，共同共有的情況下，應當經全體共有人同意，反之，則租賃合同無效。
另一種觀點認為：對共有財產的出租，不是對共有財產的處分，而是對共有財產進行管理中的使用和收益，不應適用物權法第九十七條規定，而應適用《物權法》第九十六條規定，在共有人沒有約定的情況下，各共有人都有管理的權利和義務，因此，部分共有人出租共有房屋的租賃合同應為有效。
那在實務中究竟采取了何種觀點？先來看以下這個案例
法院：山東省濟南市中級人民法院
案號：（2015）濟民四終字第271號
裁判意見摘要
法院認為，趙某及金某棟簽訂《房屋（場地）租賃合同》中租賃使用的40號房屋為金某林、金某芬、金某衛、金某勤、金某鑫及金某棟通過繼承獲得的房產，該房產已經按照共同共有登記在金某林、金某芬、金某衛、金某勤、金某鑫及金某棟名下，金某林、金某芬、金某衛、金某勤、金某鑫及金某棟為該房產的共同共有人。
依據《中華人民共和國物權法》第九十五條的規定:“共同共有人對共有人的動產或不動產共同享有所有權。”該法第九十六條規定:“共有人按照約定管理共有的不動產或者動產；沒有約定或者約定不明確的，各共有人都有管理的權利和義務。”本案中，金某林、金某芬、金某衛、金某勤、金某鑫及金某棟未提交證據證明其對40號房屋的管理形成過一致的約定。據此，金某林、金某芬、金某衛、金某勤、金某鑫及金某棟對40號房屋均享有占有、使用、收益和處分的權利，均可對該房屋進行管理和使用，包括對外出租。
金某棟與趙某于2014年4月20日簽訂了《房屋（場地）租賃合同》，該合同系雙方當事人的真實意思表示，且不違反法律、法規的強制性規定，金某林、金某芬、金某衛、金某勤、金洪鑫亦未舉證證明金某棟與趙某簽訂合同時存在惡意串通等《中華人民共和國合同法》規定的合同無效或合同可撤銷的情形，故依據《中華人民共和國合同法》第四十四條、第四十九條、第五十二條、第五十四條的規定，金某棟與趙某簽訂的《房屋（場地）租賃合同》應為有效。
案例分析及延伸
從上述案例看，法院應當是采取了第二種觀點，共有物的出租應當是一種管理行為。小編同意這種觀點，《物權法》第九十七條規定的“處分”，指的應該是所有權權能中占有、使用、收益、處分中的第4項；而共有房屋的出租行為則屬于所有權權能中的行使收益權的行為，因此共有房屋出租行為應納入管理行為的范疇之內，即應當適用《物權法》第九十六條的規定來進行處理，而不應適用《物權法》第九十七條的規定。
對此，也有人曾從另一個角度提出不同觀點，即根據《城市房屋租賃管理辦法》來處理部分共有人出租合同效力的問題。該辦法第六條規定：有下列情形之一的房屋不得出租：
（一）未依法取得房屋所有權證的；
（二）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；
（三）共有房屋未取得共有人同意的；
（四）權屬有爭議的；
（五）屬于違法建筑的；
（六）不符合安全標準的；
（七）已抵押，未經抵押權人同意的；
（八）不符合公安、環保、衛生等主管部門有關規定的；
（九）有關法律、法規規定禁止出租的其他情形。
根據上述法律規定，應當由所有的共有人做出一致的意思表示；反之，如果部分共有人出租房屋的，租賃合同無效。
但《城市房屋租賃管理辦法》已被2011年2月1日起施行的《商品房屋租賃管理辦法》所替代，在《商品房屋租賃管理辦法》第六條規定不得出租的情形中已經將“共有房屋未取得共有人同意的”刪去。即便《城市房屋租賃管理辦法》的規定仍然適用，根據《合同法》第五十二條的規定，違反了法律、行政法規的強制性規定才會導致合同無效，但《城市房屋租賃管理辦法》是建設部頒布的行政規章，并非由國務院制定的行政法規，且其也并非強制性效力性規定，其不能作為認定合同無效的依據。因而根據《城市房屋租賃管理辦法》的規定認為部分共有人未經其他共有人同意出租房屋的租賃合同無效的觀點不能成立。
回到上述案例中來說，原告方并非合同的當事人，其作為第三人要求確認合同無效，首要證明的是合同雙方存有惡意串通行為，并導致其合法利益受到損害，但原告方對此并未提供證據加以證明，也未證明租賃合同存在其他無效情形，所以法院確認合同有效并無問題。
小結
關于部分共有人出租房屋應屬于對共有物的管理行為，并不會因為出租人未經其他共有人同意而被認定為無效。但對于合同效力的判斷還應考慮到《合同法》的相關規定，如果出現承租人知道或應當知道租賃房屋存在其他共有人，出租人未經其他共有人同意而擅自出租，則有可能會被認定承租人存有惡意，此時如果損害了其他共有人的利益，則租賃合同有可能會被認定為無效合同。
來源：廣州仲裁委員會
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