面包賣多少錢，跟面粉價格有相當大的關系，房子賣多少錢，是個復雜的計算，很難說細說明白，算幾個大數，讓大家做一些了解。
1、樓面地價：樓面地價是指單位建筑面積平均分攤的土地價格，容積率有很大的關系。容積率2.8，大概率指地上建筑的容積率，政府為了節約用地，鼓勵開發地下空間，地建筑可能不會計算容積率。2.8的容積率肯定是開發高層產品，需要建儲藏室和地下車庫。
樓面地價計算：一畝=666.67平米，容積率2.8，即一畝土地，可以建設666.67*2.8=1866.68平米建筑，分攤到每平米建筑上的地價=300萬元/1866.68平米=1607元/平米。拿到土地后辦理土地證需要交納契稅，按3%計算，大約50元/平米。兩項相加約1650元/平米。
2、建安成本：1800-2200元/平米左右，不城市稍有差別，按照中間值2000元/平米計算。
3、基礎設施配套費，約250元/平米，有的城市有減免。
4、園林綠化（含區內道路），不同品質的小區，綠化差別會比較大，四線城市的高層產品，綠化應該不會太豪華，取值200元/平米。
以上4項相加=1650+2000+250+200=4100元/平米。
5、稅費：營業稅、開發增值稅、企業所得稅、土地增值稅等，按10%吧。
6、財務費用：開發商前期投入大量資金拿地建設，這些資金都要計算財務成本，大開發商的融資渠道多成本低，小開發商融資成本高，平均按8%到10%的年化利率，但開發商投資達到一定比例后就可以拿到預售證開始銷售，按照房價的2-3計算。
7、管理成本營銷成本：一般會占到房價的4-5%，有分銷的樓盤甚至會在10%，先按5%算。
以上3項相加，占到房價的17%左右。用固定成本4100/（1-0.17）=4940元/平米，也就是成本接近5000元/平米，再加上開發商利潤，估計要賣到5500-6000元/平米。
當然，商品的售價不完全跟成本掛鉤，房地產也一樣。開發商會根據周邊樓盤的銷售價格、去化速度；自身利潤預期；區域內未來的供求關系；房地產行業的大勢等眾多因素來進行定價。在樓市火熱的時候，賣10000元也是有可能的。
