在購房過程中，很多購房者都會關心房子是否有產權？那么，問題來了，人們經常聽到的大產權房、小產權房是怎樣區別的，它們又有什么不同呢？小原下面為大家整理了小產權房與大產權房（商品房）的區別。
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一、什么是小產權房屋？
一、簡單解釋，國家發產權證的叫大產權。如開發商辦理合法的立項開發手續后，辦理土地出讓手續并按規定上繳給國家土地出讓金和使用稅(費)，由國家發放給開發商土地使用證和房屋預售許可證，這樣的房屋稱為大產權房屋。
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而國家不發產權證的，由鄉鎮政府發證書的叫小產權，也就是說在農民的集體土地上，僅有鄉（鎮）政府或村委會的蓋章以證明其權屬，并沒有國家房管部門的蓋章，這種房屋被視為鄉產權，即小產權房屋。
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二、小產權和大產權的區別是什么？
大產權即完全產權,包括房產使用權證與國有土地使用權。大產權的房屋在進入二級市場時,無需繳納土地出讓金。小產權即不完全產權,只包括房屋的使用權,它與大產權的本質區別在于土地使用權。通俗的解釋，買的房再轉讓時不用再交土地出讓金的叫“大產權”，再轉讓時要補繳土地出讓金的叫“小產權”。
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三、小產權二手房包括哪些房屋？可以買賣嗎？
嚴格來說，小產權二手房包括：已購公房，鄉產房和使用權房。根據這些房屋性質的不同，在房產轉讓時也會區別對待?！耙奄徆俊?，購房人只要補齊土地出讓金，也就是購買房款的1％，就可以等同為商品房上市出售?！班l產權”，歸農村集體所有，產權關系很難改變，很難過渡為完全產權，否則將會動搖國家的土地制度。而對于“使用權”房來說，上市出售則會有一線希望，因為，國家也在一直提倡并做著改革試點的努力。
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四、購買小產權房五大風險
1、缺少“五證”
“五證”即具備國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證及商品房銷預售許可證。如果沒有“五證”是不能辦理房產證的。沒有產權，不受法律的保護。
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2、拆遷難補償
除了不能辦理房產證外，那些“便宜房”實際上屬于在政府規定范圍以外的違章建筑，如果和國家的規劃相沖突，還很有可能被拆除，而且業主也不會得到拆遷安置補償。
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3、質量難保證
房屋質量沒人監督，一些開發商為賺錢會偷工減料，存在安全隱患。這類房屋一般由土地所在村開發，除了房屋質量和房屋售后保修難以保證以外，入住后的物業管理也極容易出現問題。
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4、小產權房不能抵押或者上市轉賣
由于沒有正規的產權證，小產權房不能作為抵押或上市專賣。這些都是購房者在購買小產權房需要注意的地方。
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5、小產權房不能抵押貸款
小產權房不能在房地產管理部門登記備案，所以不可以辦理抵押等他項權利，沒有他項權利就相當于沒有合法的質押物抵押到銀行，銀行貸款就無法批復。
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一、物權法不保護“小產權房”
目前許多購房者將目光轉向了 “小產權房”，而且不少人存在僥幸心理，認為隨著《物權法》的頒布，“小產權房”會得到承認。然而，《物權法》頒布后，相關條款中明文規定：城鎮居民購買“小產權房”并不合法，《物權法》不保護不合法的財產。
業內專家一致表示，“小產權房”沒有真正的產權，不受法律的保護，也不在已經實施的《物權法》的保護范圍內，因此無論自住還是投資，購買“小產權房”一定要謹慎。
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二、“小產權”難變身“大產權”
新《物權法》里明確規定，房屋屬于不動產，不動產必須要經過登記。與不動產不同，動產交付就可以，也就是說你買別人一瓶水，別人把水交給你，你就享有水的所有權。
但是房子不一樣，房子并不是交付購房者就享有房屋的所有權，因為房屋是不動產，它必須要經過國家規定的政府部門登記、造冊、頒發證書才享有所有權。登記的部門是國家規定的房屋土地和管理部門，而所謂的“小產權房”并不是法律規定的政府主管部門頒發的產權，因此“小產權”與“大產權”是兩個明顯不同的概念。
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