這案例不是小編瞎編的
來(lái)源于FM93.4 / AM990上海人民廣播電臺(tái)《市民政務(wù)通-直通990》欄目。市民打進(jìn)熱線咨詢的問(wèn)題，由法律和政策方面的專業(yè)人士給出詳細(xì)解答。
張先生2002年買了一套房子，2004年在同一小區(qū)買了車位，沒(méi)有給車位辦產(chǎn)證。
后來(lái)房子賣掉了，買家也沒(méi)提出要車位，他的車位也就一直租賃給別人使用。
現(xiàn)在小區(qū)另一業(yè)主想買他的車位，房產(chǎn)交易中心工作人員卻說(shuō)：車位沒(méi)有產(chǎn)權(quán)登記，不能交易，需要依附在小區(qū)房屋的產(chǎn)證上才可以。
可是房子早賣掉了。
他找過(guò)開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商說(shuō)他們已經(jīng)十多年沒(méi)有賣過(guò)房子和車位，事情辦不了。
轉(zhuǎn)給物業(yè)吧，他又覺(jué)得物業(yè)不會(huì)按照市場(chǎng)價(jià)回收。
于是張先生打電話咨詢電臺(tái)，車位能否單獨(dú)登記產(chǎn)權(quán)？沒(méi)有和房屋綁定的車位如何交易？這種車位的所有權(quán)有瑕疵嗎？能補(bǔ)救嗎？
問(wèn)題點(diǎn)歸納
車位能否單獨(dú)登記產(chǎn)權(quán)？
沒(méi)有和房屋綁定的車位如何交易？
這種車位的所有權(quán)有瑕疵嗎？能補(bǔ)救嗎？
匹配政策
1《房屋登記辦法》
第十條 房屋應(yīng)當(dāng)按照基本單元進(jìn)行登記。房屋基本單元是指有固定界限、可以獨(dú)立使用并且有明確、唯一的編號(hào)（幢號(hào)、室號(hào)等）的房屋或者特定空間。
國(guó)有土地范圍內(nèi)成套住房，以套為基本單元進(jìn)行登記；非成套住房，以房屋的幢、層、間等有固定界限的部分為基本單元進(jìn)行登記。集體土地范圍內(nèi)村民住房，以宅基地上獨(dú)立建筑為基本單元進(jìn)行登記；在共有宅基地上建造的村民住房，以套、間等有固定界限的部分為基本單元進(jìn)行登記。
非住房以房屋的幢、層、套、間等有固定界限的部分為基本單元進(jìn)行登記。
2《物權(quán)法》
第九條 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。
第十六條 不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動(dòng)產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理。
第十七條 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。
《上海市房地產(chǎn)登記條例》（2009年7月1日）
第八條 房地產(chǎn)登記的最小單位是土地、房屋的基本單元。土地的基本單元，是指土地權(quán)屬界線封閉的地塊或者空間;房屋的基本單元，是指有固定維護(hù)結(jié)構(gòu)、具有規(guī)劃確定的完整功能、可以獨(dú)立使用，并且有明確、唯一編號(hào)的房屋或者特定空間。
第二十條 新建非商品房屋的，應(yīng)當(dāng)自房屋竣工交付使用之日起
三十日內(nèi)申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記并且提交下列文件：
（一）申請(qǐng)書；
（二）土地使用權(quán)屬證明；
（三）建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；
（四）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；
（五）竣工驗(yàn)收證明；
（六）交付使用證明；
（七）總平面圖和分層平面圖；
（八）具有相應(yīng)資質(zhì)的測(cè)量機(jī)構(gòu)出具的勘測(cè)報(bào)告；
（九）其他有關(guān)文件。
癥結(jié)及建議：
根據(jù)車位產(chǎn)權(quán)歸屬，有三種情況：
1）已經(jīng)被列入公攤面積的公共停車位，屬于全體小區(qū)業(yè)主共有，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)銷售，也無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)登記；
2）開(kāi)發(fā)商單獨(dú)取得了停車位的產(chǎn)權(quán)，沒(méi)有列入公攤，這種停車位是可以買賣的；
3）人防工程改造的，因?yàn)槿朔拦こ淌菄?guó)家強(qiáng)制配套，所有權(quán)屬于國(guó)家，開(kāi)發(fā)商對(duì)其投資之后享有收益權(quán)，但這種收益權(quán)并不等于產(chǎn)權(quán)。
車位、車庫(kù)能辦理產(chǎn)權(quán)嗎？
合法的建筑物在登記機(jī)關(guān)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，申請(qǐng)人需出示該建筑物的土地使用證、建筑規(guī)劃許可證、施工許可證、竣工驗(yàn)收備案書及房產(chǎn)面積測(cè)繪報(bào)告。這些要件對(duì)于確定建筑物的產(chǎn)權(quán)登記缺一不可，但是地下車位缺少《土地使用證》。住宅小區(qū)的土地使用權(quán)面積完全由地上建筑物(即房屋單元)分?jǐn)偅叵陆ㄖ锉愠闪瞬环謹(jǐn)偼恋厥褂脵?quán)面積的部分。土地使用證的缺少讓地下車位的產(chǎn)權(quán)辦理成為不可能。
沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的車位風(fēng)險(xiǎn)大
業(yè)主花十幾萬(wàn)元與開(kāi)發(fā)商簽訂的車位買賣合同，很多情況實(shí)是長(zhǎng)期租賃協(xié)議，一旦出現(xiàn)自然災(zāi)害等不可預(yù)知情況時(shí)，國(guó)家可統(tǒng)一調(diào)配各個(gè)小區(qū)的人防工程使用，此時(shí)車位就不再屬于業(yè)主了。另外，一旦遇到小區(qū)拆遷等問(wèn)題，業(yè)主的權(quán)益也得不到有效保障，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)登記的停車位肯定是拿不到拆遷補(bǔ)償款的。盡管開(kāi)發(fā)商宣稱業(yè)主購(gòu)買停車位之后可以自由轉(zhuǎn)讓使用權(quán)，價(jià)格自定，物業(yè)還可以免費(fèi)辦理變更登記，但是沒(méi)有權(quán)利轉(zhuǎn)移憑證的停車位交易始終存在不小的風(fēng)險(xiǎn)。
為何要依附房屋面積？
部分地下車庫(kù)的建筑面積不能取得相應(yīng)的土地使用權(quán)面積份額，其房地產(chǎn)權(quán)依附于計(jì)算容積率的住宅房屋單元。開(kāi)發(fā)商在轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)時(shí)，地下車庫(kù)不能從計(jì)算容積率的住宅房屋單元中分離或分割，其產(chǎn)權(quán)應(yīng)隨同轉(zhuǎn)移給全體業(yè)主。但開(kāi)發(fā)商如果將地下車庫(kù)作為地下建筑面積報(bào)批，則地下車庫(kù)可以計(jì)入容積率，享有對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)份額。此時(shí)，地下車庫(kù)的法律地位類似于其他住宅單元，開(kāi)發(fā)商能夠取得對(duì)應(yīng)的產(chǎn)權(quán)證書。在此情形下，開(kāi)發(fā)商能夠擁有對(duì)車庫(kù)的所有權(quán)，有權(quán)分別出售車位。
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