相比新房，很多購(gòu)房者會(huì)更傾向于選擇買二手房，因?yàn)槎址績(jī)r(jià)格相對(duì)比較低，而且周邊環(huán)境配套已經(jīng)成型。
但是，由于二手房在交易過(guò)程中涉及產(chǎn)權(quán)和戶口轉(zhuǎn)移等問(wèn)題，所以一旦賣方在轉(zhuǎn)移過(guò)程中出現(xiàn)問(wèn)題，常常會(huì)讓你在購(gòu)房路上麻煩重重，甚至最后不得不使出終極手段——向法院提起訴訟。
如果真鬧到法庭，即使最后維護(hù)了權(quán)益，但是看好的房有可能就這樣泡湯，想想都揪心。誰(shuí)不想安安心心舒舒服服地買個(gè)好房呢？
這次來(lái)聊聊二手房交易，看完比內(nèi)行人還專業(yè)。
看上圖可能很多沒(méi)買過(guò)房的人都看不懂下面由小編簡(jiǎn)單說(shuō)下幾點(diǎn)。
對(duì)于買賣雙方：要選擇“證照齊全”、誠(chéng)信規(guī)范的中介機(jī)構(gòu)，證照包括工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)資質(zhì)備案。
對(duì)于賣方：可以在多家中介機(jī)構(gòu)放盤。放盤時(shí)，要謹(jǐn)慎看好委托書中各項(xiàng)條款是否合理。如果選擇了中介幫忙保管鑰匙，應(yīng)要求中介機(jī)構(gòu)出具鑰匙收據(jù)（機(jī)構(gòu)蓋章），還可以要求中介每次帶客看房的具體時(shí)間，以防房屋或財(cái)務(wù)受損時(shí)能確認(rèn)責(zé)任。
對(duì)于買方：要先了解清楚限貸限購(gòu)的政策
產(chǎn)權(quán)調(diào)查（需時(shí)約1個(gè)工作日）
產(chǎn)權(quán)調(diào)查也就是業(yè)內(nèi)所說(shuō)的“查冊(cè)”，即查證房地產(chǎn)的權(quán)屬狀況。通過(guò)查冊(cè)，你可以獲取房地產(chǎn)的權(quán)屬人、面積、結(jié)構(gòu)、有否違章、有否被抵押、有否被查封等情況的書面證明材料。
簽合同交定金（需時(shí)約1個(gè)工作日）
定金：
1.定金一般交給業(yè)主，不可退，金額一般為房?jī)r(jià)的1%-10%。
2.如果你看中的房子還在按揭中，定金最好不要直接交到業(yè)主手中，而應(yīng)該交由第三方監(jiān)管。
3.如簽約后樓價(jià)行情上漲，買家如想防止賣家毀約不賣，可交足額定金或約定高額違約金，提高違約成本。
簽合同：
1.應(yīng)中介和買賣3方都在場(chǎng)。
2.如果房產(chǎn)有共有權(quán)人，要讓共有權(quán)人一同簽字，避免后面出現(xiàn)共有權(quán)人不同意出售導(dǎo)致交易存在失敗的可能。
3.如果房屋有租約，應(yīng)該與租客簽訂放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的證明，避免租客以侵犯優(yōu)先購(gòu)買權(quán)為由導(dǎo)致交易失敗。
4.如果該房產(chǎn)附有戶口，要在簽訂合同時(shí)寫明戶口遷出的日期及違約條件。此外，合約中需注意明確各項(xiàng)的付款方式和條件、過(guò)戶時(shí)間、交易稅費(fèi)的承擔(dān)方式及可能出現(xiàn)的違約情況。
評(píng)估
除了找銀行評(píng)估，買賣雙方也可以直接在簽完中介合同后，找按揭公司，然后按揭公司會(huì)安排人過(guò)來(lái)評(píng)估，評(píng)估出來(lái)了之后做按揭。
賣家贖契、涂銷和遞件（贖樓時(shí)間視情況而定，1-2月不等）
贖契是業(yè)主方的責(zé)任，針對(duì)業(yè)主房貸沒(méi)有還完的情況。
涂銷就是賣家償還銀行貸款后取消房產(chǎn)抵押登記，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移申請(qǐng)即“遞件”，是指買賣雙方提供資料遞交房地產(chǎn)交易所審核，審核成功領(lǐng)取回執(zhí)。
其中贖契主要有3種操作方式：賣家用買方的首付款來(lái)付清剩余貸款 、轉(zhuǎn)按揭、向銀行申請(qǐng)抵押貸款來(lái)還清剩余房貸。
現(xiàn)如今絕大多數(shù)的購(gòu)房者都是用貸款來(lái)買房，有貸款的房子能賣嗎？有貸款的房子應(yīng)該怎么出售呢？這一點(diǎn)成為了有貸款房子買賣過(guò)程中困擾大家的一個(gè)難題。
賣家用買方的首付款來(lái)付清剩余貸款
一般二手房交易房子的首付可以在房產(chǎn)總成交額的30%至40%這個(gè)范圍，那么在貸款金額所剩不多的情況下，賣家可以充分的利用買方的首付款來(lái)將剩余的房貸還清，然后到銀行等相關(guān)部門撤銷房產(chǎn)的抵押登記，從而進(jìn)行下一步的買賣交易。
這是最常見(jiàn)、是最方便，同時(shí)也是最安全的交易辦法。
如果你想售賣的房子，所剩貸款金額較多，可以用以下兩種辦法：
轉(zhuǎn)按揭
轉(zhuǎn)按揭是指在借款人出售作為抵押物的房屋，經(jīng)貸款銀行同意，由房屋的購(gòu)買人繼續(xù)償還出售人未到期的貸款。
也就是說(shuō)出售若想有貸款的房子，需要將房子的按揭轉(zhuǎn)給買方，讓買方繼續(xù)償還賣方的按揭貸款。
二手房市場(chǎng)存在同行轉(zhuǎn)按揭和跨行轉(zhuǎn)按揭兩種情況。由于買方的資信狀況、貸款意愿、月供能力、購(gòu)房資金安排不盡相同，在轉(zhuǎn)按揭的同時(shí)，買方可以根據(jù)自身需求申請(qǐng)不同的貸款期限、貸款金額和還款方式。
但是這種方法在使用中會(huì)受到限制，很多銀行的政策對(duì)于轉(zhuǎn)按揭辦理不盡相同，實(shí)際操作中也會(huì)少有銀行能夠辦理轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)，因此，這種方法能夠使用的人很少。
向銀行申請(qǐng)抵押貸款來(lái)還清剩余房貸
簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是通過(guò)銀行貸款來(lái)繳清剩余的房貸。賣家可以根據(jù)自己的實(shí)際情況，用名下的其他抵押物向銀行申請(qǐng)抵押貸款，從而結(jié)清房子的按揭貸款。等買家支付放款后再來(lái)將銀行的抵押貸款還清。
這種方法操作起來(lái)會(huì)有些麻煩，但是對(duì)于想要出售有貸款房子的賣家來(lái)說(shuō)，也不是不可行的方法。
簽署申請(qǐng)貸款合同、辦理按揭（看銀行，一般3個(gè)工作日到半個(gè)月）
1.去銀行做貸款申請(qǐng)，需要買賣雙方到場(chǎng)，要帶上身份證原件、收入證明、買賣合同，獲得同意貸款書。
2. 如果貸款額度達(dá)不到預(yù)期，買家需要做好支付更多首期款的準(zhǔn)備，否則交易不成將造成違約。
3.為預(yù)防該情況發(fā)生后雙方發(fā)生糾紛，可以在合同中約定解決方法，例如是解除合同還是賠償違約金等。
銀行審核通過(guò)后獲得銀行同貸書、簽署貸款合同
付首期及資金托管（1個(gè)工作日）
一般情況下，按合同約定遞件成功后，業(yè)主就會(huì)要求交首期款了，目前房管局建議最好使用銀行資金托管（不過(guò)不是強(qiáng)制要求，買賣雙方可協(xié)商而定）。
資金托管的好處是，買房將錢存進(jìn)銀行，銀行會(huì)根據(jù)交易登記過(guò)戶的進(jìn)度，確定是否可以將房款劃賬至賣方，如此，就不用擔(dān)心因無(wú)法過(guò)戶而造成的資金風(fēng)險(xiǎn)，賣方也不用擔(dān)心房屋過(guò)戶后收不到其余的房款。
交房（一般1周以內(nèi)）
交房一般涉及物業(yè)、水電、有線電視、燃?xì)獾冉唤樱绻慨a(chǎn)內(nèi)部還有家具家電，還要核實(shí)清楚是否有被更換或搬走，最終業(yè)主才交鑰匙，正式完成交易。
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