下班回家，你家小區大門里忽然多了一個臨時攤位，有商家在宣傳產品 ；等你走進電梯里，墻面上換了最新的促銷廣告……這些是不少業主的每日見聞 。
據了解，由于部分小區物業費繳費率低，加上經營成本上漲，青島的一些物業公司另尋生存之道，通過出租廣告位、出租公共用房、收取外來車輛停車費等手段，緩解入不敷出的經營壓力。雖然業主對這筆收入有知情權，但是不少小區的業主稱對這一情況不知情，除了業主跟物業對接不暢的原因之外，部分物業公司主動選擇不公開，將這筆錢存在了灰色地帶。對此，業內人士認為，公共資源轉化收益是增收慣例，但是否公開，則是收益是否合規的分水嶺。
廣告進小區，業主不知廣告費去向
位于西海岸新區五臺山路上的昆侖山莊是2005年之后興建的小區，居住人群以年輕置業者為主，和幾乎所有的住宅小區一樣，進入小區里，可以看到各種張貼的廣告，內容以房產 、培訓等為主，或多或少都跟業主生活息息相關。該小區業主卞女士表示，小區內的廣告不定期就會更換一次，但具體由誰操作、廣告收益如何分配，她并不知情。
隨后，記者前往同樣位于西海岸新區的岳都海景公寓，小區里同樣安裝有商業廣告，記者隨機采訪了幾位業主，是否了解小區廣告收益的流向，他們紛紛表示不清楚，也完全沒有意識到這部分公共收益歸業主所有。家住B座的一位業主于先生告訴記者，“我們小區電梯廣告很多呀，收益歸誰我們就不清楚了，可能是物業吧！”
負責岳都海景公寓的物業叫做聚美物業，工作人員表示，“小區一共就兩棟樓，收取的物業費并不多，而小區里的各種公共設施，像電梯、樓道燈、道路、綠化帶等都需要定期維護，我們廣告收益都用在了這些公共設施的維修上。”
當被問及廣告收益的使用是否有向業主公示時，工作人員回答，“我們會在一樓電梯口公示每次公共設施的維修情況。”但是對于廣告收益的數額以及具體的財務收支明細，工作人員語焉不詳。
之后，記者又來到了千禧花園小區，一到小區門口就看到入口處的道閘上鮮明的兩塊廣告牌，十分搶眼。記者隨機采訪幾位業主，他們大多對廣告收益的數目、分配及使用情況全然不知。
記者了解到，目前大部分小區的電梯廣告都是包給專門的傳媒公司，播映內容由對方決定 ，小區只是提供平臺。據青島智新廣告有限公司的張經理介紹，他們公司有小區廣告的業務，一般是與物業公司簽訂合同，把一定費用交給物業公司，“我們不直接和業主對接，但物業公司必須確保業主同意，現在的價格很透明，像電梯廣告，每塊每個月300多塊錢，像道閘廣告，因為位置更好，價格一般在每月3500元?！?/p>
公共用房對外出租，明細不公示
除了收取廣告費，物業還有一項收入來源，堪稱效益大頭，那就是公共用房出租。近日，有李滄區綠城理想之城的業主向記者反映，“本是小區公共用房 ，為什么租給商戶做生意？物業之前也從未公示過?！睘榇擞浾邔３套咴L，現場了解情況。
2014年，方先生在綠城理想之城購買了一套兩居室。入住不到一年，他發現，小區內不少樓棟的公共用房都被出租給商戶做生意。“這些營業性的商鋪，已經在公共用房內經營好幾年了，但是物業從來沒給我們說過，這些租金都用在哪了？”方先生說，公共用房的出租收益屬于小區業主的共同收益，這筆錢應該用于小區內的道路、監控、基礎服務設施等公共部分的完善和日常維護?！拔覀冊浫栠^物業，物業的人一直都支支吾吾，也不肯明示。至少物業費我們都按時交了，那小區平時的維護物業費也基本都夠了吧。”
方先生帶著記者來到綠城理想之城藍岸，藍岸沿街建有底商，一般是兩層。之所以叫它商鋪，是因為部分已經開門經營，用途各異 ，有早教也有餐廳。但方先生告訴記者，這些房子中，部分是商鋪，但部分其實是小區的公共用房 。為了求證方先生的說法，記者采訪了綠城理想之城的物業公司，有工作人員對業主的說話給予否認。但有不愿具名的物業內部人士則向記者證實了方先生的話。
“公共用房對外出租，這不是什么秘密了，只不過綠城理想之城體量太大，公共用房多，其中一部分還歸開發公司所有，沒有移交為物業。據我知道的，這些公共用房里，小的有六七十平米，大的有兩三百平米，按理說應該作給業主們共用的閱覽室、活動室。如果對外出租，那就租戶跟物業公司或者開發公司簽合同，因為一般沒單獨的房產證，所以價格比正規的商鋪低。但是體量大，一年租金數百萬沒問題，具體數額不方便透露?！?/p>
“如果真是這樣，這么大一筆錢，物業總得說明一下吧，到底用到哪兒了？用得是否合理，是不是經過業主同意，這些疑問，我們都想知道?！庇袠I主了解這一情況后，也跟記者抱怨。
對此，這位內部人士表示：“如果不是業主們問得緊，或者業委會出面對接問詢，作為公司的一塊收入進項，誰會去主動去公布呢？”
記者了解到，雖然綠城理想之城已經交付多年，但是至今未成立業委會，取而代之的是一個叫做業工會的組織。記者在綠城的網站上查到，“綠城業工會，是綠城從幸福生活園區建設需求出發，整合物業、開發商、業主的人力、物力、財力資源，以園區服務及活動為載體，以園區健康養老、文化教育、居家生活、品質監督為基本功能，而發起組建的具有綠城特色的業主自治、共管、互助組織，接受業主委員會的管理與監督。”
律師：應盡快成立業主委員會對接
業工會與業主委員會有著本質區別，德衡律師事務所律師黃鵬舉介紹，根據《中華人民共和國物權法》第七十三條，“建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房 ，屬于業主共有”。對于已經明確產權歸屬業主所有的公共區域，物業進行出租、另行使用時，都要通過業主委員會向全體業主征求同意，在沒有業主委員會的情況下，通過各種方式在出租等事務前向業主們公示，征求意見。
如果對已經存在的公共用房出租問題有所爭議，業主可以“追加同意”，黃鵬舉說，在目前情況下，業主可以允許公共用房的存在，但相互之間要洽談條件，達成一致，或直接推翻。“但從不浪費資源的立場出發，建議還是以協商解決為主”。
黃鵬舉分析，對于公共用房出租的收益，業主具有知情權，有權知道費用的收取以及花費，“盡快成立業主委員會，是解決溝通的最好方法”。通常業主和物業之間產生的糾紛，多來自于雙方的溝通不暢以及沒有合理的渠道，業主委員會作為業主和物業之間的紐帶和橋梁，越早成立越好。
現狀：經營成本高漲，需要資金補貼
據介紹，目前青島的物業公司，大大小小數百家。大的物業公司往往有自己的經營優勢，但對于部分小型物業公司而言，經營壓力愈發顯得沉重。青島一小區的物業經理告訴記者 ，除了應繳但拖欠的物業費，他們每年收上來的物業費，光支付工資一項就占到80%至90%，此外不僅沒有積累，水電費、維修費、設備養護費等，都要從剩下的10%至20%里出，只能虧損運行?！案鞣N成本都在增加，唯獨物業收費不能隨意調整，所以物業公司只能想別的招兒?！?/p>
在這種情況下，公共資源成了物業生財之道。在青島各大小區，電梯里、過道中，商業廣告無孔不入。經銷商進社區搞促銷的特別多。利用小區公共資源謀生財之道，這幾乎已經成為行業內的潛規則。
對此，黃鵬舉表示，《青島物業管理條例》明確規定，利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當征得相關業主、業主大會、物業企業同意，所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。
“在很多人眼里，都覺得小區屋頂或電梯間設的廣告牌跟自個兒沒關系。殊不知，按照《物權法》規定 ，這些收益其實都應屬于業主所有。物業公司的確不能把這部分收益裝進自己的口袋。但從實際情況看，這部分收益物業公司基本都用在了彌補公共支出的不足上?！秉S鵬舉說，收費標準上漲，業主會很難接受，而如果沒有這些資金補貼物業虧損，小區物業的服務品質下降，居民的正常生活將會大受影響。
嘗試：也有小區定期公示明細
實際上，除了收取廣告費、公共用房租賃費，以及臨時出租活動場地之外，收取外來車輛的停車費也是不少小區的公開收入來源。李滄區和達和城小區就是如此，外來車輛進小區，兩個小時內免費停 ，超過兩個小時，每小時收3元，一天20元封頂。有業主告訴記者：“小區里很多業主有車 ，但是沒有買車位，平時要么停在前門和后門外面，要么就交錢停在小區里面。下班回家過夜車，停車費就得20元。小區2000多戶，按照1%計算，就是20戶，一天收入400元，一年下來也十多萬。”
小區收取外來車輛停車費，這合理嗎？市物價局價格管理處蘇長征在接受采訪時表示：按照現行政策 ，經業主大會同意，占用住宅物業管理區域內業主共有的道路或其他場地停車的，停車的業主或物業使用人應按業主大會的決定交納公共場地使用費。公共場地使用費的收取及標準的制定與調整，由業主大會自行確定。
記者走訪了解到，青島部分小區已經對公共資源轉化的收益進行了規范化管理，定期公示收支明細。還有一部分小區也將該事項提上日程，待細節敲定后，也將實施收支明細公示方案。
和達和城小區的物業是中房物業，工作人員向介紹說，包括停車費和廣告費在內，一般都用在小區內的公共設施維修、維護方面。“目前主要集中在電梯故障維修、電路板維修等，將來還要用在小區外墻維護等方面，當這筆資金不足以支付公共設施養護時，剩余部分再由業主分攤。而且為了讓小區業主心中有本賬，物業定期進行一次財務報表公示，小區廣告收益、停車費收入有多少，用在了什么地方，還有多少結余，都會一一體現?！?/p>
對于物業公示財務報表的行為，業主紛紛表示贊同。有業主認為，小區公共資源的收益歸全體業主共同所有，由物業公司進行經營和管理無可厚非 ，只要定期公示，賬本公開，業主普遍都能接受。
還有不少業主認為，物業也不能天天哭窮，應該在有盈余的情況下，將小區公共資源的收益定期回饋業主，尤其是一些新建小區，物業費足以維持物業運營，業主也該享受一把小區公共資源收益的紅利。
實際上，對于小區停車費、廣告費等收入的公示政策，并非無據可循。對于業主主張信息公開的權利，《青島市物業管理條例》是明確支持的。蘇長征介紹說，按照現行規定，物業服務企業應當按照業主大會的要求定期在物業管理區域顯著位置公告共有部分收益的收支賬目。
根據青島市《物業收費規定和服務事項的通知》，物業服務收費明碼標價的內容包括：物業管理企業名稱、收費對象、服務內容、服務標準、計費方式、計費起始時間、收費項目、收費標準、價格管理形式、收費依據等?！皹I主有投訴，可以撥打全市統一的物價投訴電話12358反映?！碧K長征說。
延伸：做大物業，提供有償物業服務
記者在采訪過程中發現，作為物業收入的一種普遍模式，將小區內的公共資源轉化為收入，是目前大部分小區都在做的，而且模式成熟，但是作為彌補公共支出的一項補充，在收費標準不變的情況下，也是有限的，特別是對于規模較小的樓盤。在這種背景下，不少物業公司開始增值挖潛，把重心放在了規定的免費服務項目之外，提供收費的物業服務。
根據《山東省物業管理條例》的規定，物業服務內容主要包括：（一）物業共用部位及共用設施設備的使用、管理和維護；（二）公共綠化的維護；（三）公共區域環境衛生的維護；（四）公共區域的秩序維護、安全防范等事項的協助管理服務；（五）物業使用中對禁止行為的告知、勸阻、報告等義務；（六）物業維修、更新、改造費用的賬務管理；（七）物業服務檔案和物業檔案的保管；（八）其他物業管理事項。
在八項服務內容之外，可以做那些文章？新時代物業負責的鳳凰城小區業主告訴記者：“小區物業有專門的兒童托管，也提供老人日間照料，因為是自家物業做的，不僅方便，而且放心?！边@跟新時代物業正在打造的大物業的概念相關，有業內人士介紹說：“新時代物業是想做生活管家，除了管好公共區域之外，它還想走進業主的家中，做好家中的服務。打造智慧社區‘物管+”APP，依托一個真實、海量的業主資源庫，不管是介紹裝修、保潔，還是節日推送禮品，幫業主取快遞，物業都能做到精準有效。最終打通了小區門跟業主家的最后一公里?！?文/圖 本報記者
案例一
沈陽一小區物業被判歸還業主26萬廣告費
物業公司利用廣告主在小區共同部位、共同設施處經營廣告，獲利26萬余元。大東區鵬利花園AB區業主委員會將物業公司起訴到法院，要求物業公司返還廣告費。2015年8月17日，記者從法院獲悉，物業公司擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，所得收益應歸屬全體業主共有，物業公司無權使用該收益。
大東區鵬利花園居民透露 ，物業公司在AB區樓道、大堂 、電梯內等公共區域，刊登了大量廣告，廣告主先后支付給物業公司26萬余元。小區業主委員會認為物業公司在未經業主同意的情況下，擅自利用共用部位、共用設施設備經營廣告，收取廣告費并私自占有使用，違反《物業管理條例》。
2012年10月，小區業主委員會將物業公司起訴到大東區人民法院，要求物業公司返還廣告款。對此，物業公司辯稱，物業費收取低于物業的運營成本。因此公共區域廣告費已用來補充業主物業費收入嚴重不足的部分。
物業公司叫苦連連，從2004年經過政府批復和招投標備案取得該區域的經營權，運營成本是每平方米2.8元左右。而收取A區的物業費只有每平方米1元，B區每平方米1.5元。物業公司在成本逐年增加的情況下，一直虧損運營。
法院認為，公共區域廣告費用屬于全體業主共有，并由全體業主享有共同管理的權利。物業公司未經同意擅自處理屬于全體業主共有的廣告費用的行為已經侵犯了全體業主的共有權，其資金的用途并不能改變其行為的性質。
雖然物業公司提供了該公司的審計報告，證明其經營一直虧損，但該審計報告無法反映出公共區域廣告資金的具體使用用途，同時根據前期物業管理合同的約定，對于管理費收入與實際支出不足部分的缺口由開發單位支付，因此物業公司擅自使用公共區域廣告費用的行為沒有法律和合同依據，因此對于物業公司的該項主張，法院不予支持。
物業公司不服提起上訴，沈陽市中級人民法院審理駁回上訴，依法維持原判。主審法官表示，目前，小區物業公司利用小區公共區域經營活動現象比較普遍，物業公司在未經全體業主或業主委員會同意下，只有將公共區域收益用于專項維修資金是允許的，除此之外都是不允許的。
案例二
蘇州一物業給業主發24萬電梯廣告收益費
據“蘇州發布”官方微博2017年11月8日晚間消息，近日，江蘇省蘇州市高新區朗香小區業主遇到了小區業委會挨家挨戶派發大紅包的活動，606戶戶主總共領到了24萬元。原來，小區業委會和物業簽訂了協議，這是從他們那里爭取到的小區公共收益，包括電梯廣告和地面車位的收入。
據了解，今年該小區業委會三年任期到期，清算賬目，廣告和車庫的公共收入共有25萬余元。業委會便召開了最后一次會議 ，決定將結余的錢發給小區606戶業主，每戶400元，剩下的一萬余元則轉給下一屆業委會。其實，這樣發“公共收益”紅包并非“創舉”。早在2015年7月份，蘇州園區都市花園就將公共收益126萬以物業補貼的形式發給了業主。當時，都市花園的一位戶主表示，平均每一戶領到了401元。然而，有很多居民包括她自己，拿到了錢才知道有小區的公共收益。
小區里充斥著各種各樣的廣告，而且每個月都在變。這些廣告不是誰都能貼的，都是要收費的。另如：小區外車輛進入小區要收停車費;有人要在小區廣場搞特賣、或做活動，要交場地租金;小區配套商鋪，有人要開店，要付房租;小里區的會所，承包給別人經營，也要付租金……這些錢都是公共收益。收錢的雖然是物業，但是，物業只是代為管理，這些錢實際都歸業主所有。
這筆錢從來沒拿到!該找誰?蘇州園區東方花園的物業公司表示：每個小區的收入和利用情況不一樣，以東方花園為例，園區平均物業費在2元/㎡ ，但作為園區老一代的小區，他們的物業費還維持在0.65元/㎡的水平，收入較新小區要少很多。同時，年數越長小區硬件需要維護的地方越多，花錢也較多，公共收益剩下的就很少，在使用上會和業委會達成一致。所以，對這筆錢有疑惑的，可去問問小區的業委會。
如果是沒有業委會的老小區該怎么辦？畢竟，這其中也不乏有些物業公司在沒有業委會的情況下，不主動公示小區的收益、物業費的使用和用途等。這時候，就要拿出法律武器，維護自身權益了。
最新版《物業管理條例》第五十四條明確規定：利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。
2007年頒布并實施的《物權法》提到：第七十九條、建筑物及其附屬設施的維修資金，屬于業主共有。經業主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應當公布。
第八十條、建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分占建筑物總面積的比例確定。當然也可以找當地街道辦事處、社區居民委員會等反映此問題。
觀點
小區公共收益，何時不再是沉沒的權利？
這兩天蘇州高新區朗香小區業主樂開了花，小區業委會給606戶人家發了24萬元的紅包。原來，小區業委會和物業簽訂了協議，從物業那里爭取到了小區的公共收益。
說是“物業給業主發紅包”，其實一點都不準確。按照相關法律規定，小區內物業管理區域的公共收益，本就屬于全體業主所有。就此而言，物業派發小區公共收益，絕不是發善心送福利，而只是在履行法定義務、維護業主權益而已。但，就是這波照章辦事的“常規操作”，還是引得無數圍觀者感慨不已。大多數業主合法權利被空懸的尷尬現狀，又一次成為了輿論焦點。
對于不少業主來說，所謂小區公共收益，一直是一種“沉沒的權利”。一方面，他們對這類“利益”往往缺乏主觀感知，有些甚至不知道；另一方面，就客觀條件來說，此類“權利”的實現也是障礙重重。蘇州朗香小區的業主，與物業談判、簽協議之后才爭取到了“公共收益”。然而，現實情況是，大部分小區的業主并沒有形成“業委會”這樣高度組織化的力量，就算一些小區成立有業委會，多半也并沒有成熟的、專業化的博弈能力。
小區公共收益，竟然要“爭取”之后才能變成業主的收入，這本就是很詭異的事情。這實則也表明，作為小區受托代管方的物業公司，在很大程度上已經成為小區實質上的掌控者與支配者。
也許，正是為了修正這種力量對比的明顯失衡，許多城市都出臺了相關規定，來盡可能維護業主的公共收益權。比如說，一些城市要求，物業經營性收入應單獨列賬，要經第三方機構審計賬目，并定期公示；還有一些城市則明確，小區公共收入必須統一放入專戶，只能?？顚Ｓ茫⒊珜Ыy一劃撥到“專項維修資金”。諸如此類的行政規范性文件，的確在一定程度上保護了業主免受物業的利益侵占。
在當前語境下，對于業主的公共收益權來說，并不缺上位法律的賦權，缺的只是強有力的地方性專門法規的保障，以及職能部門在一次次較真執法中確立起范本……也許，在種種努力之后，業主們終將不必爭取便可以享有小區的公共收益。
編輯：董楠
